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アパート経営を始めるにはまず土地が必要です。
土地選びを失敗すると、その後のアパート経営で入居者が入らず苦労するということも。

アパート経営で土地のことが分かれば、入居希望者が絶えないアパート経営も不可能ではありません。
今回はアパート経営で重要な土地選びの方法について解説します。

アパートは時間から1時間圏内で探す

特にはじめての土地選びの際には、自宅から1時間圏内で選ぶことが重要です。
副業でアパート経営を考えている場合は、本業の合間にアパート経営をすることになります。
いくら利回りがよいといっても、アパートが自宅から電車で2時間という遠い土地にあると、アパートの様子を見に行くのが難しくなります。

また、アパートでトラブルがあった際に最低でも2時間近くかかってしまい、すぐに駆けつけることができません。
トラブルの際に駆けつけられないと、入居者との信頼関係に傷がついてしまいます。
「もう少しでいい土地がある」という場合でも、はじめの1棟目は自宅から1時間圏内でアパートを探したほうがよいでしょう。

アパート経営で選んではいけない土地とは

アパート経営の土地選びで絶対に選んではいけない土地は「入居者にとって使い勝手の悪い土地」です。
入居者にとってアパートは「生活拠点」です。生活拠点周辺で交通や生活が完結することが理想的ですよね。
そうすれば大きな宣伝をしなくても、入居希望が途切れることはないでしょう。

逆に入居者が「住みづらい」「使いづらい」と思ってしまう土地だと、入居者を集める際にかなり苦労します。
使い勝手の悪い土地は具体的に以下の通りです。

駅から遠い土地

駅から徒歩10分以上かかる土地は体感的に遠いと思われてしまいます。
都心でアパート経営を目指すなら、駅から10分以内の土地を探すことが重要です。

特にワンルームアパート経営を考えているなら、交通の便がいいかどうかをチェックしましょう。
複数の線路が交差している駅周辺は、ターミナル駅になっており入居者のニーズが高いのでおすすめです。特急が停まる前後の駅も、入居希望者がアパートを探すエリアとして人気が高いです。

物件と自宅の距離があると管理業務を自分で行う場合に大変なので、まずは自宅から1時間圏内の駅から10分圏内にある物件を探すとよいでしょう。

近所にスーパーやコンビニがない土地

自宅から1時間圏内の駅に有望なアパート物件がない場合は、スーパーやコンビニの有無を確認しましょう。
特に単身者向けのアパート経営を目指す場合、近所にスーパーやコンビニがないと入居者に選ばれにくくなります。
ワンルームに入る入居者は以下の方が一般的です。

• 一人暮らしの大学生
• 独身の会社員やOL
• 単身赴任者

ワンルーム向けのキッチンは一口コンロであることが多く、本格的な料理を作るには向いていません。
一人暮らしでは、食事はコンビニやスーパーで購入することが多く、生活必需品を購入するライフラインだといえます。
駅周辺や通り道にファストフードやレストランがあるとなおよいでしょう。

ファミリー向けのアパート経営でも、周囲にスーパーがなければ使い勝手の悪い場所となってしまいます。
郊外でアパート経営を目指すなら、自家用車を持っていることを見越して、駅よりも大型スーパーが近くにある土地を選びましょう。
バスで10分や電車からに乗り継ぎがあるような場所でも、周辺にスーパーなどが充実していれば、入居者が選んでくれる可能性があります。

都心から離れている土地

アパートから都心へのアクセスが悪いと、それだけで入居者希望者が減りかねません。
アパート週辺から都心へのアクセスがしにくいと「不便だ」と入居者が感じて離れていく可能性があります。
都心へのアクセスが良いかどうかを、実際に検討している土地から都心へ行き確認してみるのもいいでしょう。

地方での土地選びでは、鉄道駅だけでなく「都心への高速バス」があるかどうかも検討材料になります。
土地選びをするなら、都心へのアクセスについても確認しましょう。

地震の被害がある土地

アパート経営での土地選びの際には、以前に地震被害があったかどうかを確認するのも重要です。
地震で津波が起きたエリア、液状化が起きたエリアなどは入居者が集まりにくいだけでなく、実際の震災でアパート全壊などの被害に遭う可能性があります。

