投稿者: ponnuf

アパートを購入する際、各種の手数料がかかります。また物件の購入後にも各種の手数料は発生します。

物件の購入資金だけを用意するのではなく、手数料を支払うためにある程度の余裕資金が必要です。

そこで今回は、アパート経営を続けていく上で、必要になってくる手数料について解説します。

結論として、物件の購入時に手数料として必要なのは、以下の2つです。

1. 仲介手数料
2. 不動産登記手数料

それでは下記にて、詳しく説明していきます。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]「もっと勉強しておけばよかった…」とならないように事前にどんな費用がかかるのかを知っておきましょう。 [/chat]

①仲介手数料 / アパート経営に必要な手数料

仲介手数料は、住宅の売買を行う時に、売主と買主それぞれが仲介会社に支払う手数料のことです。

ただし、仲介手数料はあくまでも成功報酬ですので、売買が成立しなければ支払う必要はありません。

仲介手数料は上限が定められていて、その額は売買代金によって異なります。

1000万円で不動産を売却できたケース

となり、合計すると36万円になります。

仲介手数料が発生しない場合もある

基本的には手数料は必須ですが、中には仲介手数料を支払わなくてもなくていいケースも存在します。

結論、「売主から直接物件を購入する」場合です。

この際の注意点は、売主から直接物件を購入できるのは、売主が「個人」と「新築を販売する不動産会社」の場合に限ります。

ただ、はじめて不動産物件を買う人にとって、これはとてもハードルの高い話です。不動産の適正価格がわからないためです。。

個人の土地を入手する際には、専門の業者に仲介に入ってもらった方が無難でおすすめです。

②不動産登記手数料 / アパート経営に必要な手数料

不動産を購入した時には、必ず不動産の登記を行う必要があります。

登記をしっかり行っていないと、第３者に不法に土地を使われても、抗議して不法な使用をやめさせる事ができなくなるのです。

ここで必要になってくるのは、ズバリ不動産登記手数料。大きく下記2つから決まります

1. 報酬：司法書士や土地家屋調査士に支払う必要がある
2. 実費：登録免許税という税金や法務局に手数料などの

詳しく説明していきます。

①報酬

登記を司法書士に依頼した場合にかかる費用（手数料）で、司法書士事務所によって料金が異なります。

②実費

• 登録免許税
• 登記簿謄本代
• 交通費等の総額のこと。

登録免許税とは、登記を司法書士に依頼した場合にかかる費用（手数料）で、各登記ごとに税率や税額が定まっています。

登記簿謄本→不動産1個につき700円司法書士への報酬を合わせた額のことを登記費用といいます。

以上の報酬と実費を合わせた額が不動産登記費用になります。

まとめ：アパートを購入時は物件価格の１割程度の余裕資金を用意しよう！

今回はアパート経営を続けていく上で必要になってくる手数料について解説しました。

1. 仲介手数料
2. 不動産登記手数料

手数料には１割弱の手数料が発生します。不動産を購入する場合には、資金に余裕を持つようにしておきましょう。

また工夫次第では、手数料を抑えることも可能です。

不動産の購入や入手について不安な場合には、良い業者を見つけてしかるべき手数料を支払って、健全なアパート経営をスタートさせましょう！

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]１割以上、余裕を持っておくとベストですな！ [/chat]

1つ前の記事に、アパート経営前にすべき6つのことを記事にしました。

アパート経営を始める前にやるべき6つのこと。リスクを上手に避けよう

アパート経営は「購入前」はもちろんですが、アパート「購入後」も、やることは色々あります。

今回の記事では「購入後」に着目して、特に意識しておくべき3点を記述していきます。

結論から言うと、下記です。

1. 入居者の募集
2. 建物の管理
3. 経営資金の管理

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]購入前同様、事前に知ることと対策が大切ですな！ [/chat]

