不動産投資は、アパートの個室や1棟のアパートを運営することだと思っていませんか？
「戸建て賃貸を運営する」という方法もあるのです。戸建てとは、平屋や2階建ての住宅をまるごと貸し出す方法です。
アパートよりも需要があるので、アパート経営に挑戦したいけど不安があるという方におすすめです。
今回は大まかな戸建て賃貸のメリットとデメリットをご紹介します。アパート経営はわかりやすいけど、戸建て賃貸のイメージがわかないという方はぜひご一読ください。
戸建て賃貸のメリットは安定性
戸建て賃貸を経営するメリットは「安定性」です。
投資額がアパートよりも少なく、純収益化も早く始めることができます。
また、アパート経営を始めるときにローンが必要な方で、借り入れに不安があるという方にもおすすめです。
アパート経営をはじめたいけど、アパートへの投資額にためらっている方には、戸建て賃貸は選択肢のひとつとなるでしょう。
戸建て賃貸は入居したい人が多い
小さい子どもがいる家庭やガーデニングが趣味など、生活スタイルにこだわりのある方はアパートよりも戸建てに住みたいという需要があります。
賃貸を希望する入居者は、戸建てを「マイホーム」として大事に使ってくれる傾向にあります。アパート経営で必要な掃除やメンテナンスも自分で行ってくれることが多いです。
戸建てなら周囲に迷惑をかけずに子育てや趣味に集中できるので、需要があると言えるでしょう。アパート経営で競合が多いなら、あえて戸建て賃貸を選択するのも戦略のひとつです。
戸建て賃貸は少ない投資額で始められる
戸建て賃貸は、通常の住宅と同じくらいの価格で建設することができます。
アパートを建築すると、安く見積もっても5000万円以上かかりますが、戸建ての相場は1000万円程度です。
アパートが建築できるほどの土地は必要ないので、土地代や施工期間も少なく抑えることができます。
アパート建設用の資金を貯めるのが大変だという方にとっては、不動産屋投資を始める期間を早めることができるでしょう。
戸建て賃貸は純収益化が早い
戸建て賃貸は、投資額が少なくて済むので資金回収も早いのが特徴です。
木造アパートでは、22年以上のローンを組む必要がありますが、戸建て賃貸は20年ローンでも十分返済計画が立てられます。
戸建て賃貸の運営中でも収益がローンの支払いを上回ることが多く、がんばれば10年でローン返済も可能です。
ローンを切り上げ返済して、純収益化を早くしたいという方に戸建て賃貸はおすすめです。
戸建て賃貸は家賃崩れ・空室対策ができる
戸建て賃貸は、アパートと比べて需要が多いことが特徴です。需要が多いということは、家賃を下げなくても借り手が見つかるということ。
相場よりも高めの家賃でも戸建てなら借り手が見つかります。
価格競争やアパートの劣化による家賃崩れを気にせずに運営する事ができます。
また、戸建て賃貸は需要が多いので、入居者が退去しても借り手が見つかりやすいことが特徴です。
「不動産投資をはじめたいけど、空家が出たらどうしよう……。」と悩んでいる方に戸建て賃貸はおすすめです。
戸建て賃貸は競争が少ない
戸建て賃貸は、アパートよりも需要に対して供給が少ないので安定した不動産収入が得られます。
競争相手が少ないので、家賃を相場よりも高めにしても入居希望があります。
大手のハウスメーカーは手間の割に収益が少ないことが分かっているので、戸建て賃貸市場の参加には消極的です。
大きな競争相手が少なく、ニッチな分野として戸建て賃貸を運営できます。
戸建て賃貸は狭小地や変形地でも建てられる
アパートを建築するにはまとまった土地が必要ですが、戸建て賃貸の場合は20坪程度の狭小地や変形地でも建築できるのが特徴です。
アパートが乱立していて参入しにくくても、戸建て賃貸物件なら建てられるというニッチな土地でも投資することができます。
アパートとアパートの間にある半端な土地を活用することができるので機動性も高いです。
戸建て賃貸は節税や相続対策がしやすい
