カテゴリー: アパート経営

あなたは、アパート経営をはじめる時にまずやるべきことは何だと思いますか？

それは「土地を選ぶ」ことです。土地がなければアパートは建たないですし、土地選びに失敗してしまうとアパート経営もうまくいきません。それだけ土地選びは重要なステップなのです。

今回は土地選びを含め、アパート経営の手順について解説します。物件選びのコツもご紹介するので、土地を選んでアパートを新築する方も、中古物件を検討中の方も参考にしてみてくださいね。

アパート経営における地域選び

土地選びのポイントは、自宅から1時間圏内でアパートや土地を探すことです。

副業でアパート経営する場合、自宅から近い場所にアパートがあると管理しやすいというメリットがあります。また、知らない場所より土地勘もあるので選びやすいですよね。

はじめての不動産なら、自宅から近い場所から選びましょう。

• 土地の近くに駅があるか
• 企業や学校などの勤め先が多いか
• スーパーやコンビニがあるか
• 駐車場を確保が確保できるか

など、入居者の視点から使いやすい土地を選ぶことが重要です。

特に狙いたいお買い得なエリア

自宅から1時間圏内で、以下の条件に1つでも当てはまる地域があれば狙い目です。

複数の線路が交差している駅周辺

東京などの都市部で見られる地域です。

都心のターミナル駅だと不動産物件の価格が高く、税金も大変ですね。

都心から離れて複数の線路が交差している駅だと、賃料が安定しており、入居者が退去してもすぐに借り手が見つかりやすいという特徴があります。

都心近くに住んでいるなら、ぜひ複数の線路が交差している駅を探しましょう。

土地区画整理事業や市街地再開発事業が行われている地域

土地区画整理事業や市街地再開発事業とは、平たく言うと混み合ってしまった区画を整理して活性化させることを目的にした事業です。

いままでの区画よりも整備され、街が大きく変わります。

今までパッとしなかった街並みが一気にオシャレになるので、人気のあるエリアになりやすいのが特徴です。

大型商業施設が将来建設予定の地域

大型商業施設が将来建設予定の土地は、完成すると人が押し寄せるほどの人気の地域になるので早めに押さえておくことが重要です。

土地が安いうちにアパートを建設し、5年後の土地価格が上がった頃に売却するという不動産投資のような活用法も使えます。

パッとしない地域でも、大型商業施設ができた途端に人気のあるエリアになることが多いので、大型商業施設の建設情報をゲットしたら完成前に土地を押さえておきましょう。

市場選定

大まかに土地や地域を選定したら、どのような市場があるのかをリサーチすることが重要です。

アパート需要がありそうな地域があっても、同じようなアパートが乱立していたら自分のアパートが選ばれにくくなります。

どんなアパートが多いのか不動産屋の入居者募集を見たり実際に自分の足を使ったりして調査するといいでしょう。

物件探し（中古物件の場合）

土地や地域の選定が終わったら、実際に物件を探します。物件探しのコツはあらかじめ予算を決めておくこと。

物件取得に使えるお金があらかじめわかっていれば、選定時の基準になります。

前もって金融機関に相談し、今の収入で借りられる金額の見積もりを出してもらっておくといいでしょう。

建築計画（新築の場合）

土地が決まったら、土地にあったアパートの設計図を作りましょう。

土地の建ぺい率に合わせる必要があります。

新築アパートは自由に間取りを作ることができるので、入居者のニーズに合わせた間取りを作ることが重要です。

荷物が多い子供連れのファミリー層やモノをほとんど持たない若者など具体的なイメージが決まっていたら、施工会社に細かく伝えましょう。

経営計画（新築の場合）

アパートを建築する土地を決定したら、どのような経営をするのか計画を立てましょう。

大学や企業周辺の土地やアパートを購入することを決めたら、ワンルームなどの一人暮らし向けのアパート経営を計画します。

小学校周辺の土地やアパートにするなら、2LDKなどのファミリー向けアパートの経営を考えましょう。

また、5年間でどれだけの利益が出るのか計算してみるといいでしょう。

5年を目安に計算してみて、実際に5年経ったとき、不動産を売却するか持ち続けるのか引き際を考えておくと、万が一アパート経営がうまくいかなかったとしても損失を最小限に抑えることができます。

契約

納得のいく物件や土地が見つかったら不動産屋と契約を結びます。

このときまだ融資の目処が経っていなかったら、重要説明事項に「融資が受けられなかった場合に契約はなかったことにする」という旨の文章が入っているかを確認しておくといいでしょう。

