投稿者: ponnuf

不動産投資は、アパートの個室や1棟のアパートを運営することだと思っていませんか？

「戸建て賃貸を運営する」という方法もあるのです。戸建てとは、平屋や2階建ての住宅をまるごと貸し出す方法です。

アパートよりも需要があるので、アパート経営に挑戦したいけど不安があるという方におすすめです。

今回は大まかな戸建て賃貸のメリットとデメリットをご紹介します。アパート経営はわかりやすいけど、戸建て賃貸のイメージがわかないという方はぜひご一読ください。

戸建て賃貸のメリットは安定性

戸建て賃貸を経営するメリットは「安定性」です。

投資額がアパートよりも少なく、純収益化も早く始めることができます。

また、アパート経営を始めるときにローンが必要な方で、借り入れに不安があるという方にもおすすめです。

アパート経営をはじめたいけど、アパートへの投資額にためらっている方には、戸建て賃貸は選択肢のひとつとなるでしょう。

戸建て賃貸は入居したい人が多い

小さい子どもがいる家庭やガーデニングが趣味など、生活スタイルにこだわりのある方はアパートよりも戸建てに住みたいという需要があります。

賃貸を希望する入居者は、戸建てを「マイホーム」として大事に使ってくれる傾向にあります。アパート経営で必要な掃除やメンテナンスも自分で行ってくれることが多いです。

戸建てなら周囲に迷惑をかけずに子育てや趣味に集中できるので、需要があると言えるでしょう。アパート経営で競合が多いなら、あえて戸建て賃貸を選択するのも戦略のひとつです。