せっかく手に入れたアパートが震災の被害で壊れてしまったら嫌ですよね。
入居者を震災の被害に遭わせてしまうのも申し訳なくなってしまいます。
前もって地震情報を手に入れるときには、「地震の震度被害マップ」「地盤被害マップ」「地盤被害（液状化）マップ」を参考にしましょう。

おすすめの土地は消去法で選ぶ

アパート経営で土地を探すコツは「マイナスポイントのある土地を避ける」ことです。

土地の取得やアパートの建築費用は数百万円かかります。
焦って入居者が集まらない場所を購入する事態になれば、月々の返済に苦労します。
マイナス材料の多い土地は、思い切って選択肢から外しましょう。

土地選びは長期で探すのがおすすめ

土地選びは、管理面などから考慮すると、今住んでいる場所から探した方がいいです。

マイナス点のない理想的な土地を探すとなると、どうしてもハードルが高くなってしまいます。
自宅から1時間圏内の中で探すことになるので、すぐには見つからないでしょう。

不動産屋におすすめの土地を紹介されてもすぐ契約せず、「もっと希望にあったよい土地が見つかるはず」とのんびりとした気持ちで土地選びをしましょう。

アパート経営で実際にどのくらいの家賃収入になるのか気になりますよね。

アパート経営の収入は家賃収入が主になりますが、収入から管理や修繕のための費用と融資の返済に支払われるので、アパート一棟の家賃収入が実際に手元に残って収入になる訳でく、手取りはもっと低くなります。

アパート一棟の家賃収入が丸々手取りの収入になると思うと、思わぬ出費や返済で支出が増えてしまい痛い目に合います。

ここでは一棟アパートとして平均的な8戸のアパートを例にとって、実際に家賃収入の手取り収益がどの程度になるか、シミュレーションをしてみます。

アパート経営にかかる収支の項目を仮置きして手取り収入を推定することで、事業として成立するかどうかを確認しましょう！

アパートの家賃収入の手取りの計算方法

アパート経営において収入となるものは、基本的には家賃収入のみです。

手取りをシミュレーションする上では、常に満室の状態ではなく空室率を加味した上で計算をしましょう。

支出に関する項目は多岐に渡ります。
以下の様な項目です。

• 融資の返済
• 建物管理費
• 賃貸管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税
• 保険料

アパートの手取りを計算するためには、これらの項目について費用感をつかんで事前にシミュレーションを行っておけば、安心してアパートの物件購入を判断することができます。