融資審査

不動産をローンで購入する場合は、金融機関でローンの申し込みをします。

ローン申し込みの際には、現在の収入に合わせて金融機関を選びましょう。

アパートを探しているタイミングで前もって融資相談をしておけば、融資の段階になった際に話が早く通ります。

施工（新築の場合）

金融機関の審査が通ったら、いよいよ施工に入ります。

アパートの施工期間はアパートの建材と解体の有無によって変わります。

建築予定の土地に既存の建物があった場合は、解体工事が必要になります。解体期間はおおむね1週間から1ヶ月です。

木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造なのか、構造によって施工期間が大幅に変わります。

木造・鉄骨造

木造・鉄骨造のアパートの施工期間は（アパートの階数×1ヶ月）＋1ヶ月と言われています。

• 木造2階建てアパート （2階建×1ヶ月）＋1ヶ月＝3ヶ月
• 木造3階建てアパート（3階建×1ヶ月）＋1ヶ月＝4ヶ月
• 鉄骨造3階建てアパート（3階建て×1ヶ月）＋1ヶ月＝4ヶ月
• 鉄骨造4階建てアパート（4階建て×1ヶ月）＋1ヶ月＝5ヶ月

となります。

鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリート造のアパート施工期間は（アパートの階数×1ヶ月）＋3ヶ月と言われています。

鉄筋コンクリートはアパートと比べて基礎工事を強固に行う必要があります。その分、施工期間が長くなりがちです。

鉄筋コンクリート造のマンションを建築する際には、施工期間を念頭にいれましょう。

入居者募集

アパート施工が終わったら、入居者募集です。

• 家賃
• 管理費
• 敷金・礼金
• 契約期間と契約形態
• 保険加入の有無
• 連帯保証人
• 入居条件

などを設定し、不動産屋にかけあって募集を開始しましょう。

築年数や間取り、交通量や設備の特徴などがわかるように不動産屋と相談しておくといいでしょう。

入居者が集まらない場合は条件を見直して、再度入居者募集をかけましょう。
見学可能にしておいて、鍵を不動産屋に預けておくことも重要です。

アパート経営開始には時間がかかる

アパート経営を実際に始めるには1年程度かかると見積もっておくことが重要です。

土地選定や物件選定に時間をかけていると年単位かかることも。
なかなか決まらなくてイライラしてしまうこともあるでしょう。

しかし、アパートは人生で大きな買い物になる可能性が高いです。焦って割高な物件を購入するよりは、いつか求めていた物件に出会えると信じて腰を据えて物件探しをしましょう。

今後の日本は少子高齢化で人口減少が進んでいきます。

日本全体の人口が減っていけば住宅の需要も減少し、これからアパートを建てても空室が発生してしまうのでは？と考える人も少なくないでしょう。

人口減少はすぐに解決できる課題ではなく、日本にとって避けられない変化です。
この変化の影響は今後色々な形で出てくるでしょう。

人口の減少はアパートの賃貸を希望するユーザーの減少にも繋がります。

今回は日本の人口減少とアパート経営に与える影響について解説します。

人口が減るとアパートの需要も減少するの？

少子高齢化の影響で人口構成にも変化が

総務省統計局のデータによると、現在1億2600人いる人口は2045年には1億600人となり、16％の人口が減少していくと予想されています。(2018年9月のデータです。)

特に65歳未満の人口が著しく変化し、現在と比較して30％以上の人口が減少します。

逆に65歳以上の人口は微増傾向にあります。

人口構成の変化に合わせたアパート経営を考えよう

これからアパートを新築しようとした場合、返済期間が30年のアパートローンを利用して物件を購入してしまうと、ローンを完済したタイミングでアパートの収益化を狙う計画は難しくなります。