戸建て賃貸は少ない投資額で始められる

戸建て賃貸は、通常の住宅と同じくらいの価格で建設することができます。

アパートを建築すると、安く見積もっても5000万円以上かかりますが、戸建ての相場は1000万円程度です。

アパートが建築できるほどの土地は必要ないので、土地代や施工期間も少なく抑えることができます。

アパート建設用の資金を貯めるのが大変だという方にとっては、不動産屋投資を始める期間を早めることができるでしょう。

戸建て賃貸は純収益化が早い

戸建て賃貸は、投資額が少なくて済むので資金回収も早いのが特徴です。

木造アパートでは、22年以上のローンを組む必要がありますが、戸建て賃貸は20年ローンでも十分返済計画が立てられます。

戸建て賃貸の運営中でも収益がローンの支払いを上回ることが多く、がんばれば10年でローン返済も可能です。

ローンを切り上げ返済して、純収益化を早くしたいという方に戸建て賃貸はおすすめです。

戸建て賃貸は家賃崩れ・空室対策ができる

戸建て賃貸は、アパートと比べて需要が多いことが特徴です。需要が多いということは、家賃を下げなくても借り手が見つかるということ。

相場よりも高めの家賃でも戸建てなら借り手が見つかります。

価格競争やアパートの劣化による家賃崩れを気にせずに運営する事ができます。

また、戸建て賃貸は需要が多いので、入居者が退去しても借り手が見つかりやすいことが特徴です。

「不動産投資をはじめたいけど、空家が出たらどうしよう……。」と悩んでいる方に戸建て賃貸はおすすめです。

戸建て賃貸は競争が少ない

戸建て賃貸は、アパートよりも需要に対して供給が少ないので安定した不動産収入が得られます。

競争相手が少ないので、家賃を相場よりも高めにしても入居希望があります。

大手のハウスメーカーは手間の割に収益が少ないことが分かっているので、戸建て賃貸市場の参加には消極的です。

大きな競争相手が少なく、ニッチな分野として戸建て賃貸を運営できます。

戸建て賃貸は狭小地や変形地でも建てられる

アパートを建築するにはまとまった土地が必要ですが、戸建て賃貸の場合は20坪程度の狭小地や変形地でも建築できるのが特徴です。

アパートが乱立していて参入しにくくても、戸建て賃貸物件なら建てられるというニッチな土地でも投資することができます。

アパートとアパートの間にある半端な土地を活用することができるので機動性も高いです。

戸建て賃貸は節税や相続対策がしやすい

土地を所有している場合、子供や配偶者に土地を分けるのにひと苦労するケースが多いです。

戸建て賃貸を複数所有していると、賃貸物件を子供や配偶者用として相続することが可能です。

子供や配偶者には自分で住むか賃貸物件として貸し出すかを選んでもらうことができます。

また、節税という観点でも、戸建て賃貸はおすすめです。

固定資産税は通常、「固定資産税評価額（課税標準額） × 1.4％（標準税率）」で計算されます。住宅が土地に建築されていると、以下の特例が適用されます。

土地の固定資産税

• 1戸につき200平方メートル部分の評価額:更地の1/6
• 1戸につき200平方メートル以上の評価額:更地の1/3

土地があってアパート経営を考えているなら、戸建て賃貸がもおすすめです。

戸建て賃貸はリスクヘッジがしやすい

戸建て賃貸物件は、アパートよりも建築後の選択肢が多く、リスクヘッジがしやすいことが特徴です。

また、解体も安いコストで可能です。そのため20年以上運営した戸建て物件を解体して新築したり、取り壊して駐車場として活用するケースも。

子供や配偶者のための住宅として分けることも可能なので、どんな事態でもある程度対応できるのが魅力です。

どうしても借り手が見つからない場合には、貸出をやめて自宅として活用することも検討しましょう。

20年運用した戸建てならローンが終わっていることが多く、実質無料で自宅を購入できたということになります。

マイホームをローン無しで保有できるのは嬉しいですね。

戸建て賃貸のデメリット

安定性がバツグンの戸建て賃貸ですが、「収益化が鈍い」というデメリットがあります。

つまり、あえて言うならばアパート経営はハイリスクハイリターン、戸建て賃貸はローリスクローリターンということになります。

あくまでも不動産投資に収益を求めるなら、建築コストがかかってもアパート経営を狙ったほうがいいでしょう。

戸建て賃貸は収益が効率的にならない

戸建て賃貸物件はひと物件に一家族にしか貸すことができません。

一方アパート経営ではアパート一棟で複数人に部屋を貸し出すことができます。
投資額が少ない戸建て賃貸ですが、回収できる家賃も少ないということを覚えておきましょう。

最終的な家賃収入が少なくても、空き家や家賃崩れが少なくて済むという安定性をとるなら戸建て賃貸が向いています。

戸建て賃貸は棟数を確保するのに時間がかかる

戸建て賃貸で収益を上げるためには、複数の戸建て賃貸物件が必要です。

戸建てを建築するとなれば、一気に建築することが難しくなります。

収入が安定するほどの棟数を確保するのに時間がかかるでしょう。

安定収入を得るために必要な棟数を確保するには時間をかけて、じっくりと腰を据えることができる方におすすめです。

戸建て賃貸の他にもアパートを取得したほうが得られる収入は安定するといわれています。

戸建て賃貸はメンテナンスが複数になる

メンテナンス面では、アパートの方に軍配が上がります。

アパートの部屋は一箇所に集中しているので、メンテナンスの際に一箇所を確認すれば終わります。

一方戸建て物件は、複数建築した場合にメンテナンスでも複数箇所回る必要があります。

メンテナンスや補修の効率が悪いと言えるでしょう。

戸建て賃貸は戸建てだけでの独立は難しい

戸建て賃貸でのデメリットは、戸建ての運営のみでの収益が難しいことです。

戸建て賃貸物件は空室が起きにくい面で安定性がありますが、効率的に収益を上げることには向いていません。