アパートの購入後にすぐにやるべき３つのこと

では早速、アパートの入手後にオーナーがやるべきことについて説明します。

1. 入居者の募集
2. 建物の管理
3. 経営資金の管理

深掘りして、下記で説明していきます。

①入居者の管理

入居者の募集をする前に、家賃をいくらにするかといった「入居条件」を、事前に整えておくと安心です。

入居の流れとしては、

1. 不動産会社・知人などを通じて入居者を募集
2. 入居希望者を見極める
3. 賃貸契約を結ぶ

ここでやっと、「はじめて入居」となります。

「入居者斡旋」は、収入源が家賃に限られるアパート経営にとって、収支に直結する業務です。

②建物の管理

賃貸サービスとして他人に提供する場合には、入居者が不快に思うことがあると、クレームに繋がります。

例えば、壁紙が日焼けしたり剥がれてしまっている場合、新しい壁紙に張り替えなくても貸し出せます。

ただ、古いままだと入居者にとって物件の魅力が低くなり、ひいては空室期間が長引く事態となる可能性も生じます。

わずかな手間や費用で部屋の新鮮さを取り戻すことができるのであれば、積極的に手間をかけましょう。結果的に安定した収益に繋がります。

• 仲介会社
• 清掃会社
• リフォーム会社
• 家賃保証会社

建物管理は自分自身で行うこともできますが、上記に、それぞれ業務を委託することもできます。

「忙しくて大変、、、」という時は、業者に頼むことも、1つの手ですね。

③経営資金の管理

経営資金の管理として、考えられるものを挙げます。

• 収入の管理（家賃など）
• 支出の管理（維持費・税金など）
• 敷金精算（更新時・退去時・必要時に生じる）
• リフォーム費用
• 仲介手数料等
• 将来に備えた大規模修繕の積立

家賃収入で得られた資金が、すべて自分の手元に残るとは限りません。

修繕費用や税金の支払いなど、将来発生する支出に備えて、資金管理を念頭に置きましょう。

また、アパート経営では「ランニングコスト」がつくので、事前に対策をしておくと安心です。

下記の記事ではアパート経営におけるランニングコストと、削減するための対策を書いているので、合わせてご覧ください。

アパート経営におけるランニングコストとコスト削減の4つの裏技

まとめ

今回の記事では、アパート購入後にやるべきことを3つに分けて、紹介してきました。

1. 不動産会社・知人などを通じて入居者を募集
2. 入居希望者を見極める
3. 賃貸契約を結ぶ

事前にしておくだけで、早くから対策できることもあるので、少しでも参考になれたらうれしいです。

「転勤で遠方に住んでいる」「本業が多忙」「物件数が多くて手が回らない」「何となく面倒」という場合は、不動産会社や専門家に任せましょう。

アパート経営を始める前にやるべき6つのこと。リスクを上手に避けよう

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]購入前同様、事前に知ることと対策が大切ですな！ [/chat]

これからアパート経営を始める人にとって、何から始めたらいいいのか悩んでいる人も多いのではないでしょうか？

• アパート経営を始める場所
• 中古or新築
• 駅や周辺施設からの距離・利便性
• 見込める家賃
• 入居者のターゲット

…などなど。経営をする上で、極力リスクは避けたいものです。

そこで今回は、アパート経営を本格的に始める「前」に、オーナーがやるべきことを、6つに分けて解説します。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]これからアパート経営を始める上で手順を簡単にまとめましたので、参考にしてください！ [/chat]

 

アパートを入手する前にやっておきたい6つのこと

はじめての場合、「アパート経営はリスク」と不安に思う方がほとんどだと思います。

下記6点を意識して運営をしていくと、少しでもリスクを回避できると思います。

1. リスクや失敗する不動産は避ける
2. 穴場の立地を狙う
3. 建物のイメージを持つ
4. 利回り計算を行う
5. 細かいリスクを想定して対策する
6. 物件を購入する

