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アパート経営を行う人のいちばんの目的は「収益を得ること」ではないでしょうか。

アパート1棟で得られる最大の収入額は「アパート1棟の家賃の合計額」になるので、アパートの戸数を増やせば増やすほど家賃収入は増える計算になります。

ただし戸数を増やしすぎると1室当たりの広さは小さくなってしまうので、入居者から見ると居住空間が狭くて住みにくい部屋だと思われてしまうでしょう。

アパート経営において戸数を決めるのは悩ましい問題です。多すぎても少なすぎても収益に影響が出ます。

今回はアパート経営において戸数を決めるためのポイントについて解説します。

アパートの戸数を増やすことのメリット・デメリット

戸数を増やすことによるメリットは収入が増えやすいこと、デメリットは初期費用と管理維持費用が高くなることです。

メリット

1部屋で月5万円のアパートがあったとしましょう。

この場合、8部屋の満室家賃収入は月40万円で、4部屋の場合には月20万円になります。

同じ1棟でも収入の違いは歴然なのです。

加えて、家賃収入以外にも、共益費や駐車場の収入を得られる可能性があります。

アパートの集客や管理を委託する業者からしても、戸数が多いアパートの方がありがたいようです。

戸数の多いアパートは管理業者から見ると

• 同じ場所のアパートを効率よく管理することができるので、業務が楽
• 戸数が多い物件の方が管理業者が得られる管理費も多くなる

となり、入居者を募集する際にはオススメ物件として店頭で勧めてもらうことも期待できるでしょう。

また、空室が発生した場合に、収入への影響を小さくすることも可能です。

1棟4戸のアパートにおいて、満室の状態から1戸が空室になった場合の賃貸収入は、単純計算すると25%の減少になります。

これが1棟8戸の場合には、12.5%の減少に留まります。

つまり戸数が多い方が、空室が発生した時の影響を少なくできるというわけです。

デメリット

戸数が多くなると、当然物件を入手するための初期費用は多くかかります。

また、修繕を行う際には、その費用は高くなり頻度も増加傾向に。

戸数の数だけ設備が増えるので、設備のメンテナンスや修理にかかる手間や費用は増加します。

また1棟の戸数を増やした分、1戸における面積は狭くなってしまい、借り手からすると借りにくい物件になってしまう可能性も。

借りにくい物件は1度空室ができてしまうと入居者が集まりにくく、空室状態が続きやすいというデメリットがあります。

アパートの平均的な戸数は？

アパートの理想的な戸数を検討する上で、現在建てられているアパートの戸数を参考にしてみましょう。

賃貸用の1棟アパートを1番多く取り扱っている「楽待」のホームページによると、現在販売されている1棟アパートの戸数の平均値を計算すると7.6戸になるようです。(2018年9月でのデータです。)

また1番多く売り出されているアパートは総戸数が6戸のタイプが1番多く、2,600棟のアパートが販売中とのこと。

最も多く流通している戸数を知ることは、アパートの理想的な戸数を検討する上で有効な情報です。

また流通が多いということは、割安で提供されている物件の戸数であると考えることができます。

戸数を決めるためのポイント

現在検討中のエリアでは何戸の部屋数があれば収益が安定するのか、一般的な平均値から決めることはできません。

これからのユーザーの変化に合わせて検討する必要があります。

また自分のアパート経営のスタイルも合わせて考えないといけません。

入居者の世帯数を考える

部屋数を増やせば満室状態での賃貸収入は増やすことができますが、狭くて住みづらい部屋になってしまうため、入居者が集まらず空室が埋まらないという事が起こるかもしれません。

空室が続けば賃貸収入は減ってしまいます。

入居者が最低限快適に生活できる部屋の大きさにも下限があります。

アパートの量を増やすだけではなく、質の面とのバランスをとることが重要です。

アパートの最低限の大きさを決めるためには、そのエリアでどの様なユーザーがいて、どれくらいの世帯人員がいるのかを見定める必要があります。

一人暮らしの会社員であれば、１Kで十分という人も多いでしょう。

キッチンや収納スペースといった専有面積を一回り小さくすることで、部屋の大きさを確保しながらコンパクトな床面積の部屋を実現できます。

ただし一人暮らしが少ないエリアでは、1LDKや2LDKといった大き目の間取りでないと入居者は集まりません。

単身世帯であれば駅近の物件が好まれますが、子供がいる世帯に関しては駅からの距離が生活のしやすさには直結しないので、通勤の利便性よりも部屋の広さと家賃が割安なことが重視されます。

自分に合っているかどうか

部屋数が多くなれば、修繕費用が多額になるだけでなく、修繕の頻度も増加する傾向にあります。

また、入居したり退去したりする人が増えるので、その度に入退去の手続きやクリーニングを行わなければなりません。

管理を業者に委託せず、自分で行なっている場合には大変な手間になります。

特に会社員を続けながら副業でアパート経営を行なっている方には負担は大きいのではないでしょうか。

自分が管理できる戸数を見定める様にしましょう。

戸数が○戸になると青色申告が可能になる

実はアパートの戸数と税金には関係があります。

アパート経営の規模に応じて、確定申告での青色申告が可能になるのです。

10戸以上の部屋を保有していると「事業的規模」と呼ばれ、アパート経営を事業として行なっているとみなされます。

事業的規模であれば青色申告が可能です。そうなれば青色申告控除で最高65万円を売上から差し引くことができます。

戸数の決め方は世帯人数と経営スタイル

今回はアパート経営において戸数を決めるためのポイントについて解説しました。

アパートの戸数を増やしていけば最大の家賃収入は増えますが、入居者が集まらない場合のリスクが大きくなります。

土地の大きさには限りがあるので、戸数と広さのバランスを見て決める様にしましょう。

そのエリアでどの様なユーザーがターゲットなのかを見定めることが大切です。

ターゲットの生活スタイルに合わせた間取りを考えれば、最低限必要な部屋の大きさがわかってきます。

また自分のアパート経営のスタイルで管理できるかどうかを考えてみましょう。

戸数が多くなれば、兼業でのアパート経営は難しくなります。
無理なく管理ができる戸数かどうか見極めましょう。

警察庁が発表したデータによると、空き巣や不法侵入、強盗といった侵入犯罪はこの10年間で減少傾向にあります。

しかし侵入犯罪がなくなったわけではなく、いまでも一日当たり約100件の被害が発生しています。(2018年9月での調べ)