不動産投資で効率的に収益を上げるなら、アパート経営を念頭に置く必要があります。

競争を避けるなら戸建て経営

戸建て賃貸物件は、効率的な収益性よりも安定した収益を求めている方におすすめだといえます。

投資額がアパートよりも少なくてすみ、純収益化が早いのが特徴だからです。

自宅用の物件を数年間貸し出すことによって、マイホームを確保しながらローンは他の人に支払ってもらうという裏ワザとしても活用できます。

アパートのように競争の激しい市場を避けて、のんびりと不動産投資をするなら戸建て賃貸の運営がおすすめです。

あなたはアパート経営を首都圏など都市部ではなく、地方で始めようとしていませんか？

地方でのアパート経営は、都市部と比べて需要が少なく、安易な気持ちで始めると失敗する可能性があります。

もしあなたが地方でアパート経営を検討しているのであれば、この記事をご一読ください。

今回は「アパート経営が地方で失敗する理由と成功させるためのコツ」について解説しています。

アパート建設が地方で急増しているわけ

アパート建設の工事を地方で見かけることが多くなりました。

地方でアパート建設が増えているのは、2015年の「相続税の増税」の影響です。

相続税の基礎控除が「5000万円+法定相続人の数×1000万円」から「3000万円＋法定相続人の数×600万円」と4割削減してしまいました。

相続税の最高税率も50%から55%へと引き上げられています。

相続で特に節税対策が必要なのは土地です。土地は更地のままなら相続評価は100%になってしまいます。

一方、小規模宅地等の特例で賃貸住宅なら土地の相続評価は50%削減されることも。

2015年の相続税の基礎控除が4割削減され、土地の相続税を削減させるために、地方でアパートの乱立が起こっているというわけです。

アパート経営が地方で失敗しやすい理由

地方でアパートが乱立しているのは、相続税対策であることがわかりました。
では、なぜアパート経営が地方で失敗しやすいのでしょうか。

それは、

• 地方では空室が起きやすいこと
• 地方だとオーナーの目が届きにくいこと
• 相続税対策なので儲け度外視であること

以上の3つの理由が考えられます。

地方では空室が起きやすい

アパート経営が地方で失敗しやすい理由の1つ目は、空室が起きやすいことです。

地方でアパートを借りたい人口は、都市部に比べると多くありません。

地方でアパート経営を行うことは、少ないパイを巡って同業者と戦うことになります。

地方のアパート経営は入居者の方が強い立場なのです。

入居者は新築物件を好む傾向にあるので、建築して数年のアパートでも空室が起きやすくなります。

アパート経営を地方で行うなら、都市部よりも家賃の値崩れが起きやすく、空室が起きやすいことを念頭に置いておきましょう。

地方はオーナーの目が届きにくい

アパート経営が地方で失敗しやすい理由2つ目は、地方ではオーナーの目が届きにくいことです。

オーナーが都市部の在住の場合、地方にあるアパートの様子を見るためには電車や自動車で1時間以上かけて通う必要があることも。

時間がかかる場所にアパートがあると、こまめに通うのが難しくなるでしょう。

地方のアパートはオーナーの目が届きにくい傾向にあります。

アパートまで通っているうちにギブアップして管理会社に管理委託をしたとしましょう。

通う回数は減るかもしれませんが、管理会社が確実に管理をしてくれるのかはわかりません。

定期的に管理会社がアパート管理をしているかチェックする必要があります。

相続税対策が目的でアパート経営をしている

アパート経営が地方で失敗しやすい理由の3つ目は、アパート経営が片手間であることがあげられます。

相続税対策で建築したアパートの場合、専業の大家さんと比べるとアパート経営に対するモチベーションが低いことがあります。

「税金が低くなればいいや」という考え方の場合、思ったように稼げていない人が多いでしょう。

相続税対策でアパート経営を始める人はごくわずかなので、アパート経営で稼ぎたいなら参考にするべき例ではありません。

アパート経営を地方で成功させるコツ

アパート経営が地方で失敗しやすい理由は、

• 人口が少ないために空き家が多くなりやすいこと
• アパート管理中にオーナーの目が届きにくいこと
• 節税対策のために建設したアパートであること

が挙げられました。それでは、優良物件を見つけてアパート経営を地方で成功させるにはどうしたらいいでしょうか。

アパート経営を地方で成功させるなら、地の利を生かして足で稼ぐことが重要です。

確実にお買い得な優良物件を見つけることができれば、地方でも稼げるようになるでしょう。

地域の中心都市を狙う

アパート経営を地方で成功させるなら、地域の中心都市を狙いましょう。

同じ地方でも、中心都市なら人が集まりやすい傾向にあります。

ターミナル駅週辺のアパートやバス停の近く、もしくは大型ショッピングモール周辺を中心にアパートを見つけましょう。企業や大学などの通勤・通学者が多い地域を狙うのもオススメです。

インターネット以外の手段を使う

地方で優良物件を探す場合、インターネットで探すのはおすすめできません。

お買い得な情報があったときに、不動産物件を探している人を知っていたらインターネットにアップする前に情報を教えてあげますよね。

本当にお買い得な物件の場合、インターネット上に出る前に買い手が見つかってしまう可能性が高いのです。

インターネットを活用するなら、大まかにあたりをつけて実際の不動産屋へ行くのがいいでしょう。

足を使ってお買い得物件を見つける

地方で優良物件を探すなら、インターネットだけでなく自分の足で物件を探すことが重要です。

インターネットでの口コミやマップから離れて、実際に候補地に足を運んでみると
「ショッピングモールが思ったよりも繁盛していない」「高校生が電車よりもスクールバスで通学している」などインターネットではわからなかった情報が入ってきます。

