カテゴリー: アパート経営

一見安定した収益を得られそうな不動産投資ですが、事業の拡大のしやすさという面では、懸念があります。

賃貸不動産の収入源は入居者の賃料であり、貸し出せる部屋・スペースの数には限りがあるという点。つまり、期待できる収入には上限があります。

ただ、建物のスペースを上手く活用し、併せて収入源を増やすことは可能です。

そこで今回は、下記について綴っていくので、参考にしていただけるとうれしいです。

1. アパート経営だけに依存するデメリット
2. 収入源の併せて技
3. 不動産投資で拡大するポイント

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]アパート経営に興味があり、これから検討しようと考えている人は参考にしてください！ [/chat]

前提として：アパート経営だけに依存するデメリット

賃貸不動産ビジネスは、区分けされた部屋を入居者に貸し出して、賃料を得るビジネスモデルです。とてもシンプル。

ただ、デメリットとして、収入の上限が出てきてしまいます。収入源が入居者に限定されているのです。

部屋の数を増やすことは難しいので、売上を増やそうとすれば賃料を上げるか、管理費といった名目で収入を増やすしかないのです。

売上を増やそうとして賃上げ交渉をやり過ぎれば、逆に退去されてしまい、売上ダウンにもつながりかねません。

賃貸不動産ビジネスは収入源が限られた、リスクの大きいビジネスとも言えます。

しかし、ビジネスの規模拡大のしやすさという点においては、不動産投資が売上アップを図るというのはとても難しい話になります。

次の項目で、アパート経営を活用した収入源を、3つご紹介します。

アパートの賃貸収入と併せて得られる収入源は？

賃貸収入以外で収入を得るためには、入居者の生活に支障が無い範囲で、余っているスペースを有効利用する必要があります。

1. 看板を設置：広告収入を得る
2. 屋根に太陽光パネルを設置して：売電する
3. 駐車スペースを貸し出す：賃料収入を得る

具体的には、以下の様な収益方法が考えられます。

1.看板を設置して、広告収入を生み出す

駅に近い好立地にある賃貸併用住宅、また十字路で国道沿いなど人の目につく場所に家が建っているときは、看板を出して広告料を得ることを考えましょう。

大型の看板を広告スペースとして貸し出すことができれば、広告収入を得ることができます。

2.屋根に太陽光パネルを設置し、売電する

屋根に太陽光パネルを設置し、太陽光発電投資として活用することで、売電収入を得ることが出来ます。

今から太陽光パネルを設置しても、10年間で投資費用を回収することが出来るでしょう。

その後も、自宅や賃貸部分へ電力供給を回していけば、毎月の電気代を節約できます。

3.駐車スペースを貸し出し、賃料収入を得る

敷地に十分なスペースがあるときは、駐車場として貸し出すことを検討しましょう。

地方であれば自家用車の駐車スペースの需要は高いです。

周辺に賃貸駐車場が少ないエリアであれば、住民以外に貸し出すことで駐車場収入を得ることができます。

補足：不動産投資で事業拡大するためのポイント

1. なるべく購入費用は低いものにすること
2. 利回りが確実に出せる物件にすること

結論、ポイントは2つです。「当たり前じゃん、、」と言われてしまえば、それまでなのですが（笑）

アパートを一棟購入するだけでも、多額の資金が必要になります。

購入資金が多額になるほど、銀行の審査は厳しくなり、融資は受けづらくなります。

そこで、一棟目のアパートはなるべく割安な物件を購入し、確実に実績を積んでから、銀行からの追加融資を受けるのです。

銀行は最初から複数の物件を購入するための資金は融資してくれません。

物件を購入する度に借り入れの申し込みをし、審査を受け、都度融資を受ける必要があるのです。

一棟目のアパートで大きな利回りが得られないまでも「失敗しない」程度の実績を残すことができれば、銀行の信用が得られて追加の融資を受けやすくなります。

そのためにも、アパート経営で事業規模の拡大を目指すのであれば、最初の物件は購入資金は低めで確実に収益が出る物件を選びましょう。

まとめ：アパート経営を活かした収入源を目指そう！

今回は、アパート経営を活かし＋αで収入源をアップさせる方法を、3つ紹介しました。

賃貸不動産ビジネスは貸し出せる部屋が限られており、賃料も変更することが難しいため、物件単体での収益拡大は困難です。

事業を拡大するためには、一棟目の物件を確実に成功させ、複数の物件を所有することで事業拡大を目指しましょう！

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]家賃収入＋プラスαの収入源で、収益を伸ばせればグッドですな！ [/chat]

アパート経営は、物件を購入さえすれば、入居者の家賃を全て収益とすることができる訳ではありません。

維持運営のために、必要な経費であるランニングコストが発生します。

• 共用部分の電球が消えた：電球費用が発生
• 不動産会社に募集業務を委託：手数料が発生
• 建物に汚れが目立つように：修繕費の発生

これらすべてランニングコストです。アパートを維持するために、必要な費用になります。

確かに、継続費用はかかりますが、ある程度「削減」することも可能です。

1. ランニングコストの概要
2. アパート運営のランニングコスト
3. 費用を削減する4つの方法

今回の記事では、上記３つについて解説。長年アパート経営をしてわかったノウハウを、お伝えいたします。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]支出がどの程度あるのか見積もった上で、長期的な運用を行うことが大切ですな！ [/chat]

アパート経営におけるランニングコスト

ランニングコストとは？

ランニングコストとは、経営学用語の一つで、企業などにおいて設備や建物を維持するために必要となるコストのことを言う。

引用：Wikipedia

ランニングコストとは、ざっくり説明すると「維持費」です。

例えば車を所有すると、ガソリン代・保険代・毎年の税金・駐車場代・点検費用などが必要ですよね。

これらがすべて、ランニングコストです。

アパート経営を始める時には、これらのランニングコストを正確にシミュレーションすることが、アパート経営を成功させるためのポイントとなります。

アパート経営におけるランニングコストの種類

アパート経営では、以下の様な項目がランニングコストとして挙げられます。

• 管理費（BM費、実作業の代行）
• 修繕費
• 水道光熱費、通信費
• 保険料
• 減価償却費
• 入居者募集費用
• 固定資産税
• 都市計画税
• 銀行への返済
• 入居率によって変動的なもの
• 管理費（PM費、事務業務の代行）、広告料
• 所得税
• 少額な修繕費用