アパートの仕様を決めるにあたり、セキュリティに関する設備を検討している方も多いのではないでしょうか？

しかも最新鋭の住宅設備に慣れた方であれば、築年数が古く設備が更新されていない中古物件に不安を覚えるかもしれません。

実のところ、アパートのオーナーが防犯対策を行う義務はありません。

しかしアパートで問題が起これば、入居者が嫌な思いをするだけではなく、後々にはアパート経営にも影響が出てきます。

評判の悪いアパートは口コミで広まり、次第に入居者は集まりにくくなります。

反対に防犯設備で安心と安全を担保することで、他のアパートとの差別化を図ることが期待できます。

今回はアパート経営において検討するべき防犯対策について解説します。

防犯対策がアパート経営に有効な訳

ユーザーがアパートを探すときには、物件サイトで検索を行うことが一般的です。

物件を検索する際の条件として、セキュリティに関する項目を入れられるサイトも少なくありません。

大手の物件サイトで絞り込みが可能なセキュリティの項目として、オートロック・インターホン・防犯カメラ・宅配ボックスなどが挙げられます。

セキュリティ意識の高いユーザーに対しては、これらの設備を調えることで検索の対象から外されることは少なくなります。

むしろ物件サイトの検索条件で挙げられているような設備があれば集客施策として効果的だといえるでしょう。

以下、実際にアパートで防犯設備が有効に働くケースについて説明します。

防犯カメラ：駐車場に契約者以外の車が駐車されている場合

アパートに平置きの駐車場がある場合、勝手に駐車場に車を停められることがあります。

駐車場を契約していない入居者が勝手に停めるだけでなく、入居者の部屋への訪問者が駐車する場合もあります。

そうなると本来の契約者は駐車場の賃料を支払っているにも関わらず、自分の車が駐車できないというトラブルが発生します。

この様な場合、防犯カメラによる駐車場の映像監視が有効です。

オートロック：一人暮らしの女性が尾行される場合

若い女性が一人暮らしをしている場合、自宅まで尾行される被害が多いです。

夜に尾行をされ、アパートの部屋を特定される場合もあります。カーテン越しに室内を覗かれてしまうことも。

自宅を特定されると、非常に高いストレスを感じるでしょう。たとえ実害が無いとしても、精神的に不健康な状態が続くことが予想されます。

入居者が精神状態を回復するためにアパートから退去してしまう可能性も出てくるでしょう。

窓には厚手のカーテンをつけるなどの自衛手段も有効ですが、共有部分の入り口にはオートロックをつけて不審者の侵入を防ぐ方法も効果があります。

注意喚起：入居者同士で犯罪が起きる場合

窃盗事件などの犯罪やゴミ出しのマナーが悪いといった、入居者同士によるトラブルが起こった場合、加害者はアパートとの契約を打ち切らざるを得なくなる可能性が高いです。

また被害者の方も「治安の悪いアパートには住みたくない」という理由でアパートを解約してしまうことも。

複数の部屋が同時に空室になってしまうと、家賃収入が大幅に下がってしまいます。

入居者同士の犯罪やトラブルを防ぐためには、日々の意識づけや注意喚起を行う必要があります。

設備面を充実させる方法もありますが、ソフト面での対策も有効です。

損害保険：部屋や車にいたずらをされる場合

部屋を荒らされたり部屋の鍵にイタズラをされた場合には、修復費用の負担や責任の所在について借主と貸主の間で相談することになります。

また、駐車場に停めた車を傷つけられる事もあります。

このとき、アパートの敷地内で起きた損害について貸主が被害額を負担することは現実的ではありません。借主の過失で被害が起きた可能性もあるからです。

この様なトラブルを防ぐためには、

• 防犯カメラをつけて監視を行い、犯人を特定する
• イタズラされにくい鍵穴に交換する
• 損害保険に入る

といった対策が有効です。

アパートの防犯対策には何がある？

犯罪やトラブルの種類には様々なものがあるので、防犯対策には複数の施策を組み合わせることが望ましいです。

以下、アパートにおける一般的な防犯対策について説明します。

オートロック

自室の部屋ではなく、建物の共有玄関のドアを施錠するものです。アパートの入居者や関係者以外の侵入を防ぐ効果があります。

また自室に訪問してくる営業の勧誘を防いだり、ストーカー被害を防ぐ効果もあります。

ただしオートロックは万能ではありません。

共連れで侵入する事もできますし、侵入者が解除のノウハウを持っていれば、比較的簡単に施錠を解くことが可能です。

ディンプルキー

防犯効果の高い鍵の代表選手です。

ディンプルキーのピッキングの難易度は非常に高く、鍵のトラブルを解決する鍵屋でもピッキングが困難と言われています。

玄関からの侵入犯行に非常に効果があります。

ただし、ディンプルキーの普及に伴いピッキングに手間がかかる玄関からではなく、ベランダの窓ガラスを割って入ろうとする手口も増えてきました。

玄関の鍵をディンプルキーにしたからといって、不審者の侵入に対しては万能ではありません。

防犯ガラスや防犯フィルムなどの窓の防犯対策とセットで導入しましょう。

モニタ付きインターホン・防犯カメラ

証拠が映像として残るインターホンや防犯カメラは効果の高い防犯対策です。

実際にトラブルが起こった時の証拠として、加害者を特定することができます。

警察にデータを提出すれば、早期の犯人検挙にも繋がります。

防犯カメラの設置には設置工事や映像の録画方法を確保することが必要でした。

しかし年々防犯カメラの値段も下がり続け、Wi-Fiで映像を録画することができる製品も普及するなど、防犯カメラの設置コストも小さくなってきています。

また設置工事が難しいのであれば、ダミーカメラを導入する方法もあります。

不審者はわざわざリスクを取って、証拠が残る様なことはしません。
ダミーカメラを設置するだけでも、威嚇して犯罪を抑止する効果が期待できます。

防犯対策でアパート経営の収益も安定する

一般的な防犯設備を導入すれば、物件サイトを見て入居を決めた人は「セキュリティ設備の整ったアパートである」と認識するでしょう。

まさか自分が犯罪やトラブルの被害に遭うとは予想していないような人が多いかもしれません。

この様な物件で実際に被害に合うと、入居者は十分にセキュリティが整っていないと判断し、退去してしまう可能性があります。

入居後の退去率を下げるためには、実際の犯罪やトラブルに対して抑止力が働くこと、万が一のことが起こった場合に適切な対応ができるかどうかが重要になります。

セキュリティ設備が充実しているから入居をしたのに実際に被害にあってしまうと、セキュリティのしっかりした物件というイメージが崩れ去り、立て続けに退去者が発生する可能性があります。