はじめに考えていた候補地を変えることもあるでしょう。

アパート投資に対してマイナスになる地域を外していくと、ピッタリの物件に出会うことができるかもしれません。

不動産屋とよい関係を作る

アパート経営で優良物件を手に入れるためには、地元の不動産屋とよい関係を作る事が重要です。

優良物件の情報は不動産屋に集まってきます。

不動産屋に「本当にアパート経営をしたい」という情熱と予算を伝えましょう。

一度に情熱を伝えるだけでなく、こまめに不動産屋とコンタクトを取るようにすれば、不動産屋経由で良い情報を手に入れることができるでしょう。

新築アパートを建築する

優良物件ではなく、優良な土地を見つけることができた場合は新築アパートを建築することを考えましょう。

新築アパートは、中古物件に比べて入居者が入りやすい傾向にあります。

また、新築アパートなら入居者が求めている間取りにしやすいというメリットもあります。

リフォームする手間も省けるので、資金に余裕があれば新築アパートを検討しましょう。

建築年数が浅い物件をゲットする

地域の優良物件をいくつか見つけることができたら、建築年数の浅いアパートを見つけましょう。

建築年数で注意するべき点は1981年6月1日以降に建築確認を受けていること。

この日付は新耐震基準が発布されたタイミングです。

それ以降に建築されたアパートなら、耐震基準は新しくなっていると考えていいでしょう。

お買い得な中古物件を見つけることができたら、リフォームで魅力度を高めましょう。

特にトイレや台所などの水回りを中心にリフォームすると、壁紙を交換するよりも効率的にリフォームをすることができます。

アパート経営を地方で成功させるなら、水回りのリフォームを行いましょう。

アパート経営を地方で成功させるならコツコツやろう

アパート経営は地方で失敗しやすいと言われています。

しかし、どんな場所でもターゲットを想定し、きちんと計画を立てれば、入居者は集まってきます。

都市部で土地を探すよりも少しだけ丁寧に場所と物件選定をして、コツコツとアパート経営者を目指しましょう。

「頭金無しでアパート経営を始めたという情報をネットで見るけど、どうしたらできる？」とお悩みのあなた。

お買い得な優良物件を見つけて、金融機関から融資を受けることができれば、頭金なしでもアパート経営ができるんです。

今回は「優良物件の探し方」「年収別おすすめの金融機関」から頭金なしでアパート経営を始めるポイントをご紹介します。

頭金なしでアパート経営をするコツ

頭金なしでアパートを経営するなら「自分の足で情報を取りに行く」ことが重要です。

優良物件はインターネット上にアップされにくく、あってもすぐに買い手が見つかるからです。

また、金融機関や不動産屋と密接にコミュニケーションをとっていれば、熱意が伝わり良い情報に出会うことができるでしょう。

とにかく足を運んで優良物件を見つけることが重要です。

フルローンでもかかる実費を把握する

頭金無しでアパート経営を始めるためには、アパート購入費用以外にかかる費用を把握する必要があります。

フルローンでアパート経営を始めるとしても、必要な金額を把握しておかねばなりません。

経費の価格は一律でいくらとは言えませんが、アパート購入費用の7-10%が目安です。例えば、5000万円のアパートを購入するなら最低でも300-400万円の現金を確保しておきたいですね。