1つ1つ掘り下げて説明していきます。

①リスクや失敗する不動産は避ける

アパート経営で安定した収益を出すためには、まず「失敗する物件は避ける」ことです。

• 耐震構造になっていない
• 間取りが非常にせまく、今の入居者のニーズに合わない
• 企業や商業施設が撤退してしまい、明らかに利便性が悪い

これらの物件は、アパート経営の初心者が手を出す物件としては避けましょう。

購入時にある程度入居者がいて、このまま経営が続けられそうに感じたとしても、物件を売却することが困難になります。

格も安く見積もられ、売るに売れない状態になってしまいます。

②穴場の立地を狙う

土地を購入してアパートを建てる場合、土地の購入費用が高すぎるとその分投資額が増えるため、リスクは高くなります。

毎月の返済額は高く、回収期間も長くなり、利益が出にくい物件になってしまいます。

アパートを選ぶ際には土地の人気度や都市部へのアクセスだけが求められる訳ではありません。

次で後述する「ターゲットの逆算」にも繋がりますが、いい物件が万人に刺さるとは限りません。

立地と費用のバランスを考えて、入居者のニーズに合った「穴場物件」を探しましょう。

③建物のコンセプト・ターゲットから逆算する

選んだ立地に対して、どの様な層のユーザーがいるかをイメージして、物件の外観や部屋の間取りをイメージすることも大切です。

• ターゲットは高齢者
• 近所とのふれあいを増やす

例えば、上記のようなコンセプト重視型のアパートを作りたい場合、「本当にその土地で入居者が集まりそうか？」を掘り下げる必要があります。

またリフォームをして外装・内装を変更したい場合には、本当にそのリフォームが必要かどうかを考えてみましょう。

確かに、入居者は新しい建物だとうれしいです。しかし、アパートのエリアでは、立地や家賃の安さが重視される場合があります。

これも費用と得られる収入のバランスをよく考えて判断しましょう。

④利回り計算を行う

見た目の印象だけで物件の購入を決めてしまってはいけません。

必ず利回り計算をすることで、物件の収益性を数値で把握しましょう。

初心者が手を出しやすい郊外の物件の目安としては１２％以上の利回りは確保したいところです。

詳しい利回り計算の解説については、下記記事で紹介しています。合わせてご覧ください。

不動産投資の理想的な利回りは？理想的な利回りの計算方法をまとめてみた

アパート経営の損益分岐点。計算方法と考え方を詳しく解説します

⑤細かいリスクを想定して対策する

いくつものアパート経営をして思うのは、リスクは細かいものまで存在します。

• 地震リスク
• 火災リスク
• 空室リスク
• 賃貸滞納リスク
• 金利上昇リスク
• 倒産リスク
• 修繕リスク

など。対策については下記記事に書いているので、参考にしてみてください。塵も積もれば山となります。

アパート経営のリスク！ちゃんと知っておきたいリスクと対策

⑥物件を購入する

購入物件を決めたら、不動産会社に購入の相談はマスト。そして安定的な経営を目指すためにも、事業計画書を作りましょう。

銀行に融資を受ける際には事業計画書の作成・提出が求められますが、アパート経営は長期的な事業です。

たとえ自己資金だけで購入できる場合でも、事業計画書は作成しておくことをオススメします。

事業計画書を作成した後は、融資先の銀行に行って、以下の手順でアパートの購入まで進めます。

• ローンの審査
• 購入の申し込み
• 契約
• （新築の場合）建設
• 引き渡し

アパートを入手できたら、あなたはアパートの経営者となります。

入居者を募集して、アパートの事業を始めましょう！

 

アパート経営は長期戦。将来を見据えて慎重に判断しよう！

今回はアパート経営を始める前に、オーナーがやるべきことについて解説しました。

アパート物件を購入することが誰しも体験できる訳ではないので、事前の情報収集・基本的な知識の取得は怠らないようにしましょう。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]リスクを想定して対策する。アパート経営のミソですな！ [/chat]

収入と費用を比較して利益がゼロになる点を「損益分岐点」と言います。アパート経営においても、損益分岐点はとても重要です。

損益分岐点を把握するメリットは、「アパートを収益が出やすい状態に変えることができる」ここに尽きます。

そこで今回の記事では、下記について解説していきます。

• 損益分岐点の考え方
• 損益分岐点の計算方法

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]損益分岐点を長期的に考えるのか、短期的に考えるのか。それだけでも計算方法が変わります！ [/chat]

 

アパート経営における損益分岐点の考え方

損益分岐点とは

売上高と費用の額がちょうど等しくなる売上高または販売数量を指す。

Wikipedia

つまり、損益分岐点とは利益が出るか、損失が出るかの黒字と赤字を分けるポイントです。

• 空室率を高める
• 費用を減らす

アパート経営においては、上記2点が、損益分岐点を超えるポイントになります。

ただ、費用は急に下げることはできません。対策として、こまめにメンテナンスをすることで、突発的なトラブルを防ぎ、出費を抑えることはできます。

ランニングコストを減らすことで対策もできると思うので、ぜひ下記の記事も参考にしてみてください。

アパート経営におけるランニングコストとコスト削減の4つの裏技

 

運用期間と売却の捉え方で変わるアパート経営の損益分岐点

アパート経営において損益分岐点の計算方法は、アパートを購入した後にどのように収益を得て回収をするのか、前提とする運用期間で変わってきます。

• ケース①短期的な利回りで考える
• ケース②売却まで考慮した長期的な収益で考える

上記のケースを踏まえて、下記にて説明していきます。

ケース①短期的な利回りで考えるケース

例えば、アパート一棟の価格が3,000万円、年間の家賃収入が500万円、金利5%でフルローンでアパートを購入したケースを見てみましょう。

空室率がゼロの場合「500万−239万円」で、手元に残る現金は261万円となります。

損益分岐点となる年間家賃収入を計算すると301万円となり、収益はマイナスに。

この点を考慮すると、空室率が60%が損益分岐点となります。

ケース②売却まで考慮した長期的な収益で考える

先ほどと同様の条件で、10年経った後に購入価格の半額で売却した場合を考えます。

10年間の収支を見ると、

(500万円-50万円-10万円-88万円-193万円)×120ヶ月+1,500万円-2,440万円=650万円
となります。

10年間の損益分岐点を計算すると、年間家賃419万円となりました。

空室率は84%となり、売却を考慮した場合には維持し続けるよりも損益分岐点は高いという結果になりました。

 