現状の犯罪やトラブルの動向を調べて、効果のある防犯対策を行う様にしましょう。

アパートの防犯対策にかけた費用はアパートの資産価値を高めるための支出となり、減価償却費などの必要経費として計上することができます。

アパートの資産価値が高まれば入居率の向上にも繋がりますので、積極的に導入を進めましょう。

効果的な対策を見極めてセキュリティを向上させよう

今回はアパート経営において検討するべき防犯対策について解説しました。

問題が起きれば入居者もオーナーも双方被害者となり、精神衛生上好ましくない状況を招くことになってしまいます。

アパートの犯罪・トラブルは実際に被害に合わないと安全意識が芽生えず、後手の対応になってしまいがちです。

入居者の安全と生活を守るためにも、自分が当事者にならないためにも、アパートの防犯設備はしっかりと調えておきましょう。

アパート経営で、建物から自分でこだわりたい場合には、まずは建築設計事務所に相談することになります。

建築設計事務所に依頼すると、自分の要望を反映した建物の設計や竣工までの計画を立てることができます。

アパートを建築から請け負う業者として工務店やハウスメーカーを選ぶ方法もあります。

建築設計事務所と工務店、ハウスメーカーとの違いは何になるのでしょうか？

今回はアパートの建設を建築設計事務所に依頼する際に押さえるべきポイントについて解説します。

建築設計事務所について

完全にオーダーメードによるアパート建築を請け負ってくれるのが建築設計事務所です。

建築士や建築家が独立して運営している場合が多いです。

自分が持つこだわりや要望にも、実際に建物の設計を行う建築士が対応してくれます。

頭の中にある抽象的なイメージを伝えるだけでも、それがどの様な形で建物として実現されるのか、具体的な図面として作成することができます。

綿密な打ち合わせを重ねて設計に時間をかけ、本当に作りたいアパートを作りたい場合に建設設計事務所に依頼をするといいでしょう。

しかし建築設計事務所に設計を依頼したからといって、建物の建築施工まで担当できるとは限りません。

建築士が独立して運営しているので事業所としての体制には限りがあり、建物の建築施工は工務店が引き継いで行う場合がほとんどです。

事務所によっては協力関係を結んでいる工務店に任せることもあります。

基本的な建築設計事務所の担当業務は、アパートの設計と施工管理までとなります。

建築設計事務所の種類

建築設計事務所の特徴的な業態として２種類が挙げられます。

• アトリエ系建設設計事務所
• 組織系建築設計事務所

上記以外にも個人経営や中小企業の事務所があります。

アトリエ系建設設計事務所

個人の建築家によって運営されている事務所で、特に建築家個人のデザインや作家性を重視した建築物の設計を行います。

アトリエ系事務所は芸術家としての側面が強く、建物の設計においても作家性や作品性といったデザインを優先させる傾向にあります。

事務所を主宰する建築家のデザインに共感を覚えた場合にはアトリエ系建設設計事務所に設計を依頼するのがいいでしょう。

組織系建築設計事務所

設計専業で規模の大きい事務所のことを指します。

組織が大きいので建物の設計・計画から、建築現場での工事管理まで対応することが可能です。

アトリエ系事務所に比べれば建物の効率性や信頼性が優先される傾向にあります。

そのため自由なデザインを行うなどの挑戦的な設計を行うことはあまりありません。

しかしデザイン性が豊かな設計ができないという訳ではなく、堅実的なデザインに留める傾向にあると言えます。

アパート建設を建築設計事務所に依頼するメリットとデメリット

施工業者（工務店、ハウスメーカー）と比較して、建築設計事務所の特徴を挙げます。

施工の制約を受けず、施主の要望を最優先にした設計が行える

ハウスメーカーのアパートでは建材や工法が限定されます。パッケージ化されたアパートではさらにデザインも統一されます。

また業者によっては「施工に手間のかかる技術は職人がいないので対応できない」とか「在庫を抱えた建材を使い切りたい」といった事情や制約がありますが、建築設計事務所では自由に設計を行うことができます。

入居者に合う設備を用意できる

入居者のターゲットを絞ったアパートを検討している場合、入居者に喜ばれる仕様のアパートを設計できます。

例えば高齢者や身体障害者向けのアパートを検討する場合、段差を無くして手すりをつけたバリアフリー対応や、車椅子が通れる通路の幅を確保するなどの入居者に喜ばれるアパートを具体的に仕様に落とし込んで設計をしてくれます。

適切な施工の監理が行える

工事期間中には施主に代わって現場の監理を行います。

施工業者とは異なる立場で監理を行うので、施工中のミスや不正をチェックします。

打ち合わせ回数が多く、設計に手間と時間がかかる

あらかじめ用意されていたラインナップからオプションを選択するのではなく、完全にオーダーメイドで仕様を決める必要があります。

ハウスメーカーでは用意された選択肢から選んでいく形で使用を決めることも多いですが、建築設計事務所の設計ではゼロから建物の設計を始める必要があります。
設計事務所の設計では決まっているものは何一つないのです。

