アパート経営

駐車場経営VSアパート経営!結局どっちがお得で儲かるの?

土地を手に入れたと言えど、土地の活用方法を迷っている方もいるのではないでしょうか?

今回の記事では、下記について綴っていきます。

  • それぞれのメリットとデメリット
  • アパート経営と駐車場経営の比較

結論から言うと、駐車場経営は「ローリスクローリターン」でアパート経営は「ハイリスクはハイリターン」です。

池オーナー
池オーナー
どちらが正解というわけではなく、土地の特性や条件などを加味することが大切です!

駐車場経営のメリットとデメリット

下記ではアパート経営と比較した、駐車場経営のメリットとデメリットを簡単