まとめ：損益分岐点をしっかりと把握して運用しよう

今回はアパート経営の損益分岐点について解説しました。少しでも参考になれたらうれしいです。

• 損益分岐点を把握する
• 修繕費なども込めて計算をする
• 短期的・長期的のどちらかを考える

アパート経営は株の様に短期的な売買ではなく、数年単位での運用が前提の投資になります。

損益分岐点を計算することでアパート経営の収益を確保するためのポイントを把握して、経営状態を健全に保ちましょう！

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]運営を安定させるためにも、数値化して可視化することが大切ですな！ [/chat]

一見安定した収益を得られそうな不動産投資ですが、事業の拡大のしやすさという面では、懸念があります。

賃貸不動産の収入源は入居者の賃料であり、貸し出せる部屋・スペースの数には限りがあるという点。つまり、期待できる収入には上限があります。

ただ、建物のスペースを上手く活用し、併せて収入源を増やすことは可能です。

そこで今回は、下記について綴っていくので、参考にしていただけるとうれしいです。

1. アパート経営だけに依存するデメリット
2. 収入源の併せて技
3. 不動産投資で拡大するポイント

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]アパート経営に興味があり、これから検討しようと考えている人は参考にしてください！ [/chat]

前提として：アパート経営だけに依存するデメリット

賃貸不動産ビジネスは、区分けされた部屋を入居者に貸し出して、賃料を得るビジネスモデルです。とてもシンプル。

ただ、デメリットとして、収入の上限が出てきてしまいます。収入源が入居者に限定されているのです。

部屋の数を増やすことは難しいので、売上を増やそうとすれば賃料を上げるか、管理費といった名目で収入を増やすしかないのです。

売上を増やそうとして賃上げ交渉をやり過ぎれば、逆に退去されてしまい、売上ダウンにもつながりかねません。

賃貸不動産ビジネスは収入源が限られた、リスクの大きいビジネスとも言えます。

しかし、ビジネスの規模拡大のしやすさという点においては、不動産投資が売上アップを図るというのはとても難しい話になります。

次の項目で、アパート経営を活用した収入源を、3つご紹介します。

アパートの賃貸収入と併せて得られる収入源は？

賃貸収入以外で収入を得るためには、入居者の生活に支障が無い範囲で、余っているスペースを有効利用する必要があります。

1. 看板を設置：広告収入を得る
2. 屋根に太陽光パネルを設置して：売電する
3. 駐車スペースを貸し出す：賃料収入を得る

具体的には、以下の様な収益方法が考えられます。

1.看板を設置して、広告収入を生み出す

駅に近い好立地にある賃貸併用住宅、また十字路で国道沿いなど人の目につく場所に家が建っているときは、看板を出して広告料を得ることを考えましょう。

大型の看板を広告スペースとして貸し出すことができれば、広告収入を得ることができます。

2.屋根に太陽光パネルを設置し、売電する

屋根に太陽光パネルを設置し、太陽光発電投資として活用することで、売電収入を得ることが出来ます。

今から太陽光パネルを設置しても、10年間で投資費用を回収することが出来るでしょう。

その後も、自宅や賃貸部分へ電力供給を回していけば、毎月の電気代を節約できます。

3.駐車スペースを貸し出し、賃料収入を得る

敷地に十分なスペースがあるときは、駐車場として貸し出すことを検討しましょう。

地方であれば自家用車の駐車スペースの需要は高いです。

周辺に賃貸駐車場が少ないエリアであれば、住民以外に貸し出すことで駐車場収入を得ることができます。