施主にとっては興味のないことでも、一つひとつ打ち合わせで確認して進めることになります。

施主の要望を把握して設計に反映させるために、打ち合わせ回数を重ねる必要があります。

良い建築設計事務所を見分けるポイント

施主の要望を叶える設計ができる事務所かどうかがポイントになります。

設計事務所もプロとはいえ、自分の要望をイメージで伝えたとして完全に具体化できるとは限りません。

「もっとカッコ良く」とか「もっとおしゃれに」という伝え方をしても、全くニュアンスが伝わらずに意思疎通ができない可能性があります。

抽象的なイメージを伝えるのは難しいものです。

過去の設計事務所の実績を確認して自分の要望が叶えられそうかどうか判断しましょう。

また自分の要望を伝える時には写真や図を用意することで、事務所側にもイメージを正確に把握してもらう努力も必要です。

初期の打ち合わせの段階で具体的なイメージが共有できなかった場合には、他の設計事務所を検討を視野に入れてもいいかもしれません。

手間と時間を惜しまないなら、こだわりのあるアパートを作ることが可能

今回はアパートの建設を行う場合に検討する建築設計事務所について解説しました。

完全にオリジナルのアパートを作りたいのであれば、建築設計事務所に設計を依頼することになります。

ゼロベースから設計を行うので手間と時間はかかりますが、完全オーダーメイドのアパートを建築することが可能です。

またオーダーメイドの場合には建築費用が高くなるのではと考えがちですが、施主がローコストを希望した場合にはその要望に応えた設計を行います。

パッケージ化したアパートを建てられないような変わった土地でも、フレキシブルに対応してくれます。

しかしアパート経営においては長期間アパートを運営し続けることも重要です。

品質が高く長期間に渡って関係性を続けられる建築設計事務所を見つけることが鍵になります。

建築設計事務所でも品質の高いアパートを建築することは可能です。

アパート経営に手間と時間をかけることができるのであれば、建築設計事務所に依頼して、こだわりのあるアパートを手に入れましょう！

アパート経営をしていて、地震が起きたときのことを不安に感じている方も多いのではないでしょうか？

建物に大きな被害があったらどうしたらいいのか、疑問に思っている人は少なくないでしょう。

建物が損壊してしまったら入居者が住み続けることができず、賃貸収入を得られることができません。

しかも、建て直しできたとしても再度入居者を募集しなければいけません。

その間空室が発生してしまい、利回りは低下して賃貸収入から融資の返済を行うことができず、自己資金を切り崩さなければならない可能性も出てくるでしょう。

アパート経営における地震対策は色々あります。一番簡単にできる方法は、地震保険に加入することです。

しかし地震保険は、万が一建物が損壊した時に出る補償であり建物に問題がなければ、掛け捨ての経費になってしまいます。

今回はアパート経営における地震対策について解説します。建物を地震に強いものにする方法や地震保険について説明しています。

アパートの地震対策には何をやればいい？

日本でアパート経営を行う以上、地震を避けることは難しいでしょう。

地震は忘れた頃にやってきます。

最近は思いがけない場所で何の前触れもなく地震が起こり、その被害の規模も大きいので、関心を寄せている人は多いと思います。

しかし地震に強い建物を選ぶなど事前に対策を行うことで、いざ地震が起こった時の被害を最小限にしたり、修繕や回復の費用を補填したりすることができます。

アパート経営における地震対策としては以下のものが挙げられます。

• 減震装置
• 耐震構造
• 被災時の非常エネルギー確保
• 地震保険

これらの項目について説明をしていきます。

減震装置

土地と建物の間に入れて、振動を軽減させる仕組みのことです。
地震が起きた時に、土地から建物に揺れが伝わりにくくする構造になっています。

地震による土地の揺れをそのまま建物に伝えず、揺れを軽減させます。

建物に伝わる地震の揺れが少なくなるので、建物の損傷を防ぐ他にも、家具の落下転倒やガス漏れによる火災などの二次被害を防ぐ効果があります。

耐震構造

耐震構造とは、振動に強い構造を持つ建物のことです。建物の耐震性は複数の項目を見ることで判断できます。

初心者の方でも以下のチェックポイントにより判断が可能です。

1. 建築年が1981年以降で、建築基準法の耐震基準をクリアしているかどうか
2. 壁や柱に合板や金物を入れることで建物の倒壊を防ぐ構造をになっているか
3. 長方形・正方形の建物になっているか（コの字やL字型の建物は揺れた時に振動が集中する）
4. 振動を壁で受け止める壁式構造になっているか
5. 老朽化の程度（外壁のヒビ、扉の開け閉め、床のたわみ等を確認）

中古物件を購入する場合には正確な建物の耐震性まではわかりませんが、挙げたチェックポイントを確認することで、初心者でも建物の耐震性を簡易に調べることができます。

被災時の非常エネルギー確保

被災時には様々なインフラに障害が発生します。

ガスや電気が止まってしまうと、入浴や炊事をすることができず、空調が動かないなどの問題が起こります。

日常の生活が送れないとなると、被災したことのストレスに加えてさらに不安な気持ちになります。

この様な場合に対応するため、近年は小型ボンベのLPガスとセットになった発電機が提供されています。

アパートによっては既に備え付けられている物件もあるでしょう。

後付けも可能な製品のため、アパートの防災性能をあげたいオーナーは導入を検討するといいでしょう。

地震保険

保険は建物自体の損傷を直接防ぐものでは無いですが、万が一の時の補償として地震保険には加入をしておきましょう。

アパートの地震保険は経費として計上でき、所得から保険料を控除することができるので、よほどの理由がない場合は加入をした方がいいでしょう。

地震保険の選び方

地震保険にも種類があります。以下に地震保険を選ぶ時のポイントを説明します。

補償対象と保険額

地震で被害が発生した時に保険の対象と、支払われる保険金額の設定について知っておく必要があります。

地震保険の対象となるのは、居住用の建物と家財道具です。

また家財道具とは生活に必要な設備のことで、趣味で集めた本や玩具、楽器などは家財道具に該当しません。

また支払われる保険金の額に上限があり、建物の補償は5000万円、家財の補償は100万円に定められています。

保険金の支払い

地震保険では建物と家財の損害程度に応じて保険金が支払われ、損害の程度は、全損、半損、一部損の3つに分けられています。

全損	建物の主要構造部が50%以上の損害を受けた状態で、保険金額の100％が支払われる
半損	建物の主要構造部が20%以上50%未満の損害を受けた状態で、保険金額の50％が支払われる
一部損	建物の主要構造部が3%以上20%未満の損害を受けた状態で、保険金額の3％が支払われる

この様に建物の損害具合に応じて保険金の支払額が異なってきます。

築古物件で建て替えも検討している時は？

築古物件の場合、大規模な地震が来た時には損壊の可能性が出てきます。

そして築古物件のオーナーであれば耐震性を上げるための修繕に費用をかけるよりも、建物を建て替えてしまうか、物件ごと売却を検討している方もいると思います。

物件に地震対策を行わないという選択肢です。

その場合の入居者に対して責任の所在を明確にするために、前もって以下のような文言で通達をしておくと良いでしょう。

「この建物は老朽化が激しく、地震の際には倒壊の可能性があります。しかし金銭的余裕がないため、耐震のための施策は行わない予定です。各入居者様におかれましては、転居されるなり傷害保険に入るなどを行っていただくことをご検討ください。」

一時的に入居者が減ってしまう可能性がありますが、地震が起こり被害者が発生した時にアパートオーナーに責任を追及させないための予防線を張ることができます。

また、いざ建て替えの時に、入居者が居座り続けることも防ぐことができるでしょう。

建物の構造を理解し、保険で万が一に備えよう

今回はアパート経営における地震対策について解説しました。

建物の構造までは初心者にはなかなかわかりづらいものです。しかし、チェックポイントを押さえれば最低限の確認ができます。

また詳しい人が身近にいるのであれば、物件の下見の同行をお願いすることも有効です。

構造に問題があるアパートの強度を後から上げることは現実的ではありません。
費用がかかるほか、工事の最中には入居者に別の住宅に移ってもらうなどの協力を依頼する必要があります。もちろん工事中のあいだ、賃料は入ってきません。

そのため、後から地震対策を行うのではなく、事前に地震対策がなされた物件を選ぶ様にしましょう！

アパートは築年数が経つにつれて老朽化が進んでいきます。

長期間にわたって風雨や日照にさらされることによる経年劣化などです。

また、部屋の中の内装も使用感や傷み、色の変化などが起こります。

設備に関しても入居者の故意や過失がなくても、使用中に壊れたり調子が悪くなることがあります。

アパート経営を行う上で、入居者に選ばれるアパートを維持することは重要なことです。

生活を営む上で支障が無い状態でないと、入居者が集まりません。

アパート経営を行う上で建物に支障が出てきた場合にはリフォームを行う必要があります。

リフォームを行うにはある程度まとまった資金が必要になってきますが、適度にリフォームを行えば入居者にとって魅力度が増し、他のアパートとの差別化に繋がります。

今回はアパートのリフォームについて解説します。

なぜリフォームを行うのか？

アパートの築年数が何年か経過して、不便に思えることや設備が古くなってから、リフォームを考えるという方は少なくないでしょう。

リフォームを検討する時、インターネットや雑誌などに掲載されている施工事例を参考にしながら費用感を調べ始めるのではないでしょうか。

リフォームを行う時には、その目的を明確にしましょう。

アパート経営においてリフォームを行う大元の目的は「収益を出す」ことです。リフォームは事業として収益を出すための手段の一つです。

したがって、収益を出すことを優先して改修内容を決める必要があります。

リフォーム内容の具体的な完成イメージや優先順位をしっかり持つことをせず、施工業者に相談をしてしまった場合、思いもよらぬ見積もりの金額を出されたり、過度なリフォームまで行って費用を請求されることもあります。

アパート経営におけるリフォームは「収益を出す」ことが目的なので、改修したいポイントの優先順位をきちんと付け、不要な改修を避け、入居者の確保と家賃負担を考えて判断しましょう。

