不動産投資はサラリーマンや公務員でも始められる副業の一つです。
突き詰めれば給料以上の収入となり、独立も夢ではありません。
ただ、不動産投資にはリスクは付き物。主に3つのリスクで、更に細かく考えられます。
- お金関係のリスク
- 不動産経営のリスク
- 不動産劣化のリスク
ただ、結論から言うと、リスクはありますが「対策」はしっかり行えます。
不動産投資のリスクとは
不動産投資のリスクは、主に3つのリスクがあげられます。
- お金のリスク
- 不動産経営のリスク
- 不動産劣化のリスク
この3つの中からさらに細分化してみると、細かいリスクが存在します。
それでは更に、細かいリスクを事前に把握しておきましょう！
1. お金関係のリスク
お金関係のリスクは、3つのリスクがあげられます。
- 借入リスク
- 金利上昇リスク
- 税金リスク
深掘りして、リスクの説明と対策をしていきます。
1-1 借入リスクと対策
不動産投資をはじめるとき、たいていは金融機関からの借入になると思います。
借入をするということは、毎月支払いが発生するということ。
「ローンを早く返したい！」とキツキツの返済計画をたてると、急な出費の際に現金が足りず返済ができないという事態も。
対策として、下記２つです。
- 借入をする時：家賃収入から諸経費を引いた金額を考える
- 諸経費が上回ってしまう時：できるだけ借入期間を延ばす
注意点は、日本政策金融公庫からの借入のときは返済期間が10年と、他の金融機関と比べて短いのが特徴。
日本政策金融公庫から借入を考えているなら、タイトな返済スケジュールを組みましょう。
1-2 金利上昇リスクと対策
長期間借入をしていると、経済状況が変化して金利が上昇する可能性があります。
金利上昇すると返済する金額も増えてしまうことも。金利上昇のあおりを受けるのは変動金利にしている場合です。
変動金利は、経済状況によって金利が変化します。デフレのときには低金利で重宝しますが、インフレになると連動して金利が上昇してしまうのです。
金利上昇への対策は、インフレのタイミングで変動金利から固定金利に借換を行うことです。
固定金利は、変動金利に比べて金利が高いですが金利が一定というメリットがあります。
インフレが起きるタイミングで借換を行えば、金利が上昇し続けても安い金利でローン返済することができます。
1-3 税金リスクと対策
不動産投資をはじめると、収入は増えますが納める税金も増えます。
不動産投資をはじめたさいに納めるべき税金は以下の6種類です。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 住民税
- 所得税
固定資産税は土地や建物を持っているだけで課税され、住民税や所得税は、収益に応じて税額が変わります。
- 税金を節税：特例や控除を活用する
- 不動産取得税：新築物件のときに条件を満たせば特例を受けれる
- 住民税や所得税を軽減：青色申告の特例・諸経費の控除を活用する
対策として、上記のように対策することできるので、ぜひ活用しましょう！
不動産経営中のリスク
不動産投資経営中のリスクとして、3つのリスクがあげられます。
- 空室のリスク
- 家賃滞納のリスク
- 入居者トラブルのリスクがあげられます。
深掘りして、リスクの説明と対策をしていきます。
2-1 空室リスクと対策
不動産経営をはじめても空室だと収益は0。収益を得るためにも、入居者を増やすことが重要です。
入居者を増やすためには、需要のある不動産を得ることで回避することができます。事前に情報収集を中心に行いましょう。
- これから周辺に企業や学校、ショッピッグモールが開設する予定がある
- 駅やスーパーにら徒歩で行ける利便性の高い土地である
- 複数の線路が集まるターミナル駅か前後駅
などの入居者からみて、「生活しやすい場所」のアパートを見つけることで空室を回避することができます!
2-2 家賃滞納リスクと対策
たいていの入居者は問題なく家賃を払ってくれますが、入居者のなかには家賃を滞納する人も。
継続的な収入を得るためにも、家賃滞納は絶対に避けたいこと。回避するためには、迅速な対応が重要です。
- 家賃入金が遅れたときはすぐに電話を入れる
- 連絡が取れないときに、連帯保証人に連絡を入れる
- 自分で督促するのが苦手という場合には、管理会社に対応を委託する
このような対応で改善できます。「滞納は認めない」という態度を見せつけていきましょう。
不動産劣化のリスクと対策
不動産劣化のリスクとして、3つのリスクがあげられます。
- 不動産破損のリスク
- 災害リスク
- 不動産修繕のリスク
深掘りして、リスクの説明と対策をしていきます。
3-1 不動産損壊のリスクと対策
不動産運営をしていると、駐輪場の壁が壊れたり階段の角が取れしてまうことがあります。
壊れた箇所をそのままにしておくと、もっと大きくえぐれてきたり入居希望者に悪い印象を与えることも。
- ひび割れや角が取れた程度の破損→ホームセンターでセメントを買ってきて自分で修理可能
修理することで、入居希望者が「管理が行き届いている！」といい印象を与えることができるので、むしろプラスになることもあります。
3-2 災害リスクと対策
不動産経営をしていると、地震や火災、台風などの災害で被害にあうことがあります。
災害に備えるなら、「保険に加入しよう！」に尽きます。
- 火災保険
- 地震保険
こちらはマストかなと。地震大国の日本では、絶対に入っておかないといけない保険です。
「火災保険のオプション扱いになっている地震保険」もあるので、チェックしておいてください。
加入する保険が多く費用がかかりますが、修繕費の全てを自費で出すリスクを軽減できるのでメリットがあります。
3-3 不動産修繕のリスクと対策
不動産を長年運営していると屋根や外壁を塗装したり、配管を交換するなどの大規模修繕が必要な場合があります。
とくにアパートやマンションを一棟運営している場合は、まるごと修繕するので大変な費用がかかるでしょう。
対策として、大規模修繕は数年に一度の周期で必須なので、家賃収入の中からいくらかを積み立てておきましょう。
まとめ：不動産投資のリスクはきちんと対策できる!
今回は、不動産投資でのリスクと対策方法について解説しました。
不動産投資は、何百万円というお金が動く事業です。しっかりと作り込めばある程度放置しても収入を得ることができます。
不労所得を作るためには、こまめなメンテナンスとコミュニケーションが必要なので、一棟目の不動産投資は勉強のつもりで運営しましょう。