アパートは放っておいても古くなっていく一方、入居者の候補となる人口は減っていくからです。

アパートは古くなれば、建物には築年数相応の痛みが出てきます。

さらに人口が減るとなれば、空き部屋の発生や家賃の額を落として入居者を集めることを覚悟する必要があるでしょう。

世代における人口の数は急に増やすことはできないのです。
アパートを借りたいと思う20歳の若者の人口が急に増えることはありません。

世代毎の人口やこれからの借り手のニーズの変化に合わせてアパートの形を変えていく必要があります。

人口の変化を詳しく見ると

人口は2018年から2045年の27年間で16%の減少率ですが、ここで細かく数値の変化を見てみましょう。

世帯数は意外と減らない

2018年の総世帯数は5400世帯ありますが、2040年には5100世帯となり、約6%の減少となります。

人口が27年で16％減少することに比較して、世帯数の減少はゆるやかです。

これは1世帯あたりに住む世帯人数が減少しているためです。

2018年には1世帯あたりで平均2.28人だったものが、2040年には2.08人に減っています。

今後はさらに独身者が増加し、家族のコンパクト化が進むと想定できます。

アパート経営においても独身者や少ない世帯人数に適した物件が好まれると予想されます。

高齢者は増加している

全体の人口は今後減少していきますが、65歳以上の人口は増加しています。

これまで高齢者であれば持ち家を所有している方が多く、アパートを賃貸で借りるというニーズは少ないかもしれません。

しかし今後は

• 独身の高齢者が増える
• 持ち家を引き払ってでも、住みたい場所に移りたいというニーズが増える

ことが予想されます。

平均寿命が延びたことで、今後は高齢者でも働き手として活躍することが期待されます。

職場から遠い場所で暮らし続けるよりは、職場の近くで生活したいと考えるのは当然でしょう。

また人口が減り活気の無い場所に住み続けるよりは、気候が穏やかで住みやすく、病院や介護サービスが充実した場所に移りたいと思うのが自然ではないでしょうか。

立地や周辺サービスで高齢者に適した場所を選んで、バリアフリーなどの設備面を高齢者向けに整えたアパートは今後需要が増加すると予想されます。

これからはアパートが供給過多の時代になる

アパートは元々収益を意識して建てられたものであり、コストを抑えて造られたものです。

一般的には40〜50年ほどで寿命が来てしまいます。

しかし数年でダメになるものではないので、将来の減少が予測されている人口の数と比較して、アパートの全体の数は自然と減るものではありません。

これからアパート経営を始める場合、中古物件の購入を検討してもいいでしょう。

ただし築年数が数十年経過した物件には新築ほどの魅力はなく、入居者は集まりづらくなります。

空室を減らすためには大規模な修繕が必要になり、多額の費用がかかってしまいます。

これからアパート経営を始める際には、どの様なポイントで物件を評価したら良いのでしょうか？

少子高齢化による人口構成の変化を踏まえて、アパート経営で建物や運営方針を判断するポイントについて解説します。

設備を確認する

入居者が快適に生活をするためには、必要な設備が整っていることが重要です。

「エアコン」「水洗式トイレ」「風呂の追い炊き機能」「インターホン」といった日常生活でよく使われる設備は必須です。

イマドキのアパートであれば、「インターネット」「セキュリティ」といった設備があると、アパートの付加価値も上がるでしょう。

「インターネット」は今のライフスタイルには欠かせないインフラになっています。

ネット回線を自前で引くとなると、回線工事などの初期費用と月々の利用料が入居者の負担になっています。インターネットが無料で使えると、入居者にとってお得感が出て魅力的に映るでしょう。