これだけあるので、「うお、、」って思ってしまった方もいるかと思います。

ただ、ランニングコストはアパート一棟を持ち続ければ、毎年同じ程度の費用を払う訳ではなく、入居者数の変化に応じて変動するものがあります。

ランニングコスト種類別の費用

主なランニングコストは下記の4です。

1. 管理費
2. 修繕費
3. 固定資産税・都市計画税
4. 共用部などの水道光熱費

各費用の内容について、以下詳細に説明をしていきます。

①管理費

不動産投資物件の運用には、管理が必要です。管理にかかる費用は2つです。

1. 入居者管理
2. 建物の管理

下記で詳わしく、説明していきます！

1-1 入居者管理

賃貸管理委託費が必要になり、詳細は「入居者の窓口になってもらう事」と「家賃管理をしてもらう費用」です。

• 賃料の集金
• 滞納の催促
• 入退去手続
• 募集
• 苦情の受付・対処
• リフォームの手配

など。オーナーが自分自身で入居者からのクレームや家賃滞納などの対応をする必要が出てきます。

1-2 建物の管理

建物を維持するために必要な管理のことです。

入居者は、外廊下や敷地内などの共用部分は掃除しないので、放っておくと荒れ放題に。そのため、1度の点検・清掃が必要です。

賃貸物件の管理費や点検・清掃費は自主管理をすれば節約できる部分ですが、基本的には外部委託すると仮定して、家賃収入の8程度を見積っておく必要があります。

②修繕費

• 建物維持のため
• 老朽化を防ぐため
• 空室にしないため

修繕費の主な目的です。賃貸物件は、適切な修繕がなされていないと、入居者が決まりづらくなります。

退去の頻度や工事の内容により増減しますが、家賃収入の7割程度を見積っておきましょう。いつも満室ならいいですが、必ず空室は出ます。

その際は、次の入居者さんに借りてもらうために必要なリフォームをしてもらう必要あります。

③固定資産税・都市計画税

毎年5月に各市町村から納付書が送付されてくるのが、固定資産税や都市計画税、いわゆる「固都税」です。

④共用部等の水道光熱費

共用部の光熱費も、結構かかります。例えば、建物の共用部で点いている電気代はオーナーが支払います。

ゴミ置き場に水道が付いていれば、水道代も費用になります。

ランニングコストは減らすことができるのか？

ここまで来ると「ランニングコスト、、」と心配になってしまうかと思いますが、きちんと「減らす」ことも可能です。

1. ローンの支払金利を下げる・条件変更をする
2. こまめにメンテナンスをして大規模改修費を抑える
3. 入居者募集費用を必要としない経営をする
4. 管理会社を見直す

実際に、取り組むことができる方法としては4つ。下記で説明していきます。

①ローンの支払金利を下げる、条件変更をする

金融機関と定期的に打合せをしていると、あるタイミングで金利を下げるプランや、条件変更が可能となるケースが多いです。

その結果、月の支払額が減少してコスト削減に繋がります。

②こまめにメンテナンスをして大規模改修費を抑える

建物管理を疎かにすると、建物の状態を悪化させてしまう場合が。

この時に、大規模改修時の費用が大きな痛手となってしますんです。

しかし、こまめにメンテナンスしていると、大規模改修費用も少なくて済む場合が多いです。

日頃のメンテナンス次第で、大規模改修の規模や費用は変わります。

③入居者募集費用を必要としない経営をする

空室が発生した時に、オーナー自身で入居者を集める努力をしましょう。

結論、地道に人間関係を構築しておくことは重要です。

• 空室が決まった時点で管理会社のホームページの掲載を依頼する
• 不動産会社の担当者に直接連絡をしてコミュニケーションを取る

このメリットとして、上記を行えるアパートは、管理会社から見ても好感を持ちます。

次の入居者が決まらなければ、広告を出しさえすれば素早く入居者が入る様な良い関係を築いておくようにしましょう。

④管理会社を見直す

また管理会社を見直すことも重要です。

委託料は同じなのに、管理する範囲が会社によって、大きく異なる場合もあります。

安い委託料でも十分な働きをしてくれるところもあるでしょう。

費用と働きを比較検討しながら、協力会社を選ぶ必要があります。

まとめ：ランニングコストはかかる！でも削減もできる！

今回はアパート経営におけるランニングコストとについて解説しました。

アパート経営は最初に物件を購入しておけば、継続的に安定した収益が出る訳ではありません。

ランニングコストの費用の項目毎にどの程度の支出が発生するのか、おおよそわかります。

支出をきちんと把握し、削減を意識していきましょう！アパート経営のミソです。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]支出がどの程度あるのか見積もった上で、長期的な運用を行うことが大切ですな！ [/chat]

アパート経営は20年、30年と続く長期の事業。経営を始めるにあたり、「間取りの選択」も悩みの種の１つです。

かつては、単身者orファミリーとざっくりとしてましたが、今は年齢やライフスタイルなど、それぞれにあった間取りや設備があります。

そこで今回の記事では、「人気の間取り」をテーマに下記について綴っていきます。

• 間取りの種類と特徴
• 人気のある間取り
• 単独者・ファミリーに合う間取り

結論、やはり「どのターゲットに向けて建てるのか？」は重要になってきます。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]単独者なのか家族向けなのか。やはりターゲットは大切になってきますね！ [/chat]

間取りの種類と特徴

間取り図を見ると、「3LDK」のように間取りが書かれています。

改めて紹介すると、間取り図で主に使われるアルファベットは、R・K・L・D・Sの5つです。主流の3つはこちら。

• R：部屋とキッチンの仕切りがなく一体化している間取り
• K：キッチンのこと。1Kはダイニングルーム・キッチンを示す
• L：リビングのこと。1LDKは1部屋キッチン・ダイニングルームと居間が一緒になった広いスペース