築年数ごとに行うリフォームの内容

修繕が必要になるほどの傷みが出てくるまでの期間は、アパートの部位や資材によって異なります。

目に見えるほどの傷みが出てしまってからの修繕で対応をしていると、想定以上の費用がかかってしまったり、入居者が生活できず家賃収入が途絶えたりすることがあります。

アパートの部位ごとに修繕が必要になりそうなタイミングを把握して対応することで、費用対効果の高い効率的なリフォームができます。

続いてアパートの部位ごとにどのようなリフォームが必要になるか説明します。

外壁

外壁は10年ごとに塗装を行うのがいいでしょう。
ただし建物の向きや土地の気候、日照条件によって状態は変わります。

外壁には建物を支える構造物に水が入ることを防ぐ効果があります。

構造物の劣化が始まり、進行するとアパートの構造自体に関わる大規模な修繕が必要になり費用も高額になります。

そのため外壁は目に見える変化が起こる前にリフォームを実施しましょう。

屋根

屋根も外壁と同様、建物の構造を保護する役割があります。

屋根に使われている屋根素材の種類や気候によって傷みの進行具合は異なりますが、10年で塗り替えを行い、20年で張り替えを行うことが一般的です。

屋根は外壁と異なり自分の目で確認できない場所なので、外壁塗装と同じタイミングで業者にメンテナンスをお願いするのがいいでしょう。

水回り・コンロ・給湯器まわり

一般的には10年程度で不具合が出てきます。

日常生活で必要な設備なだけに、急に不具合が出たり調子が悪い状態が続くと、入居者の生活に支障が出てしまい、退去につながる可能性もあります。

水回りやガス回りの状態は、蛇口やコンロの状態を見て判断することは難しいです。

5年に一度定期点検を行うなどの予防を行いましょう。

壁紙・床

壁紙を張り替えるサイクルは特に決まったものはありません。大きな汚れや破れが出てきた時に張り替えましょう。

ただし壁紙は部屋の印象を大きく変える要素です。

時代の変化で入居者のターゲットが変わってきた場合には、思い切って壁紙を変えることで部屋のイメージを変えることができます。

床は沈み込みやへこみを発見した時、歩いて軋みが発生した時に床材の補修を検討しましょう。

水回り周辺の床材にへこみがある場合、水回りと条件が重なって異常がある可能性があります。

また軋みが発生する時には、下階の入居者の生活に支障を与えていることも。床材は違和感を抱いた時にはすぐ補修・交換するようにしましょう。

窓まわり

窓の立て付け部分をリフォームするタイミングは20〜30年です。

窓枠の歪みや摺動に違和感が出ている場合、簡単な調整で修正できる場合もありますが、ガラスが割れてしまったり隙間ができてしまった場合には交換が必要です。

手入れが必要な場所と時期を見極めてリフォームをしよう

今回はアパートのリフォームについて解説しました。

リフォームは小規模な補修レベルから間取りを変えるほどの工事まで様々なものがあります。

しかしあまりに大規模な修繕を行ってしまうと費用も膨大になるので、計画的に修繕資金を積み立てながら、必要な箇所だけをリフォームするようにしましょう。

またアパートの箇所によって手入れを行う適切な時期があります。

時期を逃すと、かえって修繕費用がかさんでしまい、建物の老朽化のスピードを早めることになります。

消耗する箇所については定期的な点検や補修を行うことで、建物の現状維持に努めましょう！

中古の一棟アパートを購入することを考えた時、中古の物件を取得して本当に収益が出るのか疑問に思ったことはありませんか？
アパートの物件情報を見て、「どうしてこの物件は売り出しているのだろう」とか「収益が出るのなら手放さないのではないか」とか。

中古物件を入手する時、土地と建物はセットで購入する必要があります。

土地と建物はどちらも不動産であり、どちらか一方だけを選んで購入することはできません。

「建物は気に入ったから、建物だけを移して別の土地でアパート経営したい」という訳にはいかないのです。

今回はアパート経営を行うにあたって土地から探して購入する方法について解説します。

収益を出すために有利な土地の立地条件と購入の判断基準について説明し、購入に当たって注意するべきポイントについても触れます。

アパート経営に適した土地とは？

土地の種類は大きく２つの軸で分けられます。

• 土地の立地が良いか/悪いか
• 土地の条件（間口、方向、日当たりなど）が良いか/悪いか」です。

立地も条件も良い物件は土地価格が高くなってしまいます。

アパート経営に適した土地とは、立地が良くて価格が安いことになります。

いくら立地が良くても入居者に人気のエリアでも、土地が高ければ投資の利回りは低くなり、アパート経営として収益を出すことは難しくなります。

もちろん良い条件の土地が幸運にも価格を抑えて購入することができればベストです。

しかしその様な土地はなかなか市場には出回りません。

そのためアパート経営で土地から購入する場合には、立地が良くて割安な土地を見つけることがポイントになります。

具体的には「不整形地」や「借地権付き」の土地になります。

土地探しからアパート経営を始める手順

土地から自分で探すメリットの一つは、不動産の取得コストを下げられることです。

建売のアパートを購入する場合、土地と建築費に合わせて仲介業者の利益が上乗せされており、土地と建物代に手数料が積み増しされているためです。

つまり、土地と建物を別々に購入するよりも割高になるのです。

土地から自分で取得する場合、建物も自分で建設会社に直接発注するので、仲介業者の手数料を削減することができます。

土地探しからアパート経営を始める手順は

1. 土地を探す
2. 土地の調査を行う
3. 購入する土地の候補を決める
4. 近隣付近に住んでいる人の属性を調査する
5. アパートの入居者となるターゲットを決める
6. アパートのコンセプトや間取り、戸数、設備を決める
7. 建築を依頼する工務店を探して依頼する
8. 不動産購入に伴う手数料を支払う
9. 不動産の引き渡しを受ける
10. 不動産購入に伴う手続きや税金を支払う

といった流れになります。

土地購入で注意するポイント

素人が土地から購入する場合には、購入する土地に関して十分情報収集をして理解しておく必要があります。

土地の状態を知らずに購入してしまうと、予想していない事態が起こり後々多くの費用が発生することも。

土地がアパートの建設に適さない場合として、下記のケースが挙げられます。

• 土地がゴミの埋立地で、ゴミの撤去に費用がかかる
• 地盤が脆弱で、アパートを建てるためには補強が必要
• 条例などで建築物の大きさに制約がある

この様なことは土地の素人ではなかなか判断がつきません。

また悪徳業者によっては、この様な説明を行うことなく、アパート経営を行う上で問題のある土地を勧めてくる場合もあります。

建て売りの物件を購入する場合には土地に関する問題はクリアされた状態で販売されてるので安心できますが、個人で土地を購入する場合には注意が必要です。

この様な事態を避けるためには事前に土地が売り出される背景や特徴について直に調べることが大切です。

また土地を購入する際の売買契約書で問題が起こった場合の費用負担を予防することができます。

売買契約書の文面で、「土地の問題が発覚した場合には、売主にて回復費用を負担する。もしくは契約を無効にして土地購入代金は返金する」という一文を入れておくと良いでしょう。

