アパート経営を始めるなら、「何階建ての物件で始めればいいのか？」と疑問に思うと思います。
ちなみに、2階建て・3階建てが一般的。
結論から言うと、3階建てがおすすめです。今回の記事では、
- 3階建の特徴
- メリット・デメリット
- 建築費の詳細
主に上記について、詳しく解説していきます。参考になれたら、うれしいです。
3階建てアパートの特徴
- 外観が高級感がある
- 空室が埋まりやすい
- 安全性がある
上記3つが、3階建てアパートのメリットになります。
下記では詳しく、2階建てアパートとの比較を踏まえながら、綴っていきます。
①外観が高級感がある
2階建てと3階建ての一番大きな違いは外観です。
3階建てアパートは、全高があり大きく見えるので、高級感があります。
特に外装に高級感のある素材を選べば、マンションと比較しても、変わらない印象を与えることも。
マンションの中には3階建てのものもあるので、デザイン面で引けを取りません。
外観はたくさんの人の目を引き、入居者を集める強力な要因のひとつになりますね。
②空室が埋まりやすい
意外かもしれませんが、3階建ての方が入居者の募集がしやすいです。
理由は、入居者は1階の入居を避ける傾向があり、2階建てよりも3階建ての方が、総戸数に対する1階の部屋の割合が少ないからです。
アパート経営で避けたいのは、やっぱり空室が続くこと。3階建で空室回避率が、上がるかのしれません。
③安全性がある
界壁（各住戸の間を区切る壁）は、木造2階建て・3階建てとも準耐火構造の壁が必要とされます。
3階建ての場合は、床や天井、住戸内の間仕切りも準耐火構造にする必要があるので、2階建てに比べ、耐火性能に優れていると言えるのです。
さらに3階建てアパートは、建築時の確認申請で地震や火災に対する構造計算が必要となり、第三者機関による厳しい審査が入ります。
つまり、2階建てに比べて3階建てのほうが、地震や火災に対するリスクが抑えられていて、入居希望者にとっての安心材料につながるということです。
3階建ての懸念点
とは言え、3階建てアパートは良いところばかりではありません。
2階アパートに比べて劣るところもあります。
ずばり、音漏れによるトラブルが起きやすいこと。
音漏れのトラブル
音の問題はどんな建物であっても起こりうるものですが、木造建築ではとくにトラブルになりやすいもの。
3階建ての2階部分の部屋は、どうしても上下左右の部屋へ、音の影響が出てしまいます。
騒音トラブルの原因のほとんどが、入居者のマナー違反によるものです。これは木造だけでなく鉄骨造やRC造の建物でもよくあるトラブル。
物件の購入時に、防音対策がされている物件であるかどうかを見極めることも重要ですが、やはり限界があります。
対策は「入居者のマナー指導」
ただ、対策はあります。入居者へのマナー指導を徹底することです。
管理会社と協力して、入居者のマナーを一定以上の水準に保つように工夫することで、騒音トラブルをできる限り、回避することは可能です。
アパートの建築費は？
アパート経営は長期にわたる事業です。安定したアパート経営をするためには、投資資金の早期回収が重要となります。
木造アパートを建築する場合、坪当たりの建築費用の目安は、約50万円/坪です。
階数が増えることによる坪当たりの建築費用の違いはあまりなく、ほとんど同じと考えていいでしょう。
以下、アパートを2階建てと3階建てで建てる場合のシミュレーションを行って、建築費の見積もりを行ってみましょう。
投資対象は標準的な規模として、戸数が12戸、土地の広さが80坪程度で建ぺい率が80%という木造賃貸アパートを想定して、この賃貸アパートの建築費用を計算してみました。
2階建ての場合
土地の広さが80坪、建ぺい率が80%という土地に2階建ての賃貸アパートを建てると、床面積は以下のように計算できます。
- 80坪×80%×2階＝128坪
- 128坪×50万円＝6,400万円（128坪に対して坪単価が50万円と仮定）
アパート建築費用は概算で、6,400万円であることが分かります。
3階建ての場合
上記と同じ条件の土地に3階建ての賃貸アパートを建てると、床面積は以下のように計算できます。
- 80坪×80%×3階＝192坪
- 192坪×50万円＝9,600万円
2階建てと3階建てで、建物の建築費用は単純に1.5倍になりました。
この場合、アパートの階数が変わっても土地の値段は変わりません。
考察すると、都市部などの土地の値段が高い地域であれば、同じ面積で多くの入居者を入れられる、3階建てのアパートの方が有利といえますね。
補足：木造アパート階数の上限とメリット
木造でアパートを建築する場合、上限の階数は3階になるのが一般的です。
それ以上の階数を実現するためには、鉄筋コンクリートなどの強度のある材質で建てる必要があります。
しかし、木造アパートは建築費のコストや減価償却費の優遇など資産運用の面でメリットが多くあります。
個人でアパート経営を行うオーナーにとっては、負担が少ない資産運用と言えますね。
まとめ：アパート経営は３階建てが有利！
今回はアパート経営を行う上で、建物の階数を決めるポイントについて解説しました。
同じ面積の土地でアパートを購入することを検討した時、２階建てよりも３階建てを選ぶのが有利です。
中古物件を選ぶ場合にも、３階建ての建物の方が防火・防振性能に費用がかけられ、公的機関による認定も受けています。大きなメリットですね。