一般的に、ダイニングキッチンの広さは、4.5～6畳くらいであることが多いです。

キッチンが広いため、居住空間と食事をするところを別にして使うことができます。

LDKは「リビングダイニングキッチン」で、最もキッチンのあるスペースの広い仕様になっています。

ダイニングキッチンからは、8畳以上のところが多くなりますので、かなりゆとりのあるスペースになります。

人気の設備は？

「間取り」一言で言っても、「単身者向け」と「ファミリー向け」よってニーズは変わっていきます。

ただ、単身者・ファミリー向けともに、共通する人気ポイントが3つほど。

1. ゆったりとバスルーム
2. テレビモニター付きインターホン
3. システムキッチン

詳しく見ていきましょう！

①ゆったりとしたバスルーム

お風呂に浸かる文化である日本。日頃のお供であるバスルームは、ゆったりと広目が人気です。

ユニットバスよりも、お風呂・トイレは別が言わずと知れず人気ですね。

②テレビモニター付きインターホン

モニター付きだと、やはり安心。

「オートロック」が付いてない場合、特に女性の場合、防犯も兼ねて最低でもモニター付きを選ばれるケースが多いです。

③システムキッチン

すぐに調理器具に手の届く配置ができ、機能性が高く掃除もしやすいのは、システムキッチンの特徴です。

キッチンは可能は便利であればあるほど、料理の幅が広がります。

一度使うと普通のキッチンに戻れなくなってしまうほど便利なため、入居者の方からの人気も非常に高い設備です。

一口コンロなのか、二口コンロなのか。はたまた、グリル付きなのか。その点も加味して、考えましょう！

単独者・家族向けにとって人気のある間取り

ではお待たせいたしました。人気の間取りについて書いていきます。

単身者とファミリーによっても、選択する間取りのポイントは変わってきます。

1. 単身者に人気の間取り・設備
2. ファミリーに人気間取り・設備

上記の内容について、詳しく書いていきます。

①単身者に人気の間取り・設備

• 広めの1LDK、1DK
• 防音性の高いプライバシーを守る部屋
• 高い場所まで収納できる設備がある

単身者に人気の間取り・設備です。収納性の高い設備は部屋を広く使えるので、人気があります。

社会人数年目の独身の場合、1Ｒや1Kだとちょっと物足りなさを感じる場合があります。もう一部屋ほしいもの。

社会人をターゲットにして考えた場合、人気があるのはリビングのほかに、もう一つ部屋あるタイプです。

しかし部屋数が多くなってなればなるほど、家賃も高くなります。単身者社会人は、自分が住む部屋にそれほど、高い家賃を避ける傾向が。

そう考えると、1DK～1LDKタイプの物件が1番独身社会人に好まれる物件ということになりあす。

②ファミリーに人気の間取り・設備

• 最低でも2DK
• 広めのキッチン
• リビングオール電化

ファミリーに人気の間取り・設備です。賃貸アパートの場合、キッチン設備が不十分というだけでファミリーにとって不満が出るということがあります。

2DK以降の間取りというのは、やっぱり一人暮らしの人向けではなく、カップルやファミリー層が好む間取りです。

逆に言えば、キッチンが充実しているとそれだけで住み続けたい部屋となります。リビングに関しても同様です。

まとめ：ターゲットを決めて間取りを決めよう！

今回はアパートの間取りを検討する上で、人気のある間取りについて解説しました。

入居者の細かなニーズに答えることが長期的な入居につながり、オーナー・入居者の双方にメリットのあるアパート経営が実現できます。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]ターゲットを決め、そのニーズに合った間取りを決めていきましょう！ [/chat]

アパート経営を始めるなら、「何階建ての物件で始めればいいのか？」と疑問に思うと思います。

ちなみに、2階建て・3階建てが一般的。

結論から言うと、3階建てがおすすめです。今回の記事では、

• 3階建の特徴
• メリット・デメリット
• 建築費の詳細

主に上記について、詳しく解説していきます。参考になれたら、うれしいです。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”] 2階建て・3階建ての詳細をこちらの記事で知っていただけるとうれしいです！ [/chat]