またアパート経営を始めた後でも、安定した経営状態を維持するために常に数値で現状を試算することを習慣にしておきましょう。

建物管理費

建物を維持するために必要な費用です。例えば、次の費用が挙げられます。

• 水道管などの配管維持、交換費用
• 外壁塗装費用
• 屋根のメンテナンス費用
• 老朽化によるリフォーム、改修費用
• 大雨や台風などによる修繕費用

また設備に関してはメンテナンスや交換が必要なものもあります。

• ガス給湯器
• エアコン
• システムキッチン
• トイレ、バス
• 共用部分設備

建物の維持にかかる費用は建物が新築の時にはあまりかかりません。

経年変化による建物の痛みや機器の故障が起こりにくいからです。

しかし一度建物が痛み出して目に見える形で顕在化すると、修繕費には多額の支出が求められます。

リフォームなどを伴う大規模修繕を行う場合には、さらに多くの費用が必要になってくるでしょう。

賃貸管理費

アパートの集客や契約、家賃の集金、顧客からの問い合わせに関する業務について不動産管理業者へ支払う費用になります。

自分自身で入居者の募集や契約などの窓口業務を行うのであれば不要です。

しかしアパート経営を副業で行っている会社員や、アパートが自宅から離れている場合には業者に業務を委託することになります。

業務を代行してもらう場合に発生する費用になります。

一般的な手取り額の相場はいくら？

アパート経営による平均収入は地域によってかなり違います。
都市部が高くなり、地方ほど安くなります。

逆に土地は都市部が高くなり地方だと安くなるので、土地まで借入で購入した場合には返済による支出は少なくなります。

建物の値段は地域によって大きく変わることはありません。

国土交通省が公表している資料によると、関東の首都圏を除く賃貸物件の間取り毎の平均月額賃料は以下の様になっています。

• 1R/1K/1DK：4万円
• 1LDK/2K/2DK：5万円
• ２LDK/3K/3DK：6万円

上記の賃料を元に8戸のアパート一棟の満室時年間賃料を計算してみます。

平均月額賃料×12ヶ月×8戸で計算を行うと、年間家賃収入は「384万円〜576万円」になります。

収益を計算するためには、管理費や返済といった支出を差し引く必要があります。

アパートローンの返済比率を50%と仮定し、さらに管理費は収入の15%と仮定します。

• 収益＝年間家賃収入×(100% – 50% -15%)=年間家賃収入×35%

となり、手取りの収益としては「134万円〜202万円」が現実的な金額と言えます。
年収ですので月収計算とすると「月11万～17万円」ほどですね。

入居者の側から検討してみると

アパート収入の規模感を賃料を払う入居者の側から検討してみます。

賃貸アパートを借りる時、入居者が出せる賃料の目安は収入の20％と言われています。

そして現在賃貸アパート全体で一番数が多いのは一人暮らし向けの部屋です。

20代で年収が350万円の会社員がアパートを借りる場合、家賃として出せる金額は年間60万円と計算できます。

30代の場合には年収が450万円となり、年間家賃は90万円です。

今回の計算では75万円を家賃として支払うとしましょう。

先ほどと同じ様に8戸のアパート一棟の満室時年間賃料を計算してみると、年間家賃収入は600万円になります。

そして支出として返済比率が50%、管理費が15%として収入から差し引くと、手取りの収益は210万円となります。

先ほどの平均賃料から導いた収益と近い数値が出ました。

収益＝手取りと勘違いしてはいけない

毎月の収入から費用を支払った後に残る収益がそのまま手取りになると勘違いをすると、痛い目に合うことがあります。

固定資産税や各種保険は年間でまとまった額請求されます。
物件の築年数や突発的なトラブルが発生した時には、大規模な修繕が必要なことも。

固定資産税は毎年多少の変動はありますが、地価と不動産価値に基づいて決まってくるもので、大体の金額はわかります。

保険も地震保険や火災保険、賠償保険、死亡保険などがありますが、入る保険の種類を決めておけば事前に必要な保険費用はわかります。

ただし修繕費については簡単に予測がつくものではありません。
突然設備が故障することがありますし、天災や目に見えない経年変化で突然建物に不具合が出ることがあります。

修繕費の積立に余裕を持たせて、不測の事態が起こった時の出費に備えましょう。

6戸や10戸で計算した場合のアパート家賃収入は？

戸数が変化したとしても、単純に「戸数×一戸辺りの手取り収益」とはなりません。

戸数が増えた場合には収入が増えるだけではなく、建物の建築費用が変わってくるのはもちろんのこと、管理費や修繕費も増加します。

10戸で賃料4~6万円とした場合、手取りの年間家賃収入を上記の式で計算した場合「168万円~252万円」となりました。

部屋数が増えれば空居率が上がる可能性はありますが、満室になる限り部屋数が多いほうが収入は増える結果となりました。

アパート経営の家賃収入の手取りは月11~17万円程度

今回は一棟アパートとして平均的な8戸のアパートを例にとって、実際の手取りの家賃収入がどの程度になるか、シミュレーションを行ってみました。

数千万円の費用をかけて新築アパートを作っても、手取りのお金が月20万円以下と思うとやや少なく感じますよね。

ただ副業としては十分ですし、融資の返済が終われば手取りの金額は増えるので収益性は大きく上がります。

もしアパート経営を本業とするとしたら、8戸の規模感であれば複数のアパート経営が必須になるでしょう。

アパート経営の手取りと年収には大きな差があるので、勘違いしないように気を付けてくださいね。

また、私がつくったアパートの利回り、アパートの利回りの考え方については以下の記事に書いたので、参考にしてみてください。

アパート経営の利回りって？アパート経営って儲かるの？

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”] 「月10万円台か、、」といっても、身体も頭も動かすことなくお金が入ってくるので、やっておいて損はないと思います。 [/chat]