優良物件を見つける

1棟目からフルローンでアパート経営をするなら、優良物件探しは必須です。

銀行などの金融機関は、融資の審査で「物件の価値」を評価します。

多少収入や自己資金が少なくても、立地条件・築年数・利回りなどがしっかりしている物件なら融資が受けやすくなります。

1棟目の物件選びは、審査が特に厳しいのでインターネットで大まかな情報を得るだけでなく足で情報収集をしましょう。

優良物件を見つけるコツ1:自宅から1時間圏内で物件を探す

融資を受けやすい物件を探すコツは、自宅から1時間圏内で物件を探すこと。

自宅から1時間圏内であるのは、購入したアパートに通いやすくするためです。

アパート経営で家賃収入を多く得るには、自分でアパートの環境を整備することが重要です。

多くの収入が見込めるからと、2時間も離れた物件を購入すると、管理する際の移動距離がネックになります。

アパートの管理を委託するという手もありますが、自分の目でチェックすると委託会社からの報告になかった環境の不備が見つかるということがよくあります。

アパートを無理なく管理するためにも、通勤途中で寄ることのできる範囲などで物件を探すといいでしょう。

優良物件を見つけるコツ2:不動産屋とコミュニケーションをとる

物件探しをするなら不動産屋のバックアップは確実に受けておきましょう。

土地や建物の売買に強い不動産屋を見つけることが重要です。

昔から地域にある不動産屋は地元の物件情報に詳しく、市場に出ていない物件情報をいち早く手に入れることができます。

不動産屋とパートナーの関係になれれば、親身になって物件探しに協力してくれるでしょう。

「アパート経営をしたい」という熱意をしっかりと伝えて、足を運び定期的に連絡をとることが重要です。

優良物件を見つけるコツ3:市場調査を行う

1棟目のアパート探しなら、市場調査も見逃せません。

需要の多い場所で物件を入手できれば、特に営業も必要なく入居が決まることがあるためです。

などを足を運んで調査し、需要のある土地であるかを確認しましょう。

はじめて土地を選ぶなら、不動産コンサルタントに市場調査を依頼することも一つの手です。

年収別に融資を受けやすい金融機関を把握しておく

「優良物件が見つかったから銀行に行こう」と考えて、いつも使っている銀行に融資を依頼しても断られるかもしれません。

銀行などの金融機関は、収入によって融資のしやすさが決まってくるからです。

収入別に融資を受けやすい金融機関をまとめました。銀行選びの参考にしてください。

年収別おすすめ金融機関

年収1000万円以上

• 都市銀行
• 地方銀行

年収1000万円以上だと、全国規模のメガバンクから融資が受けやすくなります。

本人に信用があるので、多少難ありの物件でも融資してくれることがあります。

すぐに不動産業を始めることができますが、空室が目立ち家賃収入が安定しないという可能性もあるので物件はしっかりチェックしましょう。

年収700万円以上

• スルガ銀行
• オリックス銀行

スルガ銀行は、他の銀行や信用金庫が難色を示す物件でも融資してくれることが特徴です。

審査が早いので優良物件をいち早く購入できるのがメリットですが、金利が高くなっています。

確実に利益を出せる割安物件を見つけることが重要です。

オリックス銀行は、大企業に務めていなくても事業の規模などを多角的に評価してくれます。

オリックス銀行で融資評価を受けられなかった物件は売却しにくい傾向にあるので、不動産売却でのキャピタルゲインを狙っている方はオリックス銀行を活用してみましょう。

年収500-600万円以上

• 静岡銀行
• SBI銀行

静岡銀行は個人向けの不動産融資に強く、支店が都市部に多いことが特徴です。

東京、神奈川、名古屋、埼玉、千葉、静岡の都市部に住んでいるなら積極的に活用しましょう。

SBI銀行は店舗を持たないインターネット銀行です。

融資の対象エリアが広いことが特徴で遠方の方でも融資を受けやすくなっています。

不動産に強い銀行が近くにない場合に活用したい銀行です。

年収500万円未満

• 日本政策金融公庫
• 商工中金
• ノンバンク

日本政策金融公庫・商工中金は、政府が運営する公的な金融機関です。

対象エリアは全国となっています。中小企業への融資を目的にしているので、低収入でも融資が受けられることが特徴です。

日本政策金融公庫は創業支援融資や女性向けの融資も積極的に行っており2000万円未満なら無担保で融資を受けられます。

融資上限が4800万円で融資期間が10-15年なので、4800万円以下で15年以内に返済できる事業計画を立てることが重要です。

商工中金は築年数の審査が厳しいので、築年数の浅い物件を見つけることができた場合に相談するといいでしょう。

もう一つの選択肢としてノンバンクがあげられます。ノンバンクは銀行業務のない融資だけを行う銀行です。

金利が高いことがネックですが低収入でも融資が受けられるので、アパート経営を目指すなら積極的に活用したいところです。

金融機関にコンタクトをとるタイミング

物件選びと同時期に、金融機関とコンタクトをとることをおすすめします。

前もって融資される金額がわかっていれば、融資額の範囲で物件選びができるからです。

「せっかく見つけた物件なのに高くて購入できない」というミスマッチを防ぐためにも、金融機関には前もってコンタクトをとりましょう。

2棟目からのフルローンは難易度が低くなる

1棟目のアパート融資は実績がなく、融資を受けにくいといわれています。

しかし、2棟目以降はアパート経営の実績があるため、融資が受けられやすくなります。多少条件が厳しくても、経営しているアパートを担保に融資を引き出すことも。

まずは1棟目のアパート経営が順調に行くことが重要なので、しっかりと足を運び物件を吟味しましょう。

頭金なしのアパート経営では足を使おう