「セキュリティ」は単身女性や自宅を空けることの多いユーザーにニーズの高い観点です。

ホームセキュリティやオートロック、防犯カメラといった設備があると、アパートの付加価値が高まります。

入居条件を見直す

ひと昔の賃貸不動産であれば、物件を借りる際には「敷金2ヶ月」「礼金2ヶ月」を求められることが当たり前でした。

しかし最近では「敷金ゼロ」「礼金ゼロ」という条件の物件が増えてきました。

さらに借主を見つけた不動産屋には、広告料として家賃の1ヶ月分を支払うケースもあります。

これからアパート経営を始めることを検討する場合には、敷金や礼金で空室や修繕の補填をすることが難しくなってきます。

中古物件を購入する場合には、入居者が入れ替わった時に入居者への条件が変わることを前提にして経営計画を立てましょう。

人口減少でアパートに求められる条件が変わる

今回は日本の人口減少とアパート経営に与える影響について解説しました。

今後日本で人口が減少していくことは避けられず、アパートの供給数は飽和状態になるでしょう。

トータルの人口は減っていきますが、世代や世帯人数を限ればニーズが増える物件の条件も存在します。

アパートは建てた直後から古くなっていきますが、入居者が求める設備を備えるだけでも付加価値を高めることができます。

ユーザーの要望が時間の経過とともに変わっていくものと意識して、ユーザー満足度を満たすアパート経営を心がけましょう！

アパート経営を行う人のいちばんの目的は「収益を得ること」ではないでしょうか。

アパート1棟で得られる最大の収入額は「アパート1棟の家賃の合計額」になるので、アパートの戸数を増やせば増やすほど家賃収入は増える計算になります。

ただし戸数を増やしすぎると1室当たりの広さは小さくなってしまうので、入居者から見ると居住空間が狭くて住みにくい部屋だと思われてしまうでしょう。

アパート経営において戸数を決めるのは悩ましい問題です。多すぎても少なすぎても収益に影響が出ます。

今回はアパート経営において戸数を決めるためのポイントについて解説します。

アパートの戸数を増やすことのメリット・デメリット

戸数を増やすことによるメリットは収入が増えやすいこと、デメリットは初期費用と管理維持費用が高くなることです。

メリット

1部屋で月5万円のアパートがあったとしましょう。

この場合、8部屋の満室家賃収入は月40万円で、4部屋の場合には月20万円になります。

同じ1棟でも収入の違いは歴然なのです。

加えて、家賃収入以外にも、共益費や駐車場の収入を得られる可能性があります。

アパートの集客や管理を委託する業者からしても、戸数が多いアパートの方がありがたいようです。

戸数の多いアパートは管理業者から見ると

• 同じ場所のアパートを効率よく管理することができるので、業務が楽
• 戸数が多い物件の方が管理業者が得られる管理費も多くなる

となり、入居者を募集する際にはオススメ物件として店頭で勧めてもらうことも期待できるでしょう。

また、空室が発生した場合に、収入への影響を小さくすることも可能です。

1棟4戸のアパートにおいて、満室の状態から1戸が空室になった場合の賃貸収入は、単純計算すると25%の減少になります。

これが1棟8戸の場合には、12.5%の減少に留まります。

つまり戸数が多い方が、空室が発生した時の影響を少なくできるというわけです。

デメリット

戸数が多くなると、当然物件を入手するための初期費用は多くかかります。

また、修繕を行う際には、その費用は高くなり頻度も増加傾向に。

戸数の数だけ設備が増えるので、設備のメンテナンスや修理にかかる手間や費用は増加します。

また1棟の戸数を増やした分、1戸における面積は狭くなってしまい、借り手からすると借りにくい物件になってしまう可能性も。

借りにくい物件は1度空室ができてしまうと入居者が集まりにくく、空室状態が続きやすいというデメリットがあります。

アパートの平均的な戸数は？

アパートの理想的な戸数を検討する上で、現在建てられているアパートの戸数を参考にしてみましょう。

賃貸用の1棟アパートを1番多く取り扱っている「楽待」のホームページによると、現在販売されている1棟アパートの戸数の平均値を計算すると7.6戸になるようです。(2018年9月でのデータです。)

また1番多く売り出されているアパートは総戸数が6戸のタイプが1番多く、2,600棟のアパートが販売中とのこと。

最も多く流通している戸数を知ることは、アパートの理想的な戸数を検討する上で有効な情報です。

また流通が多いということは、割安で提供されている物件の戸数であると考えることができます。

戸数を決めるためのポイント

現在検討中のエリアでは何戸の部屋数があれば収益が安定するのか、一般的な平均値から決めることはできません。

これからのユーザーの変化に合わせて検討する必要があります。

また自分のアパート経営のスタイルも合わせて考えないといけません。

入居者の世帯数を考える

部屋数を増やせば満室状態での賃貸収入は増やすことができますが、狭くて住みづらい部屋になってしまうため、入居者が集まらず空室が埋まらないという事が起こるかもしれません。

空室が続けば賃貸収入は減ってしまいます。

入居者が最低限快適に生活できる部屋の大きさにも下限があります。

アパートの量を増やすだけではなく、質の面とのバランスをとることが重要です。

アパートの最低限の大きさを決めるためには、そのエリアでどの様なユーザーがいて、どれくらいの世帯人員がいるのかを見定める必要があります。

一人暮らしの会社員であれば、１Kで十分という人も多いでしょう。

キッチンや収納スペースといった専有面積を一回り小さくすることで、部屋の大きさを確保しながらコンパクトな床面積の部屋を実現できます。

ただし一人暮らしが少ないエリアでは、1LDKや2LDKといった大き目の間取りでないと入居者は集まりません。

単身世帯であれば駅近の物件が好まれますが、子供がいる世帯に関しては駅からの距離が生活のしやすさには直結しないので、通勤の利便性よりも部屋の広さと家賃が割安なことが重視されます。

自分に合っているかどうか

部屋数が多くなれば、修繕費用が多額になるだけでなく、修繕の頻度も増加する傾向にあります。

また、入居したり退去したりする人が増えるので、その度に入退去の手続きやクリーニングを行わなければなりません。

管理を業者に委託せず、自分で行なっている場合には大変な手間になります。

特に会社員を続けながら副業でアパート経営を行なっている方には負担は大きいのではないでしょうか。

自分が管理できる戸数を見定める様にしましょう。

戸数が○戸になると青色申告が可能になる

実はアパートの戸数と税金には関係があります。

アパート経営の規模に応じて、確定申告での青色申告が可能になるのです。

10戸以上の部屋を保有していると「事業的規模」と呼ばれ、アパート経営を事業として行なっているとみなされます。

事業的規模であれば青色申告が可能です。そうなれば青色申告控除で最高65万円を売上から差し引くことができます。

戸数の決め方は世帯人数と経営スタイル

今回はアパート経営において戸数を決めるためのポイントについて解説しました。

アパートの戸数を増やしていけば最大の家賃収入は増えますが、入居者が集まらない場合のリスクが大きくなります。

土地の大きさには限りがあるので、戸数と広さのバランスを見て決める様にしましょう。

そのエリアでどの様なユーザーがターゲットなのかを見定めることが大切です。

ターゲットの生活スタイルに合わせた間取りを考えれば、最低限必要な部屋の大きさがわかってきます。

また自分のアパート経営のスタイルで管理できるかどうかを考えてみましょう。

戸数が多くなれば、兼業でのアパート経営は難しくなります。
無理なく管理ができる戸数かどうか見極めましょう。

警察庁が発表したデータによると、空き巣や不法侵入、強盗といった侵入犯罪はこの10年間で減少傾向にあります。

しかし侵入犯罪がなくなったわけではなく、いまでも一日当たり約100件の被害が発生しています。(2018年9月での調べ)

