いざ、「中古戸建で不動産投資をしよう！」と試みても、「本当に儲かるの？」「移住者は決まるのかな？」と、不安になることがあると思います。
そこで今回は、山梨県都留市でシェアハウスを運営している奈良さんに、直接インタビューしてきました。
- 現状の運営状況と仕事内容
- 物件選びのこと
- 不動産投資の初期費用と利回り
- 田舎での不動産投資をメリットとデメリット
上記のことも触れて書いているので、ぜひ参考にしてもらえるとうれしいです。
[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]地方だからこそ、土地や家を安く購入できるのは大きな魅力ですね！しかもかなりの利益率。[/chat]
インタビューする奈良さんは山梨県で中古戸建の不動産オーナー
今回インタビューさせてもらうのは、山梨県都留市で中古戸建の不動産オーナーをやっている奈良さんです。
山梨・都留の地域おこし協力隊。 田舎フリーランス養成講座@都留 運営統括🗻コワーキングコミュニティ@teraco_tsuru マネジャー/ だんなとは仲が良いのに別居中。2拠点週末婚2年目👫シェアハウス×コワーキングのコリビング入居者募集中🏡
（Twitterより引用）Twitter：@naramio0512
ブログ：ならみおダイアリー
山梨県都留市の地域おこし協力隊として観光まちづくりの仕事をしています。
具体的にはゲストハウス運営や民泊、地域の活動の相談を受けたりしているそうです。他にもコワーキングスペースの運営など様々な活動をしています。
もともと都留市が地元で高校生まで住んで、大学進学の際に出て、3年前にUターンしたそうです。
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]奈良さん、今日はインタビューよろしくお願いします。 [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]はい、よろしくお願いします！ [/chat]
中古戸建の不動産をシェアハウスとして運営
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]最近中古戸建の不動産を購入したとのことですが、どんな物件をいつ購入したのですか？ [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]2018年11月に購入して、そのままシェアハウスとして運営しています。物件自体はこんな感じです。 [/chat]
- 5LDK
- 木造二階建て
- 昭和49年（築40年）
- 174平米
なぜ中古戸建に不動産投資したの？
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]何で中古戸建の不動産を購入したのですか？ [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]都留で田舎フリーランス養成講座（通称「いなフリ」）という1ヶ月の合宿を運営していて、受講生が宿泊できるスペースが必要だったんですよ。
今までは空き家バンクを使って、近くの空き家を借りていたのですが、トラブルもあって。アパート借りるよりも、戸建のほうが楽かなぁって思って。 [/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]じゃあ自分たちで利用するのを前提にしつつ、投資として購入したんですね！ [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]そうですね！ [/chat]
きっかけは、投資よりも「場作り」
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]もともと旦那の家でシェアハウスをやっていたりと、「場作り」が好きなんですよね（笑） [/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]なるほど、じゃあお金稼ぎのための不動産投資とは少し違う形ですね。 [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]そうですね。どちらにしろ地元ですし、最悪お金にならなくても自分たちが住めばいいかなくらいで考えています。 [/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]そう考えると、確かに投資的なリスクが少なくていいですね。
別に人が入らなくてお金にならなくても「安く家を買った」と考えられますもんね。 [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]そうそう。まぁ、あと正直なところを言うと、不労所得が欲しいなーって気持ちも少しありましたね（笑） [/chat]
不動産投資をしたきっかけは、「場作り」のためと「不労所得」のため
山梨県都留市の立地は悪くない。東京からもアクセス良好
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]地元、山梨県都留市で物件を購入したようですが、立地的にどうでしょうか？ [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]悪くないです！2時間位で都内までアクセスも良好ですし。
もともと都留移住者や、いなフリ講座の受講生、コワーキングスペースの利用者を滞在してもらうのが大きかったの、でそこまで気にはしていないです。 [/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]なるほど… [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]中心となるコワーキングスペースからも、徒歩10分ほどですぐ歩けるので便利です。 [/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]確かに1泊させてもらいましたが、コワーキングスペースや駅、スーパーもそこそこ近くて快適でした。 [/chat]
好きでやっているから大家としての仕事も苦ではない
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]大家さんとしては、普段どのくらいの仕事をしているんですか？ [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]
- 入居募集契約手続き
- 備品・建物のちょっとした管理
くらいですかね。まだ固定の住人が一人なので、ちょこちょこ様子を見に行っていますが、好きでやっていることなので全く苦ではないですね！[/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]え、まだ住民は一人だけなんですね…！ [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]まぁ、まだ始めて3ヶ月も経っていないですし、冬だったから人が来なかったのかなって。人数が増えたら、管理とかも住民が行うようになっていくので、今だけですね。 [/chat]
悩みは冬が寒いくらい。入居者もそこまで心配していない
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]シェアハウスを運営する上で何か悩みなどありますか？ [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]う〜〜〜ん。特にないですね。
強いて言うなら、冬が寒いことですかね。古い建物なので。断熱工事をしようと思ったのですが、時期的にも、予算的にもとりあえずはなしにしました。 [/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]入居者一人なのとかは不安にならないのですか…？ [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]何とでもなると思っています。暖かくなれば来るひとも増えると思いますし、ずっと増えなければ学生に貸すシェアハウスもありかと思っています。 [/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]都留は学生街ですもんね…！確かにシェハウス暮らししたい大学生は多そう…。 [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]そう。あとは最悪自分で住んでしまえばいいですし（笑） [/chat]