今回は「優良物件の探し方」「年収別おすすめの金融機関」から、頭金無しでのアパート経営を始めるポイントについてご紹介しました。

頭金無しでアパート経営を始めるなら「足」で情報を得ることが重要です。インターネットで大まかな情報を得たら現地に行くなどして、優良物件を見つけましょう。

あなたは「アパート経営をはじめたいけど、実際にアパートを経営している人の声を聞きたい」と考えたことはありませんか？

また、「自分はサラリーマンなので周りに大家をしている人が周りにいない」と嘆いてはいませんか？

今回はサラリーマン大家さんのアパート経営ブログを5つ紹介します。

アパート経営の具体的なイメージが湧くこと請け合いなので、アパート経営を始めるキッカケになるかもしれません。

サラリーマン大家さんのブログでわかること

アパート経営を実践しているサラリーマンのブログには、不動産投資サイトにはないリアルな声を見ることができます。

• アパート経営の実践的なノウハウ
• アパート経営実践者ならではの鋭いオピニオン
• アパート経営の生々しいリアル

などの参考になる記事が多く、これからアパート経営をしたいと考えているあなたの参考になるでしょう。

アパート経営の考え方なら「目指せ経済的自由！サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方」

目指せ経済的自由！サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

横浜でアパート経営をしている大家さんのブログです。

アパートについての記事が充実しており、どの記事も読み応えがあります。

また、「サラリーマン大家」とブログ名にあるだけあって、サラリーマン大家を目指す方には、アパート経営をイメージする際のいい参考となるでしょう。

このブログから学べること

横浜大家さんのブログでは、不動産投資の心構えを学ぶことができます。

不動産投資の記事は246件（2018/08/08現在）と豊富なノウハウが蓄積されており、その多くが「アパート経営は楽ではない」というメッセージを伝えています。

アパート経営での苦労を様々な角度から説明しているのでアパート経営を軽く考えていると痛い目に合うことを教えてくれます。

こんな人におすすめ

• アパート経営は「楽にできる」と思っている
• アパート経営を「事業」として真剣に考えている
• アパート経営の心構えを学びたい

アパート経営で自己破産に追い込まれている大家さんが多いのが現状です。

横浜大家さんのブログを読んで、少しでも「なんだか違うかも………。」と考えてしまうようであれば、不動産投資以外の方法を検討した方がいいかもしれません。

アパート経営での節税は「サラリーマンがアパート経営でローン返済目指す」から学ぼう

サラリーマンがアパート経営でローン返済目指す

アパート経営の中でも、確定申告をテーマにしている竜華さんのブログです。

竜華さんはブログをアパート経営記録として使っているので、アパート経営におけるリアルな話を読むことができます。

アパート経営の生々しい記録が見られる貴重なブログとなっています。

このブログから学べること

竜華さんのブログでは、「知識ゼロからはじめる等身大のアパート経営」がわかります。

実際の金額があるので、周囲にアパート経営をしている人がおらず、アパート経営のイメージがつかないときにおすすめです。

知識ゼロからアパート経営をはじめる際の参考になるでしょう。

こんな人におすすめ

• アパート経営での確定申告方法が知りたい
• 不動産投資のリアルが知りたい
• 等身大のアパート経営を見たい

知識ゼロからはじめても利益を出すことができるポイントもところどころに散りばめられています。

アパート経営のリアルを見ながら、真似できるノウハウを探すといいでしょう。

アパート経営のダークサイドを見たいなら「 アパート経営奮闘記」

アパート経営奮闘記

まるもりさんのブログは、エッセイ風のブログなのでアパート経営のリアルをさらっと読みたいときにおすすめ。

ひと記事あたりの量も少ないので、負担なく読むことができます。

さらっとしていながら、書かれている内容は天災や入居者トラブルなどヘビーな記事が多いのもポイントです。

ブログで学べること

「アパート経営でぶつかるトラブル」を学ぶことができます。

東日本大震災や入居者トラブルにいかに対応していったのかをエッセイ風に読めるので、客観的にトラブルを観察したい方のモデルケースになるでしょう。

アパート経営奮闘記は1126記事（2018/08/08現在）あるので、濃厚な記録を見たい方にピッタリです。

こんな人におすすめ

• アパート経営のリスクを実体験ベースで知りたい
• アパート経営を軌道に乗せるまでの道のりをみたい
• エッセイ風のブログが読みたい

アパート経営の苦労話をサラサラ読むことができるので、「もしものことがあったらどうしよう」という方のシミュレーションになるでしょう。

アパート経営のリスクを実体験ベースで知りたいときにおすすめです。

専業大家を目指すなら「大家さんの独り言」

大家さんの独り言

「大家さん」が運営しているアパート経営ブログです。

豊富な賃貸経験の中からアパート経営に必要な考え方を提供してくれています。

実例が多いので、アパート経営のイメージがよりつきやすいでしょう。

「大家さん」は、一度セミリタイアをしたあとにまた本業を持ったという経歴があります。

専業大家さんになったあとのトラブルと原因が書かれているので、アパート経営で専業大家さんに向いている方の特徴がわかるでしょう。

ブログで学べること

「ローンに対する考え方」をポジティブなものへと変えることができます。

今までローンを組んだことがなく、借金が悪いものだと思っていないでしょうか。

大家さんのブログでは「ローンの返済は積立定期預金みたいなもの」として、積極的に不動産投資をしていこうという気持ちにさせてくれます。