アパートの仕様を決めるにあたり、セキュリティに関する設備を検討している方も多いのではないでしょうか？

しかも最新鋭の住宅設備に慣れた方であれば、築年数が古く設備が更新されていない中古物件に不安を覚えるかもしれません。

実のところ、アパートのオーナーが防犯対策を行う義務はありません。

しかしアパートで問題が起これば、入居者が嫌な思いをするだけではなく、後々にはアパート経営にも影響が出てきます。

評判の悪いアパートは口コミで広まり、次第に入居者は集まりにくくなります。

反対に防犯設備で安心と安全を担保することで、他のアパートとの差別化を図ることが期待できます。

今回はアパート経営において検討するべき防犯対策について解説します。

防犯対策がアパート経営に有効な訳

ユーザーがアパートを探すときには、物件サイトで検索を行うことが一般的です。

物件を検索する際の条件として、セキュリティに関する項目を入れられるサイトも少なくありません。

大手の物件サイトで絞り込みが可能なセキュリティの項目として、オートロック・インターホン・防犯カメラ・宅配ボックスなどが挙げられます。

セキュリティ意識の高いユーザーに対しては、これらの設備を調えることで検索の対象から外されることは少なくなります。

むしろ物件サイトの検索条件で挙げられているような設備があれば集客施策として効果的だといえるでしょう。

以下、実際にアパートで防犯設備が有効に働くケースについて説明します。

防犯カメラ：駐車場に契約者以外の車が駐車されている場合

アパートに平置きの駐車場がある場合、勝手に駐車場に車を停められることがあります。

駐車場を契約していない入居者が勝手に停めるだけでなく、入居者の部屋への訪問者が駐車する場合もあります。

そうなると本来の契約者は駐車場の賃料を支払っているにも関わらず、自分の車が駐車できないというトラブルが発生します。

この様な場合、防犯カメラによる駐車場の映像監視が有効です。

オートロック：一人暮らしの女性が尾行される場合

若い女性が一人暮らしをしている場合、自宅まで尾行される被害が多いです。

夜に尾行をされ、アパートの部屋を特定される場合もあります。カーテン越しに室内を覗かれてしまうことも。

自宅を特定されると、非常に高いストレスを感じるでしょう。たとえ実害が無いとしても、精神的に不健康な状態が続くことが予想されます。

入居者が精神状態を回復するためにアパートから退去してしまう可能性も出てくるでしょう。

窓には厚手のカーテンをつけるなどの自衛手段も有効ですが、共有部分の入り口にはオートロックをつけて不審者の侵入を防ぐ方法も効果があります。

注意喚起：入居者同士で犯罪が起きる場合

窃盗事件などの犯罪やゴミ出しのマナーが悪いといった、入居者同士によるトラブルが起こった場合、加害者はアパートとの契約を打ち切らざるを得なくなる可能性が高いです。

また被害者の方も「治安の悪いアパートには住みたくない」という理由でアパートを解約してしまうことも。

複数の部屋が同時に空室になってしまうと、家賃収入が大幅に下がってしまいます。

入居者同士の犯罪やトラブルを防ぐためには、日々の意識づけや注意喚起を行う必要があります。

設備面を充実させる方法もありますが、ソフト面での対策も有効です。

損害保険：部屋や車にいたずらをされる場合

部屋を荒らされたり部屋の鍵にイタズラをされた場合には、修復費用の負担や責任の所在について借主と貸主の間で相談することになります。

また、駐車場に停めた車を傷つけられる事もあります。

このとき、アパートの敷地内で起きた損害について貸主が被害額を負担することは現実的ではありません。借主の過失で被害が起きた可能性もあるからです。

この様なトラブルを防ぐためには、

• 防犯カメラをつけて監視を行い、犯人を特定する
• イタズラされにくい鍵穴に交換する
• 損害保険に入る

といった対策が有効です。

アパートの防犯対策には何がある？

犯罪やトラブルの種類には様々なものがあるので、防犯対策には複数の施策を組み合わせることが望ましいです。

以下、アパートにおける一般的な防犯対策について説明します。

オートロック

自室の部屋ではなく、建物の共有玄関のドアを施錠するものです。アパートの入居者や関係者以外の侵入を防ぐ効果があります。

また自室に訪問してくる営業の勧誘を防いだり、ストーカー被害を防ぐ効果もあります。

ただしオートロックは万能ではありません。

共連れで侵入する事もできますし、侵入者が解除のノウハウを持っていれば、比較的簡単に施錠を解くことが可能です。

ディンプルキー

防犯効果の高い鍵の代表選手です。

ディンプルキーのピッキングの難易度は非常に高く、鍵のトラブルを解決する鍵屋でもピッキングが困難と言われています。

玄関からの侵入犯行に非常に効果があります。

ただし、ディンプルキーの普及に伴いピッキングに手間がかかる玄関からではなく、ベランダの窓ガラスを割って入ろうとする手口も増えてきました。

玄関の鍵をディンプルキーにしたからといって、不審者の侵入に対しては万能ではありません。

防犯ガラスや防犯フィルムなどの窓の防犯対策とセットで導入しましょう。

モニタ付きインターホン・防犯カメラ

証拠が映像として残るインターホンや防犯カメラは効果の高い防犯対策です。

実際にトラブルが起こった時の証拠として、加害者を特定することができます。

警察にデータを提出すれば、早期の犯人検挙にも繋がります。

防犯カメラの設置には設置工事や映像の録画方法を確保することが必要でした。

しかし年々防犯カメラの値段も下がり続け、Wi-Fiで映像を録画することができる製品も普及するなど、防犯カメラの設置コストも小さくなってきています。

また設置工事が難しいのであれば、ダミーカメラを導入する方法もあります。

不審者はわざわざリスクを取って、証拠が残る様なことはしません。
ダミーカメラを設置するだけでも、威嚇して犯罪を抑止する効果が期待できます。

防犯対策でアパート経営の収益も安定する

一般的な防犯設備を導入すれば、物件サイトを見て入居を決めた人は「セキュリティ設備の整ったアパートである」と認識するでしょう。

まさか自分が犯罪やトラブルの被害に遭うとは予想していないような人が多いかもしれません。

この様な物件で実際に被害に合うと、入居者は十分にセキュリティが整っていないと判断し、退去してしまう可能性があります。

入居後の退去率を下げるためには、実際の犯罪やトラブルに対して抑止力が働くこと、万が一のことが起こった場合に適切な対応ができるかどうかが重要になります。

セキュリティ設備が充実しているから入居をしたのに実際に被害にあってしまうと、セキュリティのしっかりした物件というイメージが崩れ去り、立て続けに退去者が発生する可能性があります。