アパート経営を行う場合、銀行からアパートの融資を受ける人がほとんどです。

ただ、初心者の場合にもったいないのが、多くの人が相場を知らず、金利を減らす努力をしていません。

これは大きな損失に繋がります。私の場合借りた額も大きかったので、1%変わるだけで総額300万円以上変わりました。

そこで今回は、下記2点に絞って解説してきます。

1. アパートローンの金利の相場
2. 金利を下げる3つの裏技

これからアパート経営を検討している方は特に必読です。少しでも参考になれたらうれしいです。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]ズバリ！目指すべきアパートローンの金利は「1％」ですぞ！ [/chat]

アパート経営における融資の金利相場は？

アパートを購入するための融資を「アパートローン」と言います。

アパートローン金利の相場は、ズバリ「約1.5%〜5%」の範囲で設定されていることがほとんど。

住宅ローンとは異なり、アパートローンは不動産投資のための事業用の融資。その為、若干相場は上がります。

また金融機関の種類によって相場が異なります。

• 都市銀行（1％〜）
• 地方銀行（1％後半〜2％後半）
• 信用銀行・日本政策金融公庫（3％台）
• ノンバンク（4％〜）

金利が低い銀行ほど、審査が厳しくなる傾向にあります。

アパート経営の金利を抑える方法は？

金利は低いことに越したことはありません。金利を下げる3つの方法を解説します。

1. 自分の信用を上げる
2. 銀行に交渉してみる
3. 銀行を変えてみる

1．自分の信用を上げる

審査の際、銀行はローンの返済能力を見ます。具体的には、下記です。

• 不動産収入以外から返済を返せる方法があるか
• 不動産経営についての知識があるか
• 他に資産を持っているか

1番は、大手の企業に勤めていて安定した給与が得られていたり、連帯保証人がいると有利になります。

さらに、不動産に関する資格を持っていたり、余裕資産を持っていることでプラスになることも。

2．銀行に交渉してみる

店頭で表示されている金利を鵜呑みにするのでなく、担当者に直に交渉を行うと金利が下がることがあります。

交渉のポイントとしては、下記の方法があります。

• 他の銀行の金利と比較する
• 事業計画の内容を説明する
• 購入しようとしているアパートの特徴をアピールする
• 不動産仲介業者と同伴で交渉する

単なるアパートではなく、入居者にとって「借りやすい特徴を持ったアパート」であることを説明できるといいでしょう。

「リフォームして賃料を高く設定できる」とか「設備面で入居者の利便性が高い」などの意義を説明できれば、交渉材料になります。

銀行に交渉なんてしていいのか、と思うかもしれません。

交渉は全く問題なく、試しに言ってみると安くしてくれるということも珍しくないので試しに言ってみるのは本当に大事です。

3．銀行を変えてみる

銀行によってアパートローンに対する考え方が異なります。

アパートローンや事業用融資に積極的な銀行は金利の引き下げを検討してもらいやすいです。

これは同一銀行の支店や担当者にも言えます。

支店や担当者によってもアパートローンに対する考え方が異なるのです。

大きな企業を融資先として担当している支店は、アパートローンに対する関心は薄れます。

しかし中規模や地元の事業に力を入れている支店であれば、融資の最終判断をする支店長の決裁はおりやすくなり、金利を引き下げる交渉を行うことも可能になります。

変動金利か？固定金利か？

アパートローンの融資は、「変動金利」か「固定金利」かは、自分で選択が可能です。

「変動金利」は時期によって金利が変わるリスクがあるため、「固定金利」よりも低い金利で設定されています。

両者の金利差が大きなものでないのであれば、「固定金利を選択」しておいた方が事業計画は立てやすいでしょう。

まとめ：アパート経営の金利目安は「1%台」を目指そう

今回は、アパートローンの金利相場と、相場を下げるための方法を説明してきました。

1. 自分の信用を上げる
2. 銀行に交渉してみる
3. 銀行を変えてみる

言うまでもなく、少しでも金利は減らせると大きいです。ぜひ、1%を目指してみてください！

私もアパート経営時に融資を受けましたが、その金利は「1.85%」でした。※印紙代など細かなお金は別途かかりますが少額のため省いています

融資金額が大きかったため、1%変わるだけで総額300万円以上変わってしまうので、本当に1%台に抑えることができてよかったです。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]低い金利で融資を受けることで、少しでもリスクの低いアパート経営ができますな！ [/chat]