補足：不動産投資で事業拡大するためのポイント

1. なるべく購入費用は低いものにすること
2. 利回りが確実に出せる物件にすること

結論、ポイントは2つです。「当たり前じゃん、、」と言われてしまえば、それまでなのですが（笑）

アパートを一棟購入するだけでも、多額の資金が必要になります。

購入資金が多額になるほど、銀行の審査は厳しくなり、融資は受けづらくなります。

そこで、一棟目のアパートはなるべく割安な物件を購入し、確実に実績を積んでから、銀行からの追加融資を受けるのです。

銀行は最初から複数の物件を購入するための資金は融資してくれません。

物件を購入する度に借り入れの申し込みをし、審査を受け、都度融資を受ける必要があるのです。

一棟目のアパートで大きな利回りが得られないまでも「失敗しない」程度の実績を残すことができれば、銀行の信用が得られて追加の融資を受けやすくなります。

そのためにも、アパート経営で事業規模の拡大を目指すのであれば、最初の物件は購入資金は低めで確実に収益が出る物件を選びましょう。

まとめ：アパート経営を活かした収入源を目指そう！

今回は、アパート経営を活かし＋αで収入源をアップさせる方法を、3つ紹介しました。

賃貸不動産ビジネスは貸し出せる部屋が限られており、賃料も変更することが難しいため、物件単体での収益拡大は困難です。

事業を拡大するためには、一棟目の物件を確実に成功させ、複数の物件を所有することで事業拡大を目指しましょう！

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]家賃収入＋プラスαの収入源で、収益を伸ばせればグッドですな！ [/chat]

アパート経営は、物件を購入さえすれば、入居者の家賃を全て収益とすることができる訳ではありません。

維持運営のために、必要な経費であるランニングコストが発生します。

• 共用部分の電球が消えた：電球費用が発生
• 不動産会社に募集業務を委託：手数料が発生
• 建物に汚れが目立つように：修繕費の発生

これらすべてランニングコストです。アパートを維持するために、必要な費用になります。

確かに、継続費用はかかりますが、ある程度「削減」することも可能です。

1. ランニングコストの概要
2. アパート運営のランニングコスト
3. 費用を削減する4つの方法

今回の記事では、上記３つについて解説。長年アパート経営をしてわかったノウハウを、お伝えいたします。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]支出がどの程度あるのか見積もった上で、長期的な運用を行うことが大切ですな！ [/chat]

アパート経営におけるランニングコスト

ランニングコストとは？

ランニングコストとは、経営学用語の一つで、企業などにおいて設備や建物を維持するために必要となるコストのことを言う。

引用：Wikipedia

ランニングコストとは、ざっくり説明すると「維持費」です。

例えば車を所有すると、ガソリン代・保険代・毎年の税金・駐車場代・点検費用などが必要ですよね。

これらがすべて、ランニングコストです。

アパート経営を始める時には、これらのランニングコストを正確にシミュレーションすることが、アパート経営を成功させるためのポイントとなります。

アパート経営におけるランニングコストの種類

アパート経営では、以下の様な項目がランニングコストとして挙げられます。

• 管理費（BM費、実作業の代行）
• 修繕費
• 水道光熱費、通信費
• 保険料
• 減価償却費
• 入居者募集費用
• 固定資産税
• 都市計画税
• 銀行への返済
• 入居率によって変動的なもの
• 管理費（PM費、事務業務の代行）、広告料
• 所得税
• 少額な修繕費用