現状の犯罪やトラブルの動向を調べて、効果のある防犯対策を行う様にしましょう。

アパートの防犯対策にかけた費用はアパートの資産価値を高めるための支出となり、減価償却費などの必要経費として計上することができます。

アパートの資産価値が高まれば入居率の向上にも繋がりますので、積極的に導入を進めましょう。

効果的な対策を見極めてセキュリティを向上させよう

今回はアパート経営において検討するべき防犯対策について解説しました。

問題が起きれば入居者もオーナーも双方被害者となり、精神衛生上好ましくない状況を招くことになってしまいます。

アパートの犯罪・トラブルは実際に被害に合わないと安全意識が芽生えず、後手の対応になってしまいがちです。

入居者の安全と生活を守るためにも、自分が当事者にならないためにも、アパートの防犯設備はしっかりと調えておきましょう。

アパート経営で、建物から自分でこだわりたい場合には、まずは建築設計事務所に相談することになります。

建築設計事務所に依頼すると、自分の要望を反映した建物の設計や竣工までの計画を立てることができます。

アパートを建築から請け負う業者として工務店やハウスメーカーを選ぶ方法もあります。

建築設計事務所と工務店、ハウスメーカーとの違いは何になるのでしょうか？

今回はアパートの建設を建築設計事務所に依頼する際に押さえるべきポイントについて解説します。

建築設計事務所について

完全にオーダーメードによるアパート建築を請け負ってくれるのが建築設計事務所です。

建築士や建築家が独立して運営している場合が多いです。

自分が持つこだわりや要望にも、実際に建物の設計を行う建築士が対応してくれます。

頭の中にある抽象的なイメージを伝えるだけでも、それがどの様な形で建物として実現されるのか、具体的な図面として作成することができます。

綿密な打ち合わせを重ねて設計に時間をかけ、本当に作りたいアパートを作りたい場合に建設設計事務所に依頼をするといいでしょう。

しかし建築設計事務所に設計を依頼したからといって、建物の建築施工まで担当できるとは限りません。

建築士が独立して運営しているので事業所としての体制には限りがあり、建物の建築施工は工務店が引き継いで行う場合がほとんどです。

事務所によっては協力関係を結んでいる工務店に任せることもあります。

基本的な建築設計事務所の担当業務は、アパートの設計と施工管理までとなります。

建築設計事務所の種類

建築設計事務所の特徴的な業態として２種類が挙げられます。

• アトリエ系建設設計事務所
• 組織系建築設計事務所

上記以外にも個人経営や中小企業の事務所があります。

アトリエ系建設設計事務所

個人の建築家によって運営されている事務所で、特に建築家個人のデザインや作家性を重視した建築物の設計を行います。

アトリエ系事務所は芸術家としての側面が強く、建物の設計においても作家性や作品性といったデザインを優先させる傾向にあります。

事務所を主宰する建築家のデザインに共感を覚えた場合にはアトリエ系建設設計事務所に設計を依頼するのがいいでしょう。

組織系建築設計事務所

設計専業で規模の大きい事務所のことを指します。

組織が大きいので建物の設計・計画から、建築現場での工事管理まで対応することが可能です。

アトリエ系事務所に比べれば建物の効率性や信頼性が優先される傾向にあります。

そのため自由なデザインを行うなどの挑戦的な設計を行うことはあまりありません。

しかしデザイン性が豊かな設計ができないという訳ではなく、堅実的なデザインに留める傾向にあると言えます。

アパート建設を建築設計事務所に依頼するメリットとデメリット

施工業者（工務店、ハウスメーカー）と比較して、建築設計事務所の特徴を挙げます。

施工の制約を受けず、施主の要望を最優先にした設計が行える

ハウスメーカーのアパートでは建材や工法が限定されます。パッケージ化されたアパートではさらにデザインも統一されます。

また業者によっては「施工に手間のかかる技術は職人がいないので対応できない」とか「在庫を抱えた建材を使い切りたい」といった事情や制約がありますが、建築設計事務所では自由に設計を行うことができます。

入居者に合う設備を用意できる

入居者のターゲットを絞ったアパートを検討している場合、入居者に喜ばれる仕様のアパートを設計できます。

例えば高齢者や身体障害者向けのアパートを検討する場合、段差を無くして手すりをつけたバリアフリー対応や、車椅子が通れる通路の幅を確保するなどの入居者に喜ばれるアパートを具体的に仕様に落とし込んで設計をしてくれます。

適切な施工の監理が行える

工事期間中には施主に代わって現場の監理を行います。

施工業者とは異なる立場で監理を行うので、施工中のミスや不正をチェックします。

打ち合わせ回数が多く、設計に手間と時間がかかる

あらかじめ用意されていたラインナップからオプションを選択するのではなく、完全にオーダーメイドで仕様を決める必要があります。

ハウスメーカーでは用意された選択肢から選んでいく形で使用を決めることも多いですが、建築設計事務所の設計ではゼロから建物の設計を始める必要があります。
設計事務所の設計では決まっているものは何一つないのです。