3階建てアパートの特徴

1. 外観が高級感がある
2. 空室が埋まりやすい
3. 安全性がある

上記3つが、3階建てアパートのメリットになります。

下記では詳しく、2階建てアパートとの比較を踏まえながら、綴っていきます。

①外観が高級感がある

2階建てと3階建ての一番大きな違いは外観です。

3階建てアパートは、全高があり大きく見えるので、高級感があります。

特に外装に高級感のある素材を選べば、マンションと比較しても、変わらない印象を与えることも。

マンションの中には3階建てのものもあるので、デザイン面で引けを取りません。

外観はたくさんの人の目を引き、入居者を集める強力な要因のひとつになりますね。

②空室が埋まりやすい

意外かもしれませんが、3階建ての方が入居者の募集がしやすいです。

理由は、入居者は1階の入居を避ける傾向があり、2階建てよりも3階建ての方が、総戸数に対する1階の部屋の割合が少ないからです。

アパート経営で避けたいのは、やっぱり空室が続くこと。3階建で空室回避率が、上がるかのしれません。

③安全性がある

界壁（各住戸の間を区切る壁）は、木造2階建て・3階建てとも準耐火構造の壁が必要とされます。

3階建ての場合は、床や天井、住戸内の間仕切りも準耐火構造にする必要があるので、2階建てに比べ、耐火性能に優れていると言えるのです。

さらに3階建てアパートは、建築時の確認申請で地震や火災に対する構造計算が必要となり、第三者機関による厳しい審査が入ります。

つまり、2階建てに比べて3階建てのほうが、地震や火災に対するリスクが抑えられていて、入居希望者にとっての安心材料につながるということです。

3階建ての懸念点

とは言え、3階建てアパートは良いところばかりではありません。

2階アパートに比べて劣るところもあります。

ずばり、音漏れによるトラブルが起きやすいこと。

音漏れのトラブル

音の問題はどんな建物であっても起こりうるものですが、木造建築ではとくにトラブルになりやすいもの。

3階建ての2階部分の部屋は、どうしても上下左右の部屋へ、音の影響が出てしまいます。

騒音トラブルの原因のほとんどが、入居者のマナー違反によるものです。これは木造だけでなく鉄骨造やRC造の建物でもよくあるトラブル。

物件の購入時に、防音対策がされている物件であるかどうかを見極めることも重要ですが、やはり限界があります。

対策は「入居者のマナー指導」

ただ、対策はあります。入居者へのマナー指導を徹底することです。

管理会社と協力して、入居者のマナーを一定以上の水準に保つように工夫することで、騒音トラブルをできる限り、回避することは可能です。

アパートの建築費は？

アパート経営は長期にわたる事業です。安定したアパート経営をするためには、投資資金の早期回収が重要となります。

木造アパートを建築する場合、坪当たりの建築費用の目安は、約50万円/坪です。

階数が増えることによる坪当たりの建築費用の違いはあまりなく、ほとんど同じと考えていいでしょう。

以下、アパートを2階建てと3階建てで建てる場合のシミュレーションを行って、建築費の見積もりを行ってみましょう。

2階建ての場合

土地の広さが80坪、建ぺい率が80%という土地に2階建ての賃貸アパートを建てると、床面積は以下のように計算できます。

• 80坪×80%×2階＝128坪
• 128坪×50万円＝6,400万円（128坪に対して坪単価が50万円と仮定）

アパート建築費用は概算で、6,400万円であることが分かります。

3階建ての場合

上記と同じ条件の土地に3階建ての賃貸アパートを建てると、床面積は以下のように計算できます。

• 80坪×80%×3階＝192坪
• 192坪×50万円＝9,600万円

2階建てと3階建てで、建物の建築費用は単純に1.5倍になりました。

この場合、アパートの階数が変わっても土地の値段は変わりません。

考察すると、都市部などの土地の値段が高い地域であれば、同じ面積で多くの入居者を入れられる、3階建てのアパートの方が有利といえますね。

補足：木造アパート階数の上限とメリット

木造でアパートを建築する場合、上限の階数は3階になるのが一般的です。

それ以上の階数を実現するためには、鉄筋コンクリートなどの強度のある材質で建てる必要があります。

しかし、木造アパートは建築費のコストや減価償却費の優遇など資産運用の面でメリットが多くあります。

個人でアパート経営を行うオーナーにとっては、負担が少ない資産運用と言えますね。

まとめ：アパート経営は３階建てが有利！

今回はアパート経営を行う上で、建物の階数を決めるポイントについて解説しました。

同じ面積の土地でアパートを購入することを検討した時、２階建てよりも３階建てを選ぶのが有利です。

中古物件を選ぶ場合にも、３階建ての建物の方が防火・防振性能に費用がかけられ、公的機関による認定も受けています。大きなメリットですね。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”] 収益性に関しても、より多くの入居者を集められる３階建てのアパートを前提に検討しましょう！ [/chat]

千葉の田舎でアパート経営を始めました「池オーナー@ike_apartowner」です。
アパート経営を絶賛おすすめしているのですが、特におすすめしたいのが「サラリーマンの副業としてのアパート経営」です。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”] 正直言って、アパート経営はやることが多くないので、本業でやるよりも副業でやるほうがいいと思うんですね。 [/chat]

サラリーマンの副業として、アパート経営などの不動産投資以外にも、

• 株式投資/投資信託
• ブログやサイトでアフィリエイトや広告収入
• クラウドソーシングでライティング

といった選択肢もあります。

これらの副業よりアパート経営のほうがサラリーマンの副業にはおすすめです。
なぜそこまでアパート経営がおすすめなのか、特におすすめだと思う理由を5つ紹介します。

アパート経営なら時間がなくてもできる

副業において大事なのは「時間をあまりかけずにできること」だと思っています。

クラウドソーシングやアフィリエイトは自分自身で作業する必要があり、週末や夜に時間を取ることができないと難しいです。
アフィリエイトは収益さえ発生すれば放置できるともいえますが、収益発生までは本当に頑張らないといけないので時間がなくてもできるとは言い難いです。

アパート経営や不動産投資は、不動産投資会社に委託することで何もすることがなくなるんですよね。。
入居者管理や家賃回収、建物の修繕、など不動産投資会社にて全てやってくれるので、打ち合わせが主でしょうか。

入居者が少ないときには不動産投資会社に任せっきりにせず、自分自身でも入居者集客をやるといいかと思いますが、
不動産サイトに掲載するのが一番手っ取り早いため、広告出稿をしたらその後は得にすることがありません。

会社の仕事が本業としてあり、時間があまり使えないサラリーマンにアパート経営はおすすめです。

安定収入になりやすい

株式投資もアパート経営など不動産投資と同様に、時間をかけずともできますが、一番の違いは「収入が毎月入ってくる」ことです。
両方とも利回りが一緒だとしても、株式投資の場合は株を売却しないと利益にはなりませんので、売却した際に利益がまとめてやってきます。
アパート経営の場合は家賃収入が毎月入ってくるため、金額は小さくなりますが、毎月収入があります。

もらえる金額の総額は一緒だとしても毎月収入が入ってくる方が嬉しいのではないでしょうか。

また、株式投資に比べて、利回りの変動が大きく変わるわけではないのも安定収入になりやすいです。
株式投資ですと5%プラスになっていたと思っていたら株価下落で0%になる、ということも珍しくありません。

アパート経営の場合、入居者が毎月ころころ変わることはないので、入居が決まればその後は安定して収入が生まれることになります。
安定収入に繋がりやすい、という点で、株式投資よりアパート経営のほうがサラリーマン向きかと思っています。

月にどのくらいの収入になるか気になるかたは以下の記事をどうぞ。
『アパート経営の利回りって？アパート経営って儲かるの？』

アパート経営の利回りって？アパート経営って儲かるの？

資金が不要で始められる

株式投資よりアパート経営が優れている点として「自己資金がなくても始められること」です。
株式投資の場合は信用取引といった形はできるものの、お金が手元になければ始めることはできず、株式投資のために融資を受けることは難しいでしょう。

アパート経営など不動産投資の場合、融資を受けてお金を借りて始めることには一般的ですので、お金がない人でも始めやすいです。
もちろん融資で借入をするとなると「返せなかったらどうしよう」という不安は出るかと思いますので、無理のない範囲で借入を行い、借入期間を長く設定することでリスクは十分に抑えることが可能です。

私は「4,500万円ほど借入」とし、自己資金は「土地代含め1,000万円」になります。
そもそもアパート経営ってどのくらいの費用がかかるか気になるかたは以下の記事をどうぞ。
『新築アパート建築費用は約5,500万円。アパート経営の建築費用の目安って？』

