アパート経営

アパート経営を頭金なしで?フルローンで始めるアパート経営のコツ

「頭金無しでアパート経営を始めたという情報をネットで見るけど、どうしたらできる?」とお悩みのあなた。

お買い得な優良物件を見つけて、金融機関から融資を受けることができれば、頭金なしでもアパート経営ができるんです。

今回は「優良物件の探し方」「年収別おすすめの金融機関」から頭金なしでアパート経営を始めるポイントをご紹介します

頭金なしでアパート経営をするコツ

頭金なしでアパートを経営するなら「自分の足で情報を取りに行く」ことが重要です。

優良物件はインターネット上にアップされにくく、あってもすぐに買い手が見つかるからです。

また、金融機関や不動産屋と密接にコミュニケーションをとっていれば、熱意が伝わり良い情報に出会うことができるでしょう。

とにかく足を運んで優良物件を見つけることが重要です。

フルローンでもかかる実費を把握する

頭金無しでアパート経営を始めるためには、アパート購入費用以外にかかる費用を把握する必要があります。

フルローンでアパート経営を始めるとしても、必要な金額を把握しておかねばなりません。

経費の価格は一律でいくらとは言えませんが、アパート購入費用の7-10%が目安です。例えば、5000万円のアパートを購入するなら最低でも300-400万円の現金を確保しておきたいですね。

フルローンでも必要な経費の一例

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 司法書士への報酬
  • 登録免許税
  • 都市計画税
  • 不動産取得税

優良物件を見つける

1棟目からフルローンでアパート経営をするなら、優良物件探しは必須です

銀行などの金融機関は、融資の審査で「物件の価値」を評価します。

多少収入や自己資金が少なくても、立地条件・築年数・利回りなどがしっかりしている物件なら融資が受けやすくなります。

1棟目の物件選びは、審査が特に厳しいのでインターネットで大まかな情報を得るだけでなく足で情報収集をしましょう。

優良物件を見つけるコツ1:自宅から1時間圏内で物件を探す

融資を受けやすい物件を探すコツは、自宅から1時間圏内で物件を探すこと。

自宅から1時間圏内であるのは、購入したアパートに通いやすくするためです。

アパート経営で家賃収入を多く得るには、自分でアパートの環境を整備することが重要です。

多くの収入が見込めるからと、2時間も離れた物件を購入すると、管理する際の移動距離がネックになります。

アパートの管理を委託するという手もありますが、自分の目でチェックすると委託会社からの報告になかった環境の不備が見つかるということがよくあります。

アパートを無理なく管理するためにも、通勤途中で寄ることのできる範囲などで物件を探すといいでしょう。

優良物件を見つけるコツ2:不動産屋とコミュニケーションをとる

物件探しをするなら不動産屋のバックアップは確実に受けておきましょう。

土地や建物の売買に強い不動産屋を見つけることが重要です。

昔から地域にある不動産屋は地元の物件情報に詳しく、市場に出ていない物件情報をいち早く手に入れることができます

不動産屋とパートナーの関係になれれば、親身になって物件探しに協力してくれるでしょう。

「アパート経営をしたい」という熱意をしっかりと伝えて、足を運び定期的に連絡をとることが重要です。

優良物件を見つけるコツ3:市場調査を行う

1棟目のアパート探しなら、市場調査も見逃せません。

需要の多い場所で物件を入手できれば、特に営業も必要なく入居が決まることがあるためです。

市場調査でチェックする項目の例

  • 周辺に企業や大学などの勤め先があるか
  • 最寄り駅の乗降者数はどれくらいか
  • 駐車場を確保できるか(郊外やファミリー向け物件の場合)