施主にとっては興味のないことでも、一つひとつ打ち合わせで確認して進めることになります。

施主の要望を把握して設計に反映させるために、打ち合わせ回数を重ねる必要があります。

良い建築設計事務所を見分けるポイント

施主の要望を叶える設計ができる事務所かどうかがポイントになります。

設計事務所もプロとはいえ、自分の要望をイメージで伝えたとして完全に具体化できるとは限りません。

「もっとカッコ良く」とか「もっとおしゃれに」という伝え方をしても、全くニュアンスが伝わらずに意思疎通ができない可能性があります。

抽象的なイメージを伝えるのは難しいものです。

過去の設計事務所の実績を確認して自分の要望が叶えられそうかどうか判断しましょう。

また自分の要望を伝える時には写真や図を用意することで、事務所側にもイメージを正確に把握してもらう努力も必要です。

初期の打ち合わせの段階で具体的なイメージが共有できなかった場合には、他の設計事務所を検討を視野に入れてもいいかもしれません。

手間と時間を惜しまないなら、こだわりのあるアパートを作ることが可能

今回はアパートの建設を行う場合に検討する建築設計事務所について解説しました。

完全にオリジナルのアパートを作りたいのであれば、建築設計事務所に設計を依頼することになります。

ゼロベースから設計を行うので手間と時間はかかりますが、完全オーダーメイドのアパートを建築することが可能です。

またオーダーメイドの場合には建築費用が高くなるのではと考えがちですが、施主がローコストを希望した場合にはその要望に応えた設計を行います。

パッケージ化したアパートを建てられないような変わった土地でも、フレキシブルに対応してくれます。

しかしアパート経営においては長期間アパートを運営し続けることも重要です。

品質が高く長期間に渡って関係性を続けられる建築設計事務所を見つけることが鍵になります。

建築設計事務所でも品質の高いアパートを建築することは可能です。

アパート経営に手間と時間をかけることができるのであれば、建築設計事務所に依頼して、こだわりのあるアパートを手に入れましょう！

アパート経営をしていて、地震が起きたときのことを不安に感じている方も多いのではないでしょうか？

建物に大きな被害があったらどうしたらいいのか、疑問に思っている人は少なくないでしょう。

建物が損壊してしまったら入居者が住み続けることができず、賃貸収入を得られることができません。

しかも、建て直しできたとしても再度入居者を募集しなければいけません。

その間空室が発生してしまい、利回りは低下して賃貸収入から融資の返済を行うことができず、自己資金を切り崩さなければならない可能性も出てくるでしょう。

アパート経営における地震対策は色々あります。一番簡単にできる方法は、地震保険に加入することです。

しかし地震保険は、万が一建物が損壊した時に出る補償であり建物に問題がなければ、掛け捨ての経費になってしまいます。

今回はアパート経営における地震対策について解説します。建物を地震に強いものにする方法や地震保険について説明しています。

アパートの地震対策には何をやればいい？

日本でアパート経営を行う以上、地震を避けることは難しいでしょう。

地震は忘れた頃にやってきます。

最近は思いがけない場所で何の前触れもなく地震が起こり、その被害の規模も大きいので、関心を寄せている人は多いと思います。

しかし地震に強い建物を選ぶなど事前に対策を行うことで、いざ地震が起こった時の被害を最小限にしたり、修繕や回復の費用を補填したりすることができます。

アパート経営における地震対策としては以下のものが挙げられます。

• 減震装置
• 耐震構造
• 被災時の非常エネルギー確保
• 地震保険

これらの項目について説明をしていきます。

減震装置

土地と建物の間に入れて、振動を軽減させる仕組みのことです。
地震が起きた時に、土地から建物に揺れが伝わりにくくする構造になっています。

地震による土地の揺れをそのまま建物に伝えず、揺れを軽減させます。

建物に伝わる地震の揺れが少なくなるので、建物の損傷を防ぐ他にも、家具の落下転倒やガス漏れによる火災などの二次被害を防ぐ効果があります。

耐震構造