これだけあるので、「うお、、」って思ってしまった方もいるかと思います。

ただ、ランニングコストはアパート一棟を持ち続ければ、毎年同じ程度の費用を払う訳ではなく、入居者数の変化に応じて変動するものがあります。

ランニングコスト種類別の費用

主なランニングコストは下記の4です。

1. 管理費
2. 修繕費
3. 固定資産税・都市計画税
4. 共用部などの水道光熱費

各費用の内容について、以下詳細に説明をしていきます。

①管理費

不動産投資物件の運用には、管理が必要です。管理にかかる費用は2つです。

1. 入居者管理
2. 建物の管理

下記で詳わしく、説明していきます！

1-1 入居者管理

賃貸管理委託費が必要になり、詳細は「入居者の窓口になってもらう事」と「家賃管理をしてもらう費用」です。

• 賃料の集金
• 滞納の催促
• 入退去手続
• 募集
• 苦情の受付・対処
• リフォームの手配

など。オーナーが自分自身で入居者からのクレームや家賃滞納などの対応をする必要が出てきます。

1-2 建物の管理

建物を維持するために必要な管理のことです。

入居者は、外廊下や敷地内などの共用部分は掃除しないので、放っておくと荒れ放題に。そのため、1度の点検・清掃が必要です。

賃貸物件の管理費や点検・清掃費は自主管理をすれば節約できる部分ですが、基本的には外部委託すると仮定して、家賃収入の8程度を見積っておく必要があります。

②修繕費

• 建物維持のため
• 老朽化を防ぐため
• 空室にしないため

修繕費の主な目的です。賃貸物件は、適切な修繕がなされていないと、入居者が決まりづらくなります。

退去の頻度や工事の内容により増減しますが、家賃収入の7割程度を見積っておきましょう。いつも満室ならいいですが、必ず空室は出ます。

その際は、次の入居者さんに借りてもらうために必要なリフォームをしてもらう必要あります。

③固定資産税・都市計画税

毎年5月に各市町村から納付書が送付されてくるのが、固定資産税や都市計画税、いわゆる「固都税」です。

④共用部等の水道光熱費

共用部の光熱費も、結構かかります。例えば、建物の共用部で点いている電気代はオーナーが支払います。

ゴミ置き場に水道が付いていれば、水道代も費用になります。

ランニングコストは減らすことができるのか？

ここまで来ると「ランニングコスト、、」と心配になってしまうかと思いますが、きちんと「減らす」ことも可能です。

1. ローンの支払金利を下げる・条件変更をする
2. こまめにメンテナンスをして大規模改修費を抑える
3. 入居者募集費用を必要としない経営をする
4. 管理会社を見直す

実際に、取り組むことができる方法としては4つ。下記で説明していきます。

①ローンの支払金利を下げる、条件変更をする

金融機関と定期的に打合せをしていると、あるタイミングで金利を下げるプランや、条件変更が可能となるケースが多いです。

その結果、月の支払額が減少してコスト削減に繋がります。

②こまめにメンテナンスをして大規模改修費を抑える

建物管理を疎かにすると、建物の状態を悪化させてしまう場合が。

この時に、大規模改修時の費用が大きな痛手となってしますんです。

しかし、こまめにメンテナンスしていると、大規模改修費用も少なくて済む場合が多いです。

日頃のメンテナンス次第で、大規模改修の規模や費用は変わります。

③入居者募集費用を必要としない経営をする

空室が発生した時に、オーナー自身で入居者を集める努力をしましょう。

結論、地道に人間関係を構築しておくことは重要です。

• 空室が決まった時点で管理会社のホームページの掲載を依頼する
• 不動産会社の担当者に直接連絡をしてコミュニケーションを取る

このメリットとして、上記を行えるアパートは、管理会社から見ても好感を持ちます。

次の入居者が決まらなければ、広告を出しさえすれば素早く入居者が入る様な良い関係を築いておくようにしましょう。

④管理会社を見直す

また管理会社を見直すことも重要です。

委託料は同じなのに、管理する範囲が会社によって、大きく異なる場合もあります。

安い委託料でも十分な働きをしてくれるところもあるでしょう。

費用と働きを比較検討しながら、協力会社を選ぶ必要があります。

まとめ：ランニングコストはかかる！でも削減もできる！

今回はアパート経営におけるランニングコストとについて解説しました。

アパート経営は最初に物件を購入しておけば、継続的に安定した収益が出る訳ではありません。

ランニングコストの費用の項目毎にどの程度の支出が発生するのか、おおよそわかります。

支出をきちんと把握し、削減を意識していきましょう！アパート経営のミソです。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]支出がどの程度あるのか見積もった上で、長期的な運用を行うことが大切ですな！ [/chat]

アパート経営は20年、30年と続く長期の事業。経営を始めるにあたり、「間取りの選択」も悩みの種の１つです。

かつては、単身者orファミリーとざっくりとしてましたが、今は年齢やライフスタイルなど、それぞれにあった間取りや設備があります。

そこで今回の記事では、「人気の間取り」をテーマに下記について綴っていきます。

• 間取りの種類と特徴
• 人気のある間取り
• 単独者・ファミリーに合う間取り

結論、やはり「どのターゲットに向けて建てるのか？」は重要になってきます。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]単独者なのか家族向けなのか。やはりターゲットは大切になってきますね！ [/chat]

間取りの種類と特徴

間取り図を見ると、「3LDK」のように間取りが書かれています。

改めて紹介すると、間取り図で主に使われるアルファベットは、R・K・L・D・Sの5つです。主流の3つはこちら。

• R：部屋とキッチンの仕切りがなく一体化している間取り
• K：キッチンのこと。1Kはダイニングルーム・キッチンを示す
• L：リビングのこと。1LDKは1部屋キッチン・ダイニングルームと居間が一緒になった広いスペース