自分でアパート建築を行う時のリスク

自分で土地を購入する以外にも、自分でアパートを建築する場合には以下の様なリスクが存在します。

• 時間がかかる
• 話が前に進まない

あまり不動産による事業に詳しくない素人の方がアパートを建築しようとすると、不動産関係者や建築関係者、銀行関係者と話を一人で進めることになります。

しかし他に本業を持つ人にとっては、専門外のことを話して、まとめていくのは大変なことです。

話をする時間がなかなか取れないだけでなく、話が進まないといったこともあります。

自分でアパート建築まで行う方は、比較的時間を作らなければならないことを覚悟しましょう。

土地購入からのアパート経営に向いている人・向いていない人

土地を用意してまでアパート経営を行いたい人には、向き不向きがあります。

自己資金が少ないと、土地と新築を購入するための資金を用意できないですよね。

その場合、比較的安く流通している中古物件を購入することになるでしょう。

土地の購入から始めた方がいいのはこんな人

しかし資金のある投資家や土地オーナーは土地の購入からアパート経営を検討することが可能です。

また以下の様な条件に当てはまる方には、土地から購入するのがいいでしょう。

• 安く土地を手に入ることができる
• 理想のマンションを建てたい

物件情報が不動産業者に回り仲介が入ってしまうと、仲介業者の手数料が発生してしまいます。

また条件のいい物件は誰もが狙っており、競争が激しいです。
市場に出る前に土地のオーナーと人間関係を作っておいて、土地を売却するタイミングがきたら即断できる様にしましょう。

また自分の理想を叶えるための物件を作りたいなら、建物の仕様も自分で決める必要があります。

例えば高齢者向けのアパートを作りたいと思った時、外出が苦手な高齢者には、商業施設が無理なく歩ける徒歩圏内になることは絶対条件です。

操作が難しい設備の導入も、かえって邪魔になります。オートロックなどの設備は不要なのです。

また階段の上り下りや通路のバリアフリーも必須になります。

この様に社会的な使命を持った人のアパート経営は、自分で土地から建物まで用意する必要があります。

そのぶんニーズがはっきりしているので、ターゲットにうまくアプローチができれば、入居者は比較的早く見つかりやすいという特徴もあります。

新築は自分好みの物件に仕上げることができますが、初期投資が多額になり回収までに時間がかかります。

新築と中古物件のどちらもメリットとデメリットがあります。
どちらが自分に合っているのか、デメリットは自分で対処できるものなのかを考えて結論を出すのが良いでしょう。

いい土地を手に入れてアパート経営を始めよう！

今回はアパート経営を行うにあたって土地から探して購入する方法について解説しました。

収益を出すために有利な土地の立地条件と購入の判断基準について説明し、購入に当たって注意するべきポイントについても触れました。

土地から購入してアパート経営を始めるとなると、知識が必要になるだけではなく、普段からの人脈作り、ある程度生活に余裕があることが前提になってしまいます。

しかし独自の付加価値のあるアパートを所有して経営したい方には魅力的なものです。

アパート経営を行うことで実現したいことがある方は、ぜひ前向きに検討してください！

アパート経営は投資になるので確実に儲けが出るものではなく、不確実性（リスク）が存在します。

将来、不動産の収益にどの様なトラブルが起こり、どんなリスクが発生するかは誰にもわかりません。アパート経営で想定される厄介ごとや、その影響について事前に把握したい方も多いのではないでしょうか？