これを読んでローンの恐怖を外してもらいましょう。

こんな人におすすめ

• アパート経営でローンが怖い
• 専業としてのアパート経営を知りたい
• アパート経営の具体的なノウハウを知りたい

アパート経営の具体的なモデルケースと対処方法が知りたい方におすすめです。

ローンに対する恐怖をなくして、アパート経営の一歩を踏み出しましょう。

地方でアパート経営の実践者!「アパート投資ブログ|はじめてのアパート投資［入門編］」

アパート投資ブログ　はじめてのアパート投資［入門編］

アパート経営で年収1000万円達成を目標に、海外でアーリーリタイアを目指す新潟大家さんのブログです。アパート経営している地域が新潟県であることが特徴です。

地方でもアパート経営で利益を出している実例があるので、地方でアパート経営を目指している方におすすめのブログです。

ブログで学べること

「アパート経営で基準を設ける重要性」を学ぶことができます。
新潟大家さんは、アパート経営の際に明確な基準を設けていました。

しっかりと基準があれば地方でもアパート経営で利益を上げられることがわかります。

新潟大家さんが所有しているアパートは、どれも地方にあります。

「アパート経営は都市でなければむずかしい？」と不安に感じている方にとっては良い指針になるでしょう。

「アパート一棟が全室空室なときの対策方法」も学ぶことができます。

新潟大家さんのアパートで全室空室というアクシデントが起きたとき、Airbnbで部屋を貸し出しています。

アパート一棟を運営している際に空室が生まれてしまったときの対策を学べるでしょう。

こんな人におすすめ

• アーリーリタイアしたい
• 地方でも不動産投資で利益が上がるのかを確認したい
• アパート一棟を経営する際のヒントがほしい

新潟大家さんは、アーリーリタイアを目指してアパート経営をしています。

アーリーリタイアを目指しているなら、よい参考になるでしょう。

アパート経営のリアルはサラリーマンブログで見てみよう

アパート経営のリアルは、体験者でなければ語ることができません。

アパート経営しているサラリーマンブログを読んで、アパート経営のシミュレーションや生きたノウハウを学びましょう。

アパート経営を始めると、アパートの掃除や補修箇所の点検など管理する機会が多くなります。

点検や掃除などを自分でやる自主管理か、不動産屋などに委託する委託管理の2通りに分かれます。どちらを選ぶのがよいのでしょうか。

今回はアパートを自主管理するメリットとデメリットについて解説します。

これを読めばアパートを自主管理するイメージが浮かんでくるでしょう。

自主管理と委託管理どっちがいい？自主管理のメリット

アパート経営をするにあたり、自主管理をするメリットはいくつかあります。

管理業務を全て自分で行うということは、アパート経営の生きたノウハウを身に着けるいい機会になります。

同時に入居者との密なコミュニケーションを取ることが可能になるということでもあるのです。

それでは自主管理のメリットを確認していきましょう。

自主管理のメリット1:アパート経営のノウハウを身につけることができる

アパート経営の本をいくら読んでも実践しなくては身につきません。

アパート自主管理することによって、アパート経営の実践的なノウハウを手に入れることができます。

アパート経営の生きた知識を入手するなら自主管理が一番です。副業から専業大家さんを目指すなら、自主管理がおすすめです。

自主管理のメリット2:管理費を安く抑えることができる

アパートを自主管理すると、委託管理にかかる費用を抑えることができます。

委託管理ではひと月あたり家賃収入の5～10％がかかるのが一般的。

ひと部屋8万円のアパートを4棟運用している場合は、最大3.2万円の管理費がかかる計算になります。

管理会社に管理委託契約をしていても電気や水道トラブルでは実費がかかることが大半。

管理費としてかかる分を貯金して修繕費にしておくという方法も使えます。

少しでもアパートの管理費を節約したいなら、自主管理への挑戦がおすすめです。

自主管理のメリット3:入居者とコミュニケーションが取れる

アパートを自主管理するメリット2つ目は、入居者とコミュニケーションが取れることです。

定期的にアパートの様子を見ていると、入居者と顔見知りになることができます。

日常的な掃除などで日頃からコミュニケーションを取っていれば、大きなトラブルがあったとしても悪い雰囲気になりにくいでしょう。

入居者が感じている不満もいち早くキャッチし反映することで、「ここの大家さんはすぐに対応してくれる」と退去率も抑えることができるでしょう。

自主管理中に入居者との密なコミュニケーションを体験しておくと、将来的に委託管理に切り替えた場合でも、「どのくらい入居者とコミュニケーションを取っておけば円滑にアパート経営ができるか」の指針となります。

はじめてのアパート経営では、入居者とのコミュニケーションを取ることをおすすめします。

自主管理のメリット4:建物の異変にすぐ気がつくことができる

アパートを自主管理すると、アスファルトの欠けや外壁の浮きなどの異変にすぐ気がつくことができます。

自分で直せる範囲のものならすぐに直して、大規模な修理を避けるということができます。

異変にすぐ対応することは、「ここの大家さんはすぐに対応してくれる」という入居者の信頼につながります。

ちょっとした心配りが入居者の定着率を上げることにもつながるので、自主管理をしたらこまめに建物へと足を運びましょう。

自主管理と委託管理どっちがいい？デメリット編

自主管理のメリットを説明しましたが当然デメリットもあります。裏返せばこれは委託管理をする上でのメリットともいえるでしょう。

自分で管理を行うとお金の節約になりますが時間と労力がかかる場合が多いので、自身のライフスタイルやアパート経営の目的、資金計画などを考慮して自主管理か委託管理かを選びましょう。