などを足を運んで調査し、需要のある土地であるかを確認しましょう。

はじめて土地を選ぶなら、不動産コンサルタントに市場調査を依頼することも一つの手です。

年収別に融資を受けやすい金融機関を把握しておく

「優良物件が見つかったから銀行に行こう」と考えて、いつも使っている銀行に融資を依頼しても断られるかもしれません。

銀行などの金融機関は、収入によって融資のしやすさが決まってくるからです。

収入別に融資を受けやすい金融機関をまとめました。銀行選びの参考にしてください。

年収別おすすめ金融機関

年収1000万円以上

  • 都市銀行
  • 地方銀行

年収1000万円以上だと、全国規模のメガバンクから融資が受けやすくなります。

本人に信用があるので、多少難ありの物件でも融資してくれることがあります。

すぐに不動産業を始めることができますが、空室が目立ち家賃収入が安定しないという可能性もあるので物件はしっかりチェックしましょう。

年収700万円以上

  • スルガ銀行
  • オリックス銀行

スルガ銀行は、他の銀行や信用金庫が難色を示す物件でも融資してくれることが特徴です。

審査が早いので優良物件をいち早く購入できるのがメリットですが、金利が高くなっています。

確実に利益を出せる割安物件を見つけることが重要です。

オリックス銀行は、大企業に務めていなくても事業の規模などを多角的に評価してくれます。

オリックス銀行で融資評価を受けられなかった物件は売却しにくい傾向にあるので、不動産売却でのキャピタルゲインを狙っている方はオリックス銀行を活用してみましょう。

年収500-600万円以上

  • 静岡銀行
  • SBI銀行

静岡銀行は個人向けの不動産融資に強く、支店が都市部に多いことが特徴です。

東京、神奈川、名古屋、埼玉、千葉、静岡の都市部に住んでいるなら積極的に活用しましょう。

SBI銀行は店舗を持たないインターネット銀行です。

融資の対象エリアが広いことが特徴で遠方の方でも融資を受けやすくなっています。

不動産に強い銀行が近くにない場合に活用したい銀行です。

年収500万円未満

  • 日本政策金融公庫
  • 商工中金
  • ノンバンク

日本政策金融公庫・商工中金は、政府が運営する公的な金融機関です。

対象エリアは全国となっています。中小企業への融資を目的にしているので、低収入でも融資が受けられることが特徴です。

日本政策金融公庫は創業支援融資や女性向けの融資も積極的に行っており2000万円未満なら無担保で融資を受けられます。

融資上限が4800万円で融資期間が10-15年なので、4800万円以下で15年以内に返済できる事業計画を立てることが重要です。

商工中金は築年数の審査が厳しいので、築年数の浅い物件を見つけることができた場合に相談するといいでしょう。

もう一つの選択肢としてノンバンクがあげられます。ノンバンクは銀行業務のない融資だけを行う銀行です

金利が高いことがネックですが低収入でも融資が受けられるので、アパート経営を目指すなら積極的に活用したいところです。

金融機関にコンタクトをとるタイミング

物件選びと同時期に、金融機関とコンタクトをとることをおすすめします

前もって融資される金額がわかっていれば、融資額の範囲で物件選びができるからです。

「せっかく見つけた物件なのに高くて購入できない」というミスマッチを防ぐためにも、金融機関には前もってコンタクトをとりましょう。

2棟目からのフルローンは難易度が低くなる

1棟目のアパート融資は実績がなく、融資を受けにくいといわれています。

しかし、2棟目以降はアパート経営の実績があるため、融資が受けられやすくなります。多少条件が厳しくても、経営しているアパートを担保に融資を引き出すことも。

まずは1棟目のアパート経営が順調に行くことが重要なので、しっかりと足を運び物件を吟味しましょう。

頭金なしのアパート経営では足を使おう

今回は「優良物件の探し方」「年収別おすすめの金融機関」から、頭金無しでのアパート経営を始めるポイントについてご紹介しました。

頭金無しでアパート経営を始めるなら「足」で情報を得ることが重要です。インターネットで大まかな情報を得たら現地に行くなどして、優良物件を見つけましょう。

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