多額の資金を投資して手に入れたアパートで損をしないためにも、事前にリスクを把握しておくことは安定したアパート経営を実現する上で重要です。

今回はアパート経営におけるリスクとその対策について解説します。

想定されるアパート経営のリスク

一般的にはアパート経営では以下のリスクが想定されます。

• 地震リスク
• 火災リスク
• 空室リスク
• 賃貸滞納リスク
• 金利上昇リスク
• 倒産リスク
• 修繕リスク

それぞれのリスクと対策について解説していきます。

地震リスク

日本において地震を避けることは難しいでしょう。

近年の建物は耐震基準が強化されているため、ある程度倒壊に対する耐久性は確保されています。

建物が新しい耐震基準を満たしているか確認しましょう。

耐震基準に不安がある場合、リフォームを行えば良いと考える方もいるかもしれません。

しかしリフォームを行ったとしても、必ずしも建物の耐震性まで向上するとは限りません。

基礎がしっかりとしたアパートを選びましょう。

また万が一アパートが倒壊してしまう可能性に備えて、地震保険に加入することも必要です。

地震や台風など稀に発生する自然災害は防ぐことができません。
しかしアパートに住むことができなくなってしまえば、家賃収入も途絶えてしまいます。

災害が起きた場合でも被害を最小限に抑えて損害を補填できる様にしておきましょう。

火災リスク

アパートはマンションと違って木造で作られることが多いので、コンクリートで作られた建物と比較して燃えやすいという特徴があります。

しかし地震における耐震基準と同様、アパートにも火災における耐久性を明確にした耐火基準があります。

耐火基準の項目を把握して、購入を検討しているアパートが基準を満たしているかどうか確認しましょう。

火事はアパートの室内で発生する場合だけでなく、アパートの共有部分や周囲の火災に巻き込まれて被災してしまうこともあります。

「ゴミ捨て場所は建物と少し離す」「共有部分での喫煙は禁止する」といった対策を行うことで火災の要因を減らしていきましょう。

また地震の保険と合わせて、火災保険にも加入しておきましょう。

空室リスク

アパートは入居者がいて初めて家賃収入が得られます。
満室の状態で家賃収入は最大になり、空室が出ると期待した家賃収入は下がってしまいます。

返済を行う上でも、空室率は一定以下に抑える必要があります。

空室を減らすためには、

• 入居者を集めるために看板などでPRをする
• 不動産管理会社に募集を委託する

といった活動が必要です。

しかし長期的なスパンで見ると、

• 入居者にとって魅力的な状態に維持・変化させる

ことも重要です。

アパートの周辺環境は時代とともに変化します。入居者のニーズについても同様です。

時代の変化を読み取り、常に入居者のニーズに合うアパートを提供することを意識しましょう。

賃貸滞納リスク

アパートが満室でも家賃を滞納する入居者がいると家賃収入は減ってしまい、部屋が空室と同じ状態になってしまいます。

また家賃滞納者が長期間にわたって入居し続けると、入居者へ家賃を催促する労力や時間を費やすことになります。

多くの場合は「家賃の支払いを一時的に忘れていた」だけのことが多いです。

契約時に交わした家賃の支払い方法や毎月得られるはずの入金額をリスト化しておきましょう。

また毎月家賃の支払いに指定している銀行口座の入金状況を確認しておく様にしましょう。

ただし、長期に渡って家賃未払いの状態が続き、改善の余地がなさそうな悪質な入居者に対しては法的な対応が必要になってきます。

滞納が続いた時の対処について契約書に盛り込んだり、家賃未払いの入居者が現れた場合の法的な対応方法についてセミナーで専門家の話を聞くなどの学習をしておきましょう。

金利上昇リスク

多くの方は、アパートを銀行からの融資を受けて購入することになるかと思います。

融資を受けた時の注意点として、変動金利を選んだ時には注意が必要です。

返済期間中の金利が一定の固定金利とは異なり、変動金利は市場の状況の変化と合わせて変わります。

最初に融資を受ける時の金利は、固定金利の方が変動金利よりも高く設定されています。

しかし時間の経過とともに変動金利は変わります。

場合によっては融資を受けた際の固定金利よりも高くなる場合もあるでしょう。

融資を変動金利にすると、金利の変化は不確定要素になります。
変動金利で融資を受ける場合には

• 金利の変動幅を返済計画に盛り込む
• 融資の期間を短めに設定して、時間の経過による変動金利の影響を少なくする

といった対策が有効です。

倒産リスク

アパート管理を業者に委託していた場合、管理会社が倒産してしまうとアパート経営が続けることは難しくなってしまいます。

特にアパートの賃貸業務を一括で請け負うサブリース契約をしていた場合、管理会社が倒産してしまうとアパート経営そのものが続けられなくなってしまいます。

また、入金前の家賃収入を持ち逃げされるケースもあります。

収入が一時的に途絶えてしまっても、銀行への融資の返済はなくなりません。

最悪の場合、自宅まで差し押さえられることもあります。

対策としては、

• なるべく管理は自分で行う
• 管理を委託する場合には信頼できる管理会社を見極める

ことが必要です。

修繕リスク

修繕リスクとは建物や共有部分の老朽化、設備の故障などで突発的に費用が発生してしまうことです。

建物や設備は経年変化で劣化したり故障したりすることは避けられません。

対策としては

• なるべく新しい物件を購入する
• 月々の管理費で修繕費を積み立てておく
• 修繕が必要になりそうな箇所はこまめにチェックする

といった方法が有効です。

対策をすることでリスクは減らせる

アパート経営はミドルリスク・ミドルリターンの投資になります。

そのため、投資の難易度としては少々高いものになります。

アパート経営に興味があり、アパートに投資をして資産運用を行うのであれば、覚悟を持って始めることが大切です。

まずはアパート経営や不動産投資に関する情報を集めて知識を付け、アパート経営のリスクを知りましょう。

リスクを理解して対策を行えば、安定したアパート経営を行うことができます。

逆に対策方法がわからない、自分で解決する糸口が見つけられない場合には、アパート経営を一旦考え直す必要があります。

事前の予防がリスクに対する一番の対策

今回はアパート経営におけるリスクとその対策について解説しました。

リスクが顕在化して問題が発生してしまうと、問題を解決するための時間や労力、費用がかかってしまいます。

リスクを理解して問題となる前に対処する様にしましょう！

アパート経営を行うには、資金を何に使用するのかを明確にして計画的に運用する必要があります。

まとまった資金が用意できたからといって、最初に物件の購入に全てを使ってはいけません。アパート経営を始める時には物件の購入以外に、税金や各種手続きが必要になります。

今回はアパート経営における資金計画について解説します。

アパート経営で資金計画を立てる目的とは？

背伸びをして価格の高い物件を買ってしまうと、想定していない事態が起きた時に現金が無くて対応できないといった事が起こり得ます。

アパート経営を始める際には物件の購入だけではなく、各種の税金や手続きの支払いが必要です。

事前にアパート経営に支払いが必要な項目を全てリストアップして、アパート経営を始める上で必要な全ての資金を漏れなく把握する必要があります。

多くの方が自己資金だけでは不十分で、銀行から融資を受けることを前提にしてアパート経営を検討しているでしょう。

自己資金以外にどの程度アパートローンの借入を行う必要があるのかを見極めるためにも資金計画を立てる必要があります。

資金計画の立て方

資金計画は「アパートを購入するための金額」や「運用を行うにあたって必要になる費用」を見積もるだけでは不十分です。

「予算」を組むことと「資金計画」は違うのです。事業は収入と支出を繰り返すことになります。

• 事業を始めるためにはいくら必要になるのか
• 事業によっていつどのくらいの収入が入るのか
• どの程度の支出が発生するのか。
• 最初の資金をどうやって確保するのか。
• これらを把握するのが資金計画になります。