「最悪自分で住めばいい」と考えれば、非常にローリスクな不動産投資になる
中古戸建の不動産投資の初期費用・利益などは？
ではここから、具体的なお金のことを聞いていきます。
購入時の実質負担は250万円
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]で、その物件はいくらくらいで購入されたんですか？ [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]もともと倒産した社長の家が競売に出されて、それを競売で購入した人から買ったんですよね。なのでとても安く済んで、実は土地・家で100万円（笑）[/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]安すぎませんか！？ [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]それにリフォーム費用で200万円ほど使ったのですが、空き家バンクの補助金で50万円ほど支援してもらったので、実質負担は250万円でした。 [/chat]
- 屋根を削って新しくペンキ塗り
- ひさしなど木の部分が腐ったので取り替え
- 水道管のサビ除去
- 給湯器がなかったので設置
- カーペット新しく張り替える
- 洗濯機、冷蔵庫、ストーブ、エアコンなど購入
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]これはすごい…。そのくらいの金額で買えちゃうものなんですね…！水回りなど家の中の設備はとても綺麗だったので、しっかり改装してあるなぁ…とは感じましたが。。 [/chat]
利回りは驚異の…52%！
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]賃貸収入などはどれくらいになるのでしょうか？ [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]シェアハウスは全部で7人住めます。なので、こんな感じです。 [/chat]
- 3.5万(2F和室)
- 6万 (2F洋室 3万×2)
- 3万 (管理人割引)
- 3.5万(1F和室)
- 6万 (1F和洋室 3万×2)
- 合計 22万/月
- 電気代 水道代 ガス代 ネット代 6万
- 消耗品類、修繕積立 5万
- 利益 11万×12ヶ月=132万
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]満室時の年間の利益が132万円です。なので利回りは、132万/250万×100で、52%というよくわかんない数値になりますね（笑）※表面利回り [/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]いやいやいや… [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]もちろん人が入らなければ意味はないです。ただ、購入費用が安すぎるので、数年あれば全然回収できると思っています。 [/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]満室になれば2年以内に回収完了ですもんね…すごい。 [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”] なのでまぁ、どうにでもなると思っています（笑） [/chat]
田舎で中古戸建不動産投資をするメリット・デメリット
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]では最後に、奈良さんのように田舎で中古戸建に不動産投資するメリットやデメリットを教えてください。 [/chat]
メリット
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]まずはメリットですが [/chat]
- とにかく安い
- 管理会社にかかる費用が不要
- マンションに投資などと違ってオーナー同士トラブルがない
- 問題が起きるリスクが少ない
- 自分たちの裁量で好きなようにできる
- 地元だと土地勘もあり、協力者がたくさんいる
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]まず初期費用が安いのが良いですね。 [/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]本当に…頑張れば誰でも買えそうな額ですよね… [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]あとは、マンションなどでは隣の持ち主同士でトラブルなど起こったりもします。そういう面倒がないのは戸建の楽なところです。自分でやる分、文句を言ってくる人はいません。 [/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”] 確かに、一戸建てをどう使おうと自分の勝手ですもんね。 [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]地元でやることに関してですが、そもそも土地勘があるので、調べたりする手間がかかりません。
いろんな人が協力してくれます。特にコーディネーターのおじさんにお世話になりましたね。 [/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]コーディネーター？ [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]田舎だと大工さんや水道屋さんが広告を出してないことも多いんですよね。
なので、ちゃんとした仕事をしてくれる業者を紹介してもらったり、料金をふっかけられても代わりに交渉してくれたり。たくさん助けられてました。あとは知り合いの空き家を持っている人から布団などもらったり（笑）[/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”] 地域の繋がりをうまく生かして、安い価格で物件を購入することができたんですね！ [/chat]
デメリット
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]デメリットはこんな感じです。 [/chat]
- 管理会社を使わないと全て自分たちで管理
- 住民とコミュニケーションなどが好きでなければいまいち
- できるだけ自分の労力をかけたくないならいまいち
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]全部メリットと取るか、デメリットと取るかは自分次第って感じですね。 [/chat]
[chat face=”naramiosan.jpg” name=”奈良さん” align=”right” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]ただ不動産投資で楽にお金を稼ぎたいのであれば、シェアハウスなどはおすすめしません。逆にある程度のことは自分でやるつもりで、ローリスクで不動産投資したいのであればおすすめです。 [/chat]
[chat face=”sme-green-sq.jpg” name=”あつき” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]なるほど。人を選ぶけれど、奈良さんのお話を聞いていると中古戸建の不動産投資はローリスクで自分で色々なことができるので、コミュニティを作りたい人などには良さそうな感じがしました。 [/chat]
インタビューはここまでです。奈良さんご協力ありがとうございました！
コミュニティ運営が好きなら、田舎で中古戸建不動産投資はかなりお得！
今回お話しさせてもらった奈良さんは、完全に不動産投資というよりも、不動産投資半分・コミュニティ利用半分という形で戸建不動産を購入していました。
「不動産投資＝お金儲け」だけではなく、様々な形の不動産投資があります。
また「最悪自分で住めば大丈夫」と考えられるのは、ローリスクで始める不動産投資として魅力ですね。
初期費用も都内で購入するのに比べて、圧倒的に安いですし、利回りも非常に高いです。
初心者でも、そこまでお金がなくても始めやすい不動産投資と言えるでしょう。
地方でコミュニティ運営をしている人は、近くで中古戸建の不動産投資をはじめてみてるのもおすすめです。
シェアハウスに限らず、様々なスペースの利用方法が考えられますし、その片手間で不労所得として収入を得られれば、好きなことをやる選択肢が広がるのではないでしょうか？
興味があれば、まずは調べてみてください！