新築アパート建築費用は約5,500万円。アパート経営の建築費用の目安って？

経験や知識が不要

アフィリエイトなどのネットビジネスの場合、経験や知識がないとどれだけ頑張っても成果は出にくいです。
もちろんアパート経営など不動産投資も経験や知識があるに越したことはありませんが、不動産投資会社がサポートしてくれるので安心してできます。

どんな物件をつくるか、購入するといいか、など不動産投資会社が相談に乗ってくれますので、経験や知識がなくても始めることが可能です。

もちろん悪徳業者がいるかもしれませんし、不動産投資会社の良し悪しを見極めるほどの知識は必要ですよ。
不動産投資会社の選び方については下記の記事を参考にどうぞ。
『アパート経営におすすめの不動産投資会社まとめ』

アパート経営におすすめの不動産投資会社まとめ

自分が住むことでリスクを減らせる

最後に、自分合が住むことでリスクを減らせるのも大きなメリットだと思います。
株式投資やアフィリエイトは失敗しても何も残らずお金だけが消えてしまいますが、アパート経営の場合はたとえ入居者が0人で収入がなくなってもアパートは残るんですね。

ですので、そのアパートを自宅として使えば自分自身の家賃が0円となりお得ですし、マイホームとして使う選択肢があるのであればリスクは大きく減らせると思っています。

もちろん大きな物件だと自分1人が住んでも意味がないかもしれませんが、小さな規模で始めればいざとなれば自分が住めばいい、という選択肢が取れるので、アパート経営でも不動産投資でもまずは小さく始めて、リスクを抑えながらやっていくといいと思います。

サラリーマンの副業にアパート経営はあり！

• 時間がなくてもできる
• 安定収入になりやすい
• 資金が不要で始められる
• 経験や知識が不要
• 自分が住むことでリスクを減らせる

といった点から「アパート経営はサラリーマンの副業に最適なんじゃないか」と思っています。

会社の本業とは別に、副業で収入がほしい、というサラリーマンに本当におすすめなので、ぜひアパート経営について考えてみてください。

私自身もアパート経営の相談に乗ることはできるので、サラリーマンで副業としてアパート経営を検討しているかたは気兼ねなく相談してくださいね。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”] アパート経営ってお金持ちがやるように見えますが、実際はサラリーマンでやっている人の割合のほうが断然多いんですよね。副業でやることはおかしくないのでご安心を。 [/chat]

アパート経営を続けていると、自分のアパートの管理業務を見直したいと思うこともあるのではないでしょうか？

「引っ越しで離れた場所で生活することになった」
「離れた場所に次の物件を購入したので、時間を割いて管理することが難しくなった」
「自主管理が思った以上に大変だった」
「現在取引している管理会社と費用を比較したい」

といった事情で、アパートの管理業務を代行してくれる業者を探したいと考える方も多いと思います。

また、アパート経営を始めて収益が順調に得られたら、次はアパートを増やして事業を拡大したいところ。
しかし自分一人で複数のアパートを管理業務を行うには限界があります。
アパートが増えるほど、設備の修繕や入居者を募集する仕事も増えていくからです。

費用が安い簡単な作業であれば、専門の業者に委託することは合理的な判断と言えるでしょう。

今回はそんな人に役立つ、アパートの管理業務を行う業者を一括検索するスマイスターというサイトについて解説します。

不動産に関するサービスを比較する「スマイスター」とは？

スマイスターは不動産に関するサービス・価格比較のポータルサイトです。

不動産に一括問い合わせ可能

不動産売却・不動産買取・賃貸管理・土地の活用・リノベーション・注文住宅など、不動産に関する問い合わせを複数の業者に一括で依頼することができるサービスを提供します。

また、不動産業界の求人・転職情報や、不動産・住宅関連業界のビジネスマン向けの情報メディアを運営するなど、不動産業界に興味があるユーザーに向けた情報発信も行うサイトです。

国内最大級の不動産関連サイト

公開された情報やノウハウが少ない不動産業界において、スマイスターは早くから不動産に関わる情報提供サービスを始めたWebサイト。
2006年から不動産の情報提供サービスを開始しています。
サービスの開始当初は物件と売主の紹介を行うサイトでしたが、土地活用や賃貸管理といった不動産の悩みに答えるサービスも始めました。

現在は不動産の査定やサービスの見積もり依頼を複数の会社に無料で行うことのできる国内最大級のサイトになっています。

提携している不動産会社の数は約1,400社。
エリアも全国に対応しています。

賃貸物件のポータルサイトとして有名な「SUUMO」の登録店舗数が2,800店と公表されるので、スマイスターの提携会社数はトップクラスと言っていいでしょう。

不動産に関する商品やサービスは適正な価格がなかなかわかりにくいもの。
地域によって相場が変わったり、サービスを提供している会社が見つけられないことがあります。

提携会社が多いことのメリットは

スマイスターは不動産投資を行うユーザーの相談に幅広く対応することができる代表的なサイトです。

スマイスターの管理会社比較サービスについて

スマイスターの管理会社比較サービスは、入力した条件にマッチする複数の管理会社から費用の見積もりを取り寄せるサイトです。
条件の入力に必要な手順は3ステップ。

1. 物件の種類と場所
2. 建物面積や築年数といった条件
3. 連絡先

この3ステップだけで問い合わせすることができます。

登録している管理会社は全国で150社以上。
もちろん問い合わせをして複数の会社から見積もりを受け取ったとしても、費用を請求されることはありません。

プライバシー保護も徹底されているので安心

アパート経営を地道に続けていて、周囲にアパートを所有していることを公言していない人もいるでしょう。
賃貸の管理会社に問い合わせをすることで、個人情報が伝わってしまうことを心配するかもしれません。

しかしスマイスター の運営会社はプライバシーマークの認定を受けており、個人情報の取り扱いに関しては大切に保護しています。
個人情報がネットなどで公開されることは一切ないので安心できます。