耐震構造とは、振動に強い構造を持つ建物のことです。建物の耐震性は複数の項目を見ることで判断できます。

初心者の方でも以下のチェックポイントにより判断が可能です。

1. 建築年が1981年以降で、建築基準法の耐震基準をクリアしているかどうか
2. 壁や柱に合板や金物を入れることで建物の倒壊を防ぐ構造をになっているか
3. 長方形・正方形の建物になっているか（コの字やL字型の建物は揺れた時に振動が集中する）
4. 振動を壁で受け止める壁式構造になっているか
5. 老朽化の程度（外壁のヒビ、扉の開け閉め、床のたわみ等を確認）

中古物件を購入する場合には正確な建物の耐震性まではわかりませんが、挙げたチェックポイントを確認することで、初心者でも建物の耐震性を簡易に調べることができます。

被災時の非常エネルギー確保

被災時には様々なインフラに障害が発生します。

ガスや電気が止まってしまうと、入浴や炊事をすることができず、空調が動かないなどの問題が起こります。

日常の生活が送れないとなると、被災したことのストレスに加えてさらに不安な気持ちになります。

この様な場合に対応するため、近年は小型ボンベのLPガスとセットになった発電機が提供されています。

アパートによっては既に備え付けられている物件もあるでしょう。

後付けも可能な製品のため、アパートの防災性能をあげたいオーナーは導入を検討するといいでしょう。

地震保険

保険は建物自体の損傷を直接防ぐものでは無いですが、万が一の時の補償として地震保険には加入をしておきましょう。

アパートの地震保険は経費として計上でき、所得から保険料を控除することができるので、よほどの理由がない場合は加入をした方がいいでしょう。

地震保険の選び方

地震保険にも種類があります。以下に地震保険を選ぶ時のポイントを説明します。

補償対象と保険額

地震で被害が発生した時に保険の対象と、支払われる保険金額の設定について知っておく必要があります。

地震保険の対象となるのは、居住用の建物と家財道具です。

また家財道具とは生活に必要な設備のことで、趣味で集めた本や玩具、楽器などは家財道具に該当しません。

また支払われる保険金の額に上限があり、建物の補償は5000万円、家財の補償は100万円に定められています。

保険金の支払い

地震保険では建物と家財の損害程度に応じて保険金が支払われ、損害の程度は、全損、半損、一部損の3つに分けられています。

この様に建物の損害具合に応じて保険金の支払額が異なってきます。

築古物件で建て替えも検討している時は？

築古物件の場合、大規模な地震が来た時には損壊の可能性が出てきます。

そして築古物件のオーナーであれば耐震性を上げるための修繕に費用をかけるよりも、建物を建て替えてしまうか、物件ごと売却を検討している方もいると思います。

物件に地震対策を行わないという選択肢です。

その場合の入居者に対して責任の所在を明確にするために、前もって以下のような文言で通達をしておくと良いでしょう。

「この建物は老朽化が激しく、地震の際には倒壊の可能性があります。しかし金銭的余裕がないため、耐震のための施策は行わない予定です。各入居者様におかれましては、転居されるなり傷害保険に入るなどを行っていただくことをご検討ください。」

一時的に入居者が減ってしまう可能性がありますが、地震が起こり被害者が発生した時にアパートオーナーに責任を追及させないための予防線を張ることができます。

また、いざ建て替えの時に、入居者が居座り続けることも防ぐことができるでしょう。

建物の構造を理解し、保険で万が一に備えよう

今回はアパート経営における地震対策について解説しました。

建物の構造までは初心者にはなかなかわかりづらいものです。しかし、チェックポイントを押さえれば最低限の確認ができます。

また詳しい人が身近にいるのであれば、物件の下見の同行をお願いすることも有効です。

構造に問題があるアパートの強度を後から上げることは現実的ではありません。
費用がかかるほか、工事の最中には入居者に別の住宅に移ってもらうなどの協力を依頼する必要があります。もちろん工事中のあいだ、賃料は入ってきません。

そのため、後から地震対策を行うのではなく、事前に地震対策がなされた物件を選ぶ様にしましょう！