これからアパート経営を始める人にとって、何から始めたらいいいのか悩んでいる人も多いのではないでしょうか？
- アパート経営を始める場所
- 中古or新築
- 駅や周辺施設からの距離・利便性
- 見込める家賃
- 入居者のターゲット
…などなど。経営をする上で、極力リスクは避けたいものです。
そこで今回は、アパート経営を本格的に始める「前」に、オーナーがやるべきことを、6つに分けて解説します。
アパートを入手する前にやっておきたい6つのこと
はじめての場合、「アパート経営はリスク」と不安に思う方がほとんどだと思います。
下記6点を意識して運営をしていくと、少しでもリスクを回避できると思います。
- リスクや失敗する不動産は避ける
- 穴場の立地を狙う
- 建物のイメージを持つ
- 利回り計算を行う
- 細かいリスクを想定して対策する
- 物件を購入する
1つ1つ掘り下げて説明していきます。
①リスクや失敗する不動産は避ける
アパート経営で安定した収益を出すためには、まず「失敗する物件は避ける」ことです。
- 耐震構造になっていない
- 間取りが非常にせまく、今の入居者のニーズに合わない
- 企業や商業施設が撤退してしまい、明らかに利便性が悪い
これらの物件は、アパート経営の初心者が手を出す物件としては避けましょう。
購入時にある程度入居者がいて、このまま経営が続けられそうに感じたとしても、物件を売却することが困難になります。
格も安く見積もられ、売るに売れない状態になってしまいます。
②穴場の立地を狙う
土地を購入してアパートを建てる場合、土地の購入費用が高すぎるとその分投資額が増えるため、リスクは高くなります。
毎月の返済額は高く、回収期間も長くなり、利益が出にくい物件になってしまいます。
アパートを選ぶ際には土地の人気度や都市部へのアクセスだけが求められる訳ではありません。
次で後述する「ターゲットの逆算」にも繋がりますが、いい物件が万人に刺さるとは限りません。
立地と費用のバランスを考えて、入居者のニーズに合った「穴場物件」を探しましょう。
③建物のコンセプト・ターゲットから逆算する
選んだ立地に対して、どの様な層のユーザーがいるかをイメージして、物件の外観や部屋の間取りをイメージすることも大切です。
- ターゲットは高齢者
- 近所とのふれあいを増やす
例えば、上記のようなコンセプト重視型のアパートを作りたい場合、「本当にその土地で入居者が集まりそうか？」を掘り下げる必要があります。
またリフォームをして外装・内装を変更したい場合には、本当にそのリフォームが必要かどうかを考えてみましょう。
確かに、入居者は新しい建物だとうれしいです。しかし、アパートのエリアでは、立地や家賃の安さが重視される場合があります。
これも費用と得られる収入のバランスをよく考えて判断しましょう。
④利回り計算を行う
見た目の印象だけで物件の購入を決めてしまってはいけません。
必ず利回り計算をすることで、物件の収益性を数値で把握しましょう。
初心者が手を出しやすい郊外の物件の目安としては１２％以上の利回りは確保したいところです。
詳しい利回り計算の解説については、下記記事で紹介しています。合わせてご覧ください。
⑤細かいリスクを想定して対策する
いくつものアパート経営をして思うのは、リスクは細かいものまで存在します。
- 地震リスク
- 火災リスク
- 空室リスク
- 賃貸滞納リスク
- 金利上昇リスク
- 倒産リスク
- 修繕リスク
など。対策については下記記事に書いているので、参考にしてみてください。塵も積もれば山となります。
⑥物件を購入する
購入物件を決めたら、不動産会社に購入の相談はマスト。そして安定的な経営を目指すためにも、事業計画書を作りましょう。
銀行に融資を受ける際には事業計画書の作成・提出が求められますが、アパート経営は長期的な事業です。
たとえ自己資金だけで購入できる場合でも、事業計画書は作成しておくことをオススメします。
事業計画書を作成した後は、融資先の銀行に行って、以下の手順でアパートの購入まで進めます。
- ローンの審査
- 購入の申し込み
- 契約
- （新築の場合）建設
- 引き渡し
アパートを入手できたら、あなたはアパートの経営者となります。
入居者を募集して、アパートの事業を始めましょう！
アパート経営は長期戦。将来を見据えて慎重に判断しよう！
今回はアパート経営を始める前に、オーナーがやるべきことについて解説しました。
アパート物件を購入することが誰しも体験できる訳ではないので、事前の情報収集・基本的な知識の取得は怠らないようにしましょう。