スマイスターを利用した声

今回は不動産査定サイトの口コミを集めた「クチコミランキング」というサイトからスマイスター の評判を調べました。

不動産査定ができるサイトや会社はたくさんありますが、大手の不動産会社の場合、マージンがどうしてもたかくなるというデメリットがありますが、一括見積サイトを活用すれば、地元に強い不動産業者を探す事ができます。その中で大きいのがイエイとスマイスター、マンションnaviあたりです。残り二つはランキングにはいっていますが、スマイスターがランキングに入っていないのは不思議です。サービス内容、実績から考えるとこれが独立系では3強だと思います。

私が使っている不動産査定はオウチーノとスマイスターです。オウチーノは唯一の上場企業で登録の審査が厳しいのか、不動産会社の質がある程度担保されており、相場を知る上でも役に立つ。スマイスターは不動産会社が多い事もあり、玉石混合だが、これも最低と最高を知る上で有意義。私の場合は不動産売買する時は、上と下は切り、その上でここ最近の仲介実績等を確認し、近隣のネットワークや営業力等を確認した上でどこにするか選んでいる。

スマイスターは提携している会社毎に対応の内容に差が出るとのことですが、提携している会社の数が多いから故に現れる特徴であると捉えることもできますね。

まとめ：不動産投資家向けのポータルサイトとしてはトップクラス！

今回は賃貸管理を代行する会社を検索して一括相談ができるスマイスターについて解説しました。

スマイスターは各種不動産の売買やリフォームといった不動産投資家が相談したいサービスを一括で問い合わせることができるサイトです。
不動産のポータルサイトといえば賃貸物件の検索サービスを思い浮かべますが、各種の不動産サービスの問い合わせに対応したサービスはあまり存在しません。
スマイスターは不動産投資家の悩みに幅広く対応しているサイトであると言えるでしょう。

また対象エリアは全国をカバーしており、提携する会社も日々増加しています。
これからパートナーとなる不動産会社を幅広く探すことができます。
アパート経営で管理業務を任せたい時に頼りになるサイトでしょう。

アパート経営にとって一番の心配は空室ができて収入が減ってしまうことではないでしょうか？

銀行から融資を受けてアパート経営を始めた場合、毎月一定の返済を行う必要があるので収益化は必要です。

アパートは部屋数に限度があり、得られる家賃収入にも上限があります。
そのため一定の入居者を長期間維持することがアパート経営の収益化のキモになります。

安定して入居者を確保することが必要です。

平均的なアパートの入居率は7割程度になりますが、アイケンジャパンの入居率は98％以上を維持するとのこと。

この高い入居率は、アパート経営の収益化を目指す方に魅力的です。

今回は高い入居率を誇るアイケンジャパンの賃貸物件について解説します。

新しい企業ですが、高い入居率を維持する理由について調査してみました。

アイケンジャパンの特徴

アイケンジャパンは2006年に創業したアパート経営においては比較的新しい会社です。

本社は福岡にあり、支店も広島・岡山・大阪・名古屋・東京・仙台・大宮と全国の主要都市に拠点を構えています。

アイケンジャパンが提供しているアパートも上記の本社・支店の周辺に供給しています。

企業の数が多く、交通インフラが整備されている主要都市に狙いを定めて、人口が減少しにくいエリアに事業展開を進めているようです。

アイケンジャパンのアパートの特徴は？

アイケンジャパンは土地の仕入れから行なっています。

アパートの建物だけを提供するのではなく、自社で選別した土地と建物をセットで販売しています。

販売した後には入居者募集から家賃集金、退去時清算、クレーム対応、清掃等のメンテナンスまでの業務を一括請け負い。

オーナーは一切の管理業務を行う必要なくアイケンジャパンに任せることも可能です。

ここから、建物の構造・設備、土地、購入後のサポートについて説明します。

建物の構造は防音・耐震

アイケンジャパンのアパートは、防音や耐震を考慮した構造をしています。

一般のアパートは、入り口から居室まで並行した構造になっているため、滞在時間の長い居室同士が隣り合う構造になります。

このため居室の話し声や音が隣の部屋に漏れてしまうことも多々あります。

しかしアイケンジャパンのアパートは、隣の住戸は水廻りを挟んだ構造になっているため、居室で音がしても隣の部屋には届きにくくなっています。

また建物と土台の基礎の間には「キソゴム」と呼ぶ積層ゴムをサンドイッチ。

地面から伝わる地震を吸収するとともに、建物に加わる揺れを軽減させる効果があります。

その他、壁には筋交い（柱と柱の間に入れる補強）を行うといった対策により、劣化対策等級＜等級3＞の水準を満たしています。

劣化対策等級とは、建物などの構造物に使われる材料の経年劣化における耐久性を評価したもの。

＜等級3＞は一番耐久性が高いことを示し、「建物が３世代(75年～90年)もつ程度の対策」をされているとの認定済みです。

建物の設備は女性をターゲットに想定

アイケンジャパンが入居者のターゲットと想定しているのは社会人の女性。

女性が気に入れば、全体の層にも受け入れられると考えているからです。

女性は立地だけではなく、生活のための設備やセキュリティにもこだわります。

以下がアイケンジャパンのアパートで標準とされている設備の一覧を挙げます。

• スカイバルコニー
• オープンキッチン
• ペアガラス
• LEDライト
• オートロック
• カラーインターホン
• 浴室乾燥機
• 温水洗浄便座
• 浴室テレビ
• 無料インターネット
• 防犯シャッター
• 宅配ボックス
• 防犯カメラ＋モニター