資金計画は次のように三段階に分けて長期的に検討します。

1. 調達計画
2. 支払計画
3. 返済計画

以下からそれぞれの項目について説明します。

調達計画

まず”自己資金と合わせて銀行から借り入れる融資の額”を検討します。これが調達計画になります。

まずは現在の手元にある現金から、直近で使う予定の無い余剰資金を把握します。

このとき、余剰資金の中から自分の将来に残しておきたい資金は除いて考えましょう。

この将来のために残しておく資金を考えることが大切です。
万が一のことが起こった場合に備えられるようにするためです。

まずは自己資金を把握しよう

余剰資金から将来残しておく資金を差し引いた額が自己資金です。

アパート経営を始めるために必要な資金から自己資金を引いた額をアパートローンで借り入れることになります。

自己資金を用意することができなかった場合には、自己資金ゼロのフルローンで借り入れを行うことになります。

銀行から融資をしてもらうためには？

融資を受けるためには銀行の審査を通過する必要があります。
ただし、銀行は必ずしも必要とする資金を全て融資してくれるとは限りません。

どんなにアパートの収益性が優れていたとしても、事業計画やシミュレーションの結果がよかったとしても、金額の際限なく資金を提供してくれることはないのです。

銀行が判断するポイントは、「毎月の返済額が無理なく行うことができる金額」であることです。

銀行は借主の属性から判断します。

初めてアパート経営を行う方であれば、「現在勤めている企業の安定性」や「毎月の給与の額」「他に借り入れを行なっていないこと」などが審査のポイントになります。

必要な資金を計算し、借り入れが可能な銀行と交渉して資金の調達先を決めるのが調達計画になります。

支払計画

物件のために必要な資金の支払いを計画立てたものが支払計画です。

一般の住宅であれば、不動産の支払いは購入時に一回行うだけです。

しかしアパート経営の場合には不動産に対してまとまった金額を支払う回数が複数あります。

例えば以下の様な時に支払いが発生します。

• 土地の購入時
• 建物の工事の申し込み時（手付金）
• 建物の工事完了時
• 中古物件の場合、物件購入時
• リフォーム工事の着工と完了時

アパートを入手して経営を続けていくと、まとまった金額を支払うタイミングが複数回存在します。

その都度資金をつなぎで融資を受けたり、自己資金を貯める必要があります。

長期でアパート経営を行うことが前提であれば、どの時期にまとまった金額が必要になるのか事前に計画しておくことが必要です。

返済計画

自身の生活に影響の無い範囲で無理なく返済が可能な金額を算出するのが返済計画です。

融資を受けた際に一番重要なことは「無理なく返済できること」です。

場合によってはアパートの空室状態が続いたり家賃の入金が遅れたりして、月々の収入が減ってしまうことがあります。

その場合、手元の自己資金を返済に回さなければいけません。

会社員の方であれば、会社からの給与から返済をすることも検討する必要があります。

自分や家族のタイミングによっては、人生でまとまった金額が必要になる時期もあります。

ライフイベントに照らし合わせて長期的な返済計画を立てましょう。

資金計画書の内容と書き方

取得するアパートのイメージがある程度固まったのであれば、資金計画書にまとめてみましょう。

主に以下の項目を記入していきます。

• 建築本体工事
• 付属設備工事（電気や給排水設備）
• 附帯工事（舗装や外壁など）
• 手数料（申請や登記の代行、ローンの手数料）
• 保険料
• 税金

主に物件を入手する時に必要な資金をまとめたものになります。
業者に建築や工事を依頼した時には、業者が用意することもあります。

資金計画書は物件入手時に必要な資金をまとめたものになります。

ただしアパート経営は長期間継続的に行うものです。

大規模な修繕や改築を行うことが事前に見えているのであれば、それを加味した計画書を作成しましょう。

アパート経営の資金計画は無理なく返済できることがキモ

今回はアパート経営における資金計画について解説しました。

物件の収益性だけを見て、投資額の大きな物件を入手することは避けるのが賢明です。

アパートからの収入が得られなくなった場合、自己資金で返済を行わなければいけません。

アパートローンの返済で経済的に苦しくなるのであれば、何のためにアパート経営を始めたのかわからなくなってしまいます。

初心者の方であれば返済が無理なくできる様に十分に計画を立てましょう！

• アパートを自由な間取りで作りたい
• 土地は用意するので建物だけを業者に任せたい

といった方はアパートの建物だけを業者に注文する必要があります。

アパートを注文して建てるときには、工務店かハウスメーカーに依頼するのが一般的な方法です。

工務店もハウスメーカーも、依頼を受けてから、間取りや外観を決めて設計をしてアパートを建築するという点では同じです。

それでは、ハウスメーカーではなく工務店にアパートの建築を依頼するメリットはどの様なものになるのでしょうか？また良い工務店の条件とはどういったものでしょう。

今回はアパートを注文で建てるときに、工務店を利用するメリットと工務店を選ぶポイントについて解説します。

注文アパートを建築するメリットとデメリット

アパート経営においてはユーザーニーズに合わせたアパートを建築することで独自の付加価値を出したいと思う方がいます。

またデザインに特化したアパートや、近年話題になっているコミュニティ賃貸を実現したいと考えている方もいるでしょう。

パッケージ化された建売ではなく独自のアパートを作りたいという方には、専門業者にアパート建設を個別に注文する方法がおすすめです。

アパートを注文するメリット

アパートを注文して建設するメリットは、アパートの構造や間取り・設備・内装などを自分の好みの仕様にカスタマイズできること。

外装や内装の色や素材についても、自分がこだわったものから選択することが可能です。

また仕様決定から着工、竣工まで自分が主体的に関わることができるので、思い入れのあるアパートを手にいれることができるでしょう。

アパートを注文するデメリット

設計や見積もりの段階で多くの時間と手間を割かれることがデメリットかもしれません。

カタログの中から商品を選べば仕様が一律に決まる注文アパートとは異なります。

工程毎に内容を確認して自分の希望を伝える必要があります。

時間に余裕がない会社員や自営業者にとっては、打ち合わせの時間を作ることが難しくなるでしょう。

また、複数の業者を比較して検討する場合には、業者毎の評価が繁雑になります。

業者毎に支払い条件が異なり、資金計画を練り直す必要があるからです。

金銭面では、銀行から融資を受ける場合に審査が難しくなる可能性があります。

土地の購入資金とは別で、建物購入の融資の審査が必要な場合もあるので、資金計画に影響が出ることもあるでしょう。

工務店とハウスメーカーとの違い

注文してアパートを建築する場合、注文先は工務店かハウスメーカーになります。

それぞれの違いは何になるのでしょうか？

工務店の特徴

工務店は小規模な会社が多く、施工可能なエリアも会社のある県内、もしくは近隣の県までという地域密着型になります。

地域密着型である以上、顧客の評判が非常に重要になるため、工務店は注文主の要望を取り入れやすいです。

間取りや外観デザイン・使いたい設備などの要望は可能な限り聞いてくれます。

また仕様を詳細に詰めることができるので、見積もりの詳細から可能な限り坪単価を切り詰めることも可能です。

その反面、不測の事態に対するスケジュールの変更が起きやすく、最初の計画通りにはなかなか進まない傾向があります。

建物の品質は職人の腕にかかっており、品質に当たり外れが起きることも。

また、経営が不安定な工務店を選んでしまった場合、長期的なお付き合いが難しい場合があります。

アパート経営の場合、数十年に渡ってアパートを運営することになるので、設備のメンテナンスやリフォームは気心のしれた工務店にお願いしたい実情でしょう。

しかし工務店によっては経営が上手くいかず、倒産してしまうところもあります。

建築を依頼した工務店が倒産した場合、修繕工事を引き受けてくれる業者を改めて見つける必要があります。

ハウスメーカーの特徴

ハウスメーカーは全国に営業所を持ち、会社の規模も工務店に比べて大きいです。

そのため、経営も安定しており保証もしっかりしています。メリットの例は以下の通り。

• 建設資材の加工は施工現場ではなく別工場で行うので、部材の精度が高い
• 人員を十分に割くことができるので、工期が工務店と比べて短め
• メーカーのブランド力があるので、売却時に高値で売れやすい傾向がある

反面、設計の自由度は工務店には劣ります。

変更できる範囲は一定のパターンを中心とした小規模な変更にとどまり、設備の変更も用意されたオプションから選択する形になります。

アパート建設するなら工務店とハウスメーカーどっちがいい？

アパート建設をする場合、工務店かハウスメーカーに頼むのが一般的ですが、どちらにもメリット・デメリットがあることがお分りいただけたでしょうか。

思い入れのある、自分好みのアパートを作りたいという方は工務店、「工期を短くしたい」「ゆくゆくは売却を検討している」という方はハウスメーカーに依頼するといいでしょう。

工務店に依頼する場合のデメリットを先述しましたが、そのデメリットを最小限に抑えるために良い工務店を見分けるポイントを次項で説明します。

良い工務店を見分けるポイント

地域型の会社が多く、ハウスメーカーの様に知名度やブランド力が無い工務店。

どうしても工務店毎に品質や保証、アフターメンテナンスなどの対応に差が出てきてしまいます。

初心者が高品質で長期間の対応も可能な工務店を選ぶのは至難の技です。

安心できる情報はやはり口コミです。

検討している工務店で住宅を注文した人から意見を聞けるといいでしょう。

またエリアの中で住宅を建てた件数が多い工務店を対象にすることも有効です。

エリアの中で信頼を獲得していることの証明でもあり、また実際に建てられた住宅を見れば、その品質を直に確認することができます。

手間と時間を惜しまなければアパートをこだわって作ることが可能に

今回はアパートを注文で建てるときに、工務店を利用するメリットと工務店を選ぶポイントについて解説しました。

こだわりのあるアパートを作りたいのであれば、工務店に注文することで自由度の高いアパートを設計して建てることができます。

しかしアパート経営においては長期間アパートを運営し続けることも重要です。

品質が高く長期間に渡って関係性を続けられる工務店を見つけることが鍵になります。

工務店でも品質の高いアパートを建築することは可能です。

アパート経営に手間と時間をかけることができるのであれば、工務店に建築を依頼してこだわりのあるアパートを手に入れましょう！