一般的に、ダイニングキッチンの広さは、4.5～6畳くらいであることが多いです。

キッチンが広いため、居住空間と食事をするところを別にして使うことができます。

LDKは「リビングダイニングキッチン」で、最もキッチンのあるスペースの広い仕様になっています。

ダイニングキッチンからは、8畳以上のところが多くなりますので、かなりゆとりのあるスペースになります。

人気の設備は？

「間取り」一言で言っても、「単身者向け」と「ファミリー向け」よってニーズは変わっていきます。

ただ、単身者・ファミリー向けともに、共通する人気ポイントが3つほど。

1. ゆったりとバスルーム
2. テレビモニター付きインターホン
3. システムキッチン

詳しく見ていきましょう！

①ゆったりとしたバスルーム

お風呂に浸かる文化である日本。日頃のお供であるバスルームは、ゆったりと広目が人気です。

ユニットバスよりも、お風呂・トイレは別が言わずと知れず人気ですね。

②テレビモニター付きインターホン

モニター付きだと、やはり安心。

「オートロック」が付いてない場合、特に女性の場合、防犯も兼ねて最低でもモニター付きを選ばれるケースが多いです。

③システムキッチン

すぐに調理器具に手の届く配置ができ、機能性が高く掃除もしやすいのは、システムキッチンの特徴です。

キッチンは可能は便利であればあるほど、料理の幅が広がります。

一度使うと普通のキッチンに戻れなくなってしまうほど便利なため、入居者の方からの人気も非常に高い設備です。

一口コンロなのか、二口コンロなのか。はたまた、グリル付きなのか。その点も加味して、考えましょう！

単独者・家族向けにとって人気のある間取り

ではお待たせいたしました。人気の間取りについて書いていきます。

単身者とファミリーによっても、選択する間取りのポイントは変わってきます。

1. 単身者に人気の間取り・設備
2. ファミリーに人気間取り・設備

上記の内容について、詳しく書いていきます。

①単身者に人気の間取り・設備

• 広めの1LDK、1DK
• 防音性の高いプライバシーを守る部屋
• 高い場所まで収納できる設備がある

単身者に人気の間取り・設備です。収納性の高い設備は部屋を広く使えるので、人気があります。

社会人数年目の独身の場合、1Ｒや1Kだとちょっと物足りなさを感じる場合があります。もう一部屋ほしいもの。

社会人をターゲットにして考えた場合、人気があるのはリビングのほかに、もう一つ部屋あるタイプです。

しかし部屋数が多くなってなればなるほど、家賃も高くなります。単身者社会人は、自分が住む部屋にそれほど、高い家賃を避ける傾向が。

そう考えると、1DK～1LDKタイプの物件が1番独身社会人に好まれる物件ということになりあす。

②ファミリーに人気の間取り・設備

• 最低でも2DK
• 広めのキッチン
• リビングオール電化

ファミリーに人気の間取り・設備です。賃貸アパートの場合、キッチン設備が不十分というだけでファミリーにとって不満が出るということがあります。

2DK以降の間取りというのは、やっぱり一人暮らしの人向けではなく、カップルやファミリー層が好む間取りです。

逆に言えば、キッチンが充実しているとそれだけで住み続けたい部屋となります。リビングに関しても同様です。

まとめ：ターゲットを決めて間取りを決めよう！

今回はアパートの間取りを検討する上で、人気のある間取りについて解説しました。

入居者の細かなニーズに答えることが長期的な入居につながり、オーナー・入居者の双方にメリットのあるアパート経営が実現できます。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”]ターゲットを決め、そのニーズに合った間取りを決めていきましょう！ [/chat]

アパート経営を始めるなら、「何階建ての物件で始めればいいのか？」と疑問に思うと思います。

ちなみに、2階建て・3階建てが一般的。

結論から言うと、3階建てがおすすめです。今回の記事では、

• 3階建の特徴
• メリット・デメリット
• 建築費の詳細

主に上記について、詳しく解説していきます。参考になれたら、うれしいです。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”] 2階建て・3階建ての詳細をこちらの記事で知っていただけるとうれしいです！ [/chat]