都市部で生活する社会人に喜ばれる設備が導入されています。

一戸建てや家族向けマンションにも匹敵する様な設備が設置済み。

会社で仕事をしている入居者の日常生活の質も上がります。

土地へのこだわり

アパートを建設する土地の立地にもこだわっています。

アイケンジャパンが独自ルートで仕入れた土地を選別してアパートを建築しています。

「失敗しない土地」「将来性のある土地」にこだわってアパートを建築しているとのこと。

不動産の専門家が判定して収益性の無い土地を省いてくれるのは嬉しいポイントです。

最初からニーズの無い土地でアパート経営を始めるリスクは背負いたくないですよね。

アイケンジャパンは地形に合わせたアパート建築を行うことが可能です。

余分なスペースや無駄な空間を作ることがなく、変形した土地でもアパートを建築することができます。

狭い土地でも効率的なアパートを建築することができるので、コストを抑えた収益性の高いアパートを建築することができるのです。

サポート

入居者募集から家賃集金、退去時清算、入居者からのクレーム対応、清掃等のメンテナンスまでの一切の業務を代行してくれます。

オーナーが煩わしい管理業務を行うことがありません。

また、地場の仲介業者とまめに連絡をとることで、関係を維持。

空室が出た場合でも、次の入居者にアイケンジャパンの物件を優先的に勧めてもらう様にしています。

これもアイケンジャパンの物件が、入居者に勧めやすい条件を満たしているからです。

地場の不動産業者が入居者に勧めやすく、契約がすぐに決まるので、結果的に空室が出にくくなるという好循環を実現しています。

まとめ：アイケンジャパンは立地戦略と設備に特徴あり！

今回は投資用アパートを提供する会社であるアイケンジャパンの賃貸物件について解説しました。

アイケンジャパンは社会人の女性向けに付加価値の高い物件を提供しています。

設備を充実させることで生活の質を向上させるアパートを提供しており、入居者にとって魅力的な物件です。

立地も自社で選別をしており、アパートの収益性が落ちるリスクを回避しています。

入居者にとって便利なアパートは空室が発生しづらい物件といえます。

比較的新しい企業ですが、設備の新しさに魅力を感じる方は、アイケンジャパンの物件を検討してみてはいかがでしょうか！

>> アイケンジャパンをチェック

今回は不動産投資の理想的な利回りと計算方法、理想的な利回りを獲得する方法について解説します。

利回りとは、投資で増えた金額の割合のこと。

不動産投資の利回り計算方法は表面利回りと実質利回りの2通りがあり、計算するときには経費などを差し引く実質利回りを使います。理想的な利回りの割合は3～5%です。

理想的な利回りに近づける方法は

• 入居者のターゲットを明確にすること
• 需要のあるアパートを入手すること
• できる範囲でDIYを行うこと

の3つがあげられます。工夫次第で利回りをあげることが可能です。

不動産投資の利回計算方法は表面利回りと実質利回り

そもそも利回りとは、投資した金額に対して帰ってきた金額の割合のこと。

例えば100万円を3年運用して30万円の分配金を手に入れたとき、利回りは10％となります。

利回りの計算方法は2通りあります。「表面利回り」と「実質利回り」です。大きな違いは、経費を計算しているかどうかです。

• 表面利回り：不動産会社がよく使う利回り
• 実質利回り：実際に手取りになるであろう利回りです

収支を間違えると、キャッシュフローがうまくいかないことがあるので見ている利回りが表面利回りなのか実質利回りなのかを考えましょう。

表面利回りはざっくり計算するときに使う

表面利回りとは、不動産取得時の費用を省いて計算する利回り計算方法です。純粋な利回りだけが産出されているので、正確な数値を計算できるようにしましょう。

表面利回りの計算式

想定される家賃収入÷物件の購入価格=表面利回り

表面利回りの計算方法は簡単。想定される家賃収入は、投資で得られる不動産の家賃×貸出す不動産の個数で求められます。

複数の不動産を運用する予定なら、全てをまとめて計算するのではなく不動産別に計算しましょう。

不動産会社の利回りは表面利回り

不動産会社がインターネットなどに掲載している利回りは、表面利回りであることがほとんどです。

不動産会社の利回りだけをみて、購入を決めるのは表面利回りだけをみて投資先を決めるようなもの。

掲載されている不動産を見たときには、表面利回りであるかを問い合せるといいでしょう。

実質利回りは不動産投資のプランを考えるときに使う

実質利回りとは、想定される家賃収入を物件の購入価格と購入時の諸費用で割って計算します。

諸費用がプラスされるので表面利回りよりも利回りが減る傾向にあります。

あとから計算すると「この不動産ってこんなに利回りが低いの？」とショックを受けることがあります。

実質利回りの計算式と諸経費の詳細

実質利回りの計算方法は、表面利回りと比べると考える経費が少し増えるだけです。簡単な割り算で計算できます。

想定される家賃収入÷(物件の購入価格+購入時の諸費用)=実質利回り

実質利回りで計算するべき諸経費は

• 管理費
• 修繕費積立金
• 固定資産税
• 不動産取得税
• 不動産仲介手数料

などが挙げられます。

不動産投資は実質利回りを重視する

不動産投資では、実質利回りをみて運用します。手元に残る現金を確認しながら、新しい物件取得用の費用を積み立てたり、入居者が退去したあとの原状回復費やリフォーム代を確保しましょう。特に不動産投資をはじめたばかりなら、入手した現金に手をだすのはNG。