土地を所有している場合、子供や配偶者に土地を分けるのにひと苦労するケースが多いです。
戸建て賃貸を複数所有していると、賃貸物件を子供や配偶者用として相続することが可能です。
子供や配偶者には自分で住むか賃貸物件として貸し出すかを選んでもらうことができます。
また、節税という観点でも、戸建て賃貸はおすすめです。
固定資産税は通常、「固定資産税評価額（課税標準額） × 1.4％（標準税率）」で計算されます。住宅が土地に建築されていると、以下の特例が適用されます。
土地の固定資産税
- 1戸につき200平方メートル部分の評価額:更地の1/6
- 1戸につき200平方メートル以上の評価額:更地の1/3
土地があってアパート経営を考えているなら、戸建て賃貸がもおすすめです。
戸建て賃貸はリスクヘッジがしやすい
戸建て賃貸物件は、アパートよりも建築後の選択肢が多く、リスクヘッジがしやすいことが特徴です。
また、解体も安いコストで可能です。そのため20年以上運営した戸建て物件を解体して新築したり、取り壊して駐車場として活用するケースも。
子供や配偶者のための住宅として分けることも可能なので、どんな事態でもある程度対応できるのが魅力です。
どうしても借り手が見つからない場合には、貸出をやめて自宅として活用することも検討しましょう。
20年運用した戸建てならローンが終わっていることが多く、実質無料で自宅を購入できたということになります。
マイホームをローン無しで保有できるのは嬉しいですね。
戸建て賃貸のデメリット
安定性がバツグンの戸建て賃貸ですが、「収益化が鈍い」というデメリットがあります。
つまり、あえて言うならばアパート経営はハイリスクハイリターン、戸建て賃貸はローリスクローリターンということになります。
あくまでも不動産投資に収益を求めるなら、建築コストがかかってもアパート経営を狙ったほうがいいでしょう。
戸建て賃貸は収益が効率的にならない
戸建て賃貸物件はひと物件に一家族にしか貸すことができません。
一方アパート経営ではアパート一棟で複数人に部屋を貸し出すことができます。
投資額が少ない戸建て賃貸ですが、回収できる家賃も少ないということを覚えておきましょう。
最終的な家賃収入が少なくても、空き家や家賃崩れが少なくて済むという安定性をとるなら戸建て賃貸が向いています。
戸建て賃貸は棟数を確保するのに時間がかかる
戸建て賃貸で収益を上げるためには、複数の戸建て賃貸物件が必要です。
戸建てを建築するとなれば、一気に建築することが難しくなります。
収入が安定するほどの棟数を確保するのに時間がかかるでしょう。
安定収入を得るために必要な棟数を確保するには時間をかけて、じっくりと腰を据えることができる方におすすめです。
戸建て賃貸の他にもアパートを取得したほうが得られる収入は安定するといわれています。
戸建て賃貸はメンテナンスが複数になる
メンテナンス面では、アパートの方に軍配が上がります。
アパートの部屋は一箇所に集中しているので、メンテナンスの際に一箇所を確認すれば終わります。
一方戸建て物件は、複数建築した場合にメンテナンスでも複数箇所回る必要があります。
メンテナンスや補修の効率が悪いと言えるでしょう。
戸建て賃貸は戸建てだけでの独立は難しい
戸建て賃貸でのデメリットは、戸建ての運営のみでの収益が難しいことです。
戸建て賃貸物件は空室が起きにくい面で安定性がありますが、効率的に収益を上げることには向いていません。
不動産投資で効率的に収益を上げるなら、アパート経営を念頭に置く必要があります。
競争を避けるなら戸建て経営
戸建て賃貸物件は、効率的な収益性よりも安定した収益を求めている方におすすめだといえます。
投資額がアパートよりも少なくてすみ、純収益化が早いのが特徴だからです。
自宅用の物件を数年間貸し出すことによって、マイホームを確保しながらローンは他の人に支払ってもらうという裏ワザとしても活用できます。
アパートのように競争の激しい市場を避けて、のんびりと不動産投資をするなら戸建て賃貸の運営がおすすめです。