自主管理のデメリット1:細かい業務が増える

アパート自主管理のデメリットは「細かい業務が増える」ということです。

アパートを自主管理していると、通常時でこれだけの業務があります。

• 落ち葉掃きや雑草ぬき
• 壊れた公共スペースの修理
• 公共スペースの整理整頓
• 家賃回収
• 家賃の収支計算
• 納税書類の準備
• 入居者クレームの対応
• 入居者の契約違反対応
• 確定申告
• 税金の支払い
• アパートのリフォーム
• 入居者募集
• 家賃の口座振込確認
• 更新の確認
• リフォーム費用の積立
• 退去時の立会い
• 退去後のルームリフォーム

などの細々した手間から大がかりなリフォームまで業務は盛りだくさんです。自主管理しているうちに手がまわらないこともあるでしょう。

副業で不労所得を目指しているのに、業務が増えるのは考えものですね。

副業を考えているなら細かい業務と自分の時間を天秤にかけて、最適な管理方法を見つける必要があるでしょう。

自主管理のデメリット2:空いている時間をすべて使う必要がある

自主管理では、365日24時間いつでもアパートのトラブルに対応できる状態にしておく必要があります。

副業でアパート経営をしているなら、空いている時間にアパートの様子をこまめに見に行きたいですね。

例えばアパートの様子を見るために仕事帰りに、アパートに寄る習慣が必要になるかもしれません。そのため今まで趣味や付き合いで行っていた居酒屋へ行く時間が減るかもしれないでしょう。

「アパート経営を収入源のひとつにする!」という強い意志がないと、アパート経営が辛いものになってしまうかもしれません。それなりの覚悟が必要です。

自主管理のデメリット3:緊急時にはすぐに対応しなくてはいけない

アパート経営中は、ときには緊急性の高いトラブルが発生することもあります。

トラブルの内容によっては、旅行や出張中でも、急いで戻らないといけないという事態も。

めったに起こらないことですが、万が一のことを考えていつでも対応できる状態にしておくのがいいでしょう。

「アパート経営を始めたら、好きなときに好きなことができる!」と思っているなら、それは考えものです。

特に1棟のアパート経営を始めたときにはいつでも対応できるように準備をしておきましょう。

自主管理のデメリット4:入居者同士の人間関係の調整役になることがある

入居者同士の相性が悪い場合、トラブルとして発展する可能性があります。大家さんとして対応しなければなりません。

両者の言い分を聞いておかしいと思ったことがあっても、どちらかの味方になるということはできません。常に公平であるという態度が重要です。

自主管理のデメリット5:複数のアパート管理だと手が回らない

はじめのアパート経営がうまくいって、複数のアパートを経営することになるかもしれません。

管理するアパートの数が増えると、自主管理ができる限界がやってくることもあるでしょう。

「どうしてもアパート管理の手がまわらない！」というときには外部への委託管理がおすすめです。

今までの自主管理ノウハウを活かすことで、業者に適切な指示を出すことができるでしょう。

自主管理のデメリット6:トラブルの処理を1人で行う必要がある

アパート経営をしていると、入居者の迷惑行為や家賃滞納などのトラブルが起こる場合があります。

アパートのトラブルを解消するのは大家さんの仕事です。

家賃滞納では入居者や入居者の保証人に電話をかける、迷惑行為が続くようなら契約解除して退去してもらう、といった毅然とした態度をとる必要があります。

トラブルの対処はつらい経験ですが、アパート経営のスキルアップになります。

もしも、トラブル対応をデメリットだと考えているなら、アパート管理を業務委託したほうがいいでしょう。

アパート経営のイメージを把握したいなら自主管理がおすすめ

自主管理では自分で行う範囲が広く、時には休みの日を返上することもありますが確実に大家さんとしての経験を手に入れることができます。

初めてのアパート経営で、数年後に大家さんとして独立を目指すなら、1棟目から自主管理をしてみるといいでしょう。

自分で管理をした経験がなければ管理を委託してもトラブルに遭った場合にうまく対応できないかもしれませんし、適した業者を選べないかもしれません。

どうしても個人でカバーできなくなったあたりで委託管理に移行することも可能ですから、まずは自主管理で大家さんとしての知識とスキルを身に着けましょう。