会社の給料や現在の収入でやりくりしながら投資を続けましょう。

不動産投資の理想的な表面利回りは3～5％

不動産投資でどのくらいの利回りがよいとされているのでしょうか。理想的な表面利回りは3％から5％と言われていいます。

5000万円の中古物件なら、諸費用等を抜いて年間150万円から250万円の現金収入があれば理想的な利回りだと言えるでしょう。

はじめのうちは勝手がわからず利回りが理想的でない場合もありますが、支出が収入を下回っていることを当面のボーダーラインにしましょう。

利回りのよい物件を見つける方法

不動産投資で利回りを計算する方法についてご紹介しました。理想的な利回りの不動産投資をする際にはどうしたらよいでしょうか。

不動産投資で手取りを増やすなら、割安の物件を購入し、手入れをして価値をあげることが重要です。また駅や勤務先に近い物件を入手できるかどうかも関わってきます。

入居者のターゲットを明確にする

不動産投資で利回りのよい物件を入手するためには、入居者のターゲットを明確にすることが重要です。

不動産投資で狙い目とされているのが一人暮らしとファミリーです。

一人暮らしなら、単身赴任のサラリーマンや上京してきた大学生がターゲットになるでしょう。ワンルームや1Kなどのコンパクトな部屋に需要があります。

どんなに長くても4年程度で退去するので、入居者募集のサイクルがはやくなるでしょう。

一方、ファミリーはカップルや子ども一人の3人構成の場合、2-3LDKに需要があります。外出の機会が多くなるので郊外なら駐車場を完備するとよいでしょう。

また、周囲への騒音対策として戸建てを選択する方もいるでしょう。子どもが独り立ちするまで入居し続けてくれる可能性があります。

そのかわり退去後は使用感が残り設備も汚れているので、リフォームが必須となります。

借り入れできる金額をあらかじめ把握しておく

ターゲットが決まったら、金融機関に行き融資の相談をしましょう。「なぜ物件探しの前に融資の相談にいくの？」と疑問に思うかもしれません。

金融機関の融資は企業のバリューや年収、貯金額により限度があります。年収や貯金額が低すぎる場合、融資をしてくれない場合も。

どんなによい物件でも融資がなければ取得できないので、あらかじめ融資をしてくれる金融機関を見つけて融資を聞いておきましょう。

利便性のよい物件を見つける

おおよその予算が決まったら利便性の高い物件を探します。

はじめての物件探しなら、自宅から1時間圏内のエリアに絞りましょう。物件にトラブルがあった際にいち早く駆けつけるためです。

一人暮らし向けの物件なら駅から歩いて10分くらいで到着できる物件や、周囲にコンビニやスーパーのある物件に需要があります。

複数の駅が集まるターミナル駅の前後をねらうのがおすすめです。

郊外のファミリー向け物件なら、自動車で移動できるので駅に近い物件よりも大型スーパーの近くや通勤先・学校の近くの住宅に需要が集まります。

駐車場を確保できるかが重要になります。

割安の物件を購入してリフォームを行う

利回りを高くするなら、割安の物件を見つけることが重要になります。

建築してから年数が経っていて、設備も古くなっているような物件はリフォームして価値を高めることができます。

お風呂場やトイレなどの水回りは、交換すると一気に清潔感が増すので注力するのがおすすめです。

注意したいのが中古物件が新耐震基準に適合しているかどうかです。

新耐震基準では、震度5強ではほとんど損傷しないこと。震度6や7で倒壊・損傷しないことという基準が設けられています。

地震に強い物件なので運用中に地震が起きても倒壊しにくいというメリットがあります。

新耐震基準は、1981年6月1日からの交付なので、建築確認済証の交付がいつなのかを確認しておくといいでしょう。

できる範囲でDIYを行う

無事にリフォームが終わり不動産運用をはじめられたとしても階段や玄関の角が壊れてしまったり、電球が切れてしまったりと細々したメンテナンス業務があります。

管理会社に全部任せる手もありますが、自分でできる範囲の修繕や交換は自分で行いましょう。

大家さんが直接動いてくれるという安心感を入居者に与えることができます。

また、委託料金を節約できるので利回りをあげることもに役立ちます。

利回りは自分で動けば平均以上も狙える

不動産投資の利回りは、想定される家賃収入÷(物件の購入価格+購入時の諸費用)で計算して3％から5％が理想的です。

不動産投資で利回りをあげるためには、ターゲットを明確にして割安の物件を入手、DIYでこまめなメンテナンスを行うことが重要です。

不動産投資の利回り向上は、いかに自分の手を動かすことにあるので、自分でできる事があれば積極的に動きましょう。

アパートを購入する際、各種の手数料がかかります。また物件の購入後にも各種の手数料は発生します。

物件の購入資金だけを用意するのではなく、手数料を支払うためにある程度の余裕資金が必要です。

そこで今回は、アパート経営を続けていく上で、必要になってくる手数料について解説します。

結論として、物件の購入時に手数料として必要なのは、以下の2つです。

1. 仲介手数料
2. 不動産登記手数料

それでは下記にて、詳しく説明していきます。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]「もっと勉強しておけばよかった…」とならないように事前にどんな費用がかかるのかを知っておきましょう。 [/chat]

①仲介手数料 / アパート経営に必要な手数料

仲介手数料は、住宅の売買を行う時に、売主と買主それぞれが仲介会社に支払う手数料のことです。

ただし、仲介手数料はあくまでも成功報酬ですので、売買が成立しなければ支払う必要はありません。

仲介手数料は上限が定められていて、その額は売買代金によって異なります。

1000万円で不動産を売却できたケース

となり、合計すると36万円になります。

仲介手数料が発生しない場合もある

基本的には手数料は必須ですが、中には仲介手数料を支払わなくてもなくていいケースも存在します。

結論、「売主から直接物件を購入する」場合です。

この際の注意点は、売主から直接物件を購入できるのは、売主が「個人」と「新築を販売する不動産会社」の場合に限ります。

ただ、はじめて不動産物件を買う人にとって、これはとてもハードルの高い話です。不動産の適正価格がわからないためです。。

個人の土地を入手する際には、専門の業者に仲介に入ってもらった方が無難でおすすめです。

②不動産登記手数料 / アパート経営に必要な手数料

不動産を購入した時には、必ず不動産の登記を行う必要があります。

登記をしっかり行っていないと、第３者に不法に土地を使われても、抗議して不法な使用をやめさせる事ができなくなるのです。

ここで必要になってくるのは、ズバリ不動産登記手数料。大きく下記2つから決まります

1. 報酬：司法書士や土地家屋調査士に支払う必要がある
2. 実費：登録免許税という税金や法務局に手数料などの

詳しく説明していきます。

①報酬

登記を司法書士に依頼した場合にかかる費用（手数料）で、司法書士事務所によって料金が異なります。

②実費

• 登録免許税
• 登記簿謄本代
• 交通費等の総額のこと。

登録免許税とは、登記を司法書士に依頼した場合にかかる費用（手数料）で、各登記ごとに税率や税額が定まっています。

登記簿謄本→不動産1個につき700円司法書士への報酬を合わせた額のことを登記費用といいます。

以上の報酬と実費を合わせた額が不動産登記費用になります。

まとめ：アパートを購入時は物件価格の１割程度の余裕資金を用意しよう！

今回はアパート経営を続けていく上で必要になってくる手数料について解説しました。

1. 仲介手数料
2. 不動産登記手数料

手数料には１割弱の手数料が発生します。不動産を購入する場合には、資金に余裕を持つようにしておきましょう。

また工夫次第では、手数料を抑えることも可能です。

不動産の購入や入手について不安な場合には、良い業者を見つけてしかるべき手数料を支払って、健全なアパート経営をスタートさせましょう！

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]１割以上、余裕を持っておくとベストですな！ [/chat]