3階建てアパートの特徴

1. 外観が高級感がある
2. 空室が埋まりやすい
3. 安全性がある

上記3つが、3階建てアパートのメリットになります。

下記では詳しく、2階建てアパートとの比較を踏まえながら、綴っていきます。

①外観が高級感がある

2階建てと3階建ての一番大きな違いは外観です。

3階建てアパートは、全高があり大きく見えるので、高級感があります。

特に外装に高級感のある素材を選べば、マンションと比較しても、変わらない印象を与えることも。

マンションの中には3階建てのものもあるので、デザイン面で引けを取りません。

外観はたくさんの人の目を引き、入居者を集める強力な要因のひとつになりますね。

②空室が埋まりやすい

意外かもしれませんが、3階建ての方が入居者の募集がしやすいです。

理由は、入居者は1階の入居を避ける傾向があり、2階建てよりも3階建ての方が、総戸数に対する1階の部屋の割合が少ないからです。

アパート経営で避けたいのは、やっぱり空室が続くこと。3階建で空室回避率が、上がるかのしれません。

③安全性がある

界壁（各住戸の間を区切る壁）は、木造2階建て・3階建てとも準耐火構造の壁が必要とされます。

3階建ての場合は、床や天井、住戸内の間仕切りも準耐火構造にする必要があるので、2階建てに比べ、耐火性能に優れていると言えるのです。

さらに3階建てアパートは、建築時の確認申請で地震や火災に対する構造計算が必要となり、第三者機関による厳しい審査が入ります。

つまり、2階建てに比べて3階建てのほうが、地震や火災に対するリスクが抑えられていて、入居希望者にとっての安心材料につながるということです。

3階建ての懸念点

とは言え、3階建てアパートは良いところばかりではありません。

2階アパートに比べて劣るところもあります。

ずばり、音漏れによるトラブルが起きやすいこと。

音漏れのトラブル

音の問題はどんな建物であっても起こりうるものですが、木造建築ではとくにトラブルになりやすいもの。

3階建ての2階部分の部屋は、どうしても上下左右の部屋へ、音の影響が出てしまいます。

騒音トラブルの原因のほとんどが、入居者のマナー違反によるものです。これは木造だけでなく鉄骨造やRC造の建物でもよくあるトラブル。

物件の購入時に、防音対策がされている物件であるかどうかを見極めることも重要ですが、やはり限界があります。

対策は「入居者のマナー指導」

ただ、対策はあります。入居者へのマナー指導を徹底することです。

管理会社と協力して、入居者のマナーを一定以上の水準に保つように工夫することで、騒音トラブルをできる限り、回避することは可能です。

アパートの建築費は？

アパート経営は長期にわたる事業です。安定したアパート経営をするためには、投資資金の早期回収が重要となります。

木造アパートを建築する場合、坪当たりの建築費用の目安は、約50万円/坪です。

階数が増えることによる坪当たりの建築費用の違いはあまりなく、ほとんど同じと考えていいでしょう。

以下、アパートを2階建てと3階建てで建てる場合のシミュレーションを行って、建築費の見積もりを行ってみましょう。

2階建ての場合

土地の広さが80坪、建ぺい率が80%という土地に2階建ての賃貸アパートを建てると、床面積は以下のように計算できます。

• 80坪×80%×2階＝128坪
• 128坪×50万円＝6,400万円（128坪に対して坪単価が50万円と仮定）

アパート建築費用は概算で、6,400万円であることが分かります。

3階建ての場合

上記と同じ条件の土地に3階建ての賃貸アパートを建てると、床面積は以下のように計算できます。

• 80坪×80%×3階＝192坪
• 192坪×50万円＝9,600万円

2階建てと3階建てで、建物の建築費用は単純に1.5倍になりました。

この場合、アパートの階数が変わっても土地の値段は変わりません。

考察すると、都市部などの土地の値段が高い地域であれば、同じ面積で多くの入居者を入れられる、3階建てのアパートの方が有利といえますね。

補足：木造アパート階数の上限とメリット

木造でアパートを建築する場合、上限の階数は3階になるのが一般的です。

それ以上の階数を実現するためには、鉄筋コンクリートなどの強度のある材質で建てる必要があります。

しかし、木造アパートは建築費のコストや減価償却費の優遇など資産運用の面でメリットが多くあります。

個人でアパート経営を行うオーナーにとっては、負担が少ない資産運用と言えますね。

まとめ：アパート経営は３階建てが有利！

今回はアパート経営を行う上で、建物の階数を決めるポイントについて解説しました。

同じ面積の土地でアパートを購入することを検討した時、２階建てよりも３階建てを選ぶのが有利です。

中古物件を選ぶ場合にも、３階建ての建物の方が防火・防振性能に費用がかけられ、公的機関による認定も受けています。大きなメリットですね。

[chat face=”ikeowner.png” name=”池オーナー” align=”left” border=”none” bg=”gray” style=”maru”] 収益性に関しても、より多くの入居者を集められる３階建てのアパートを前提に検討しましょう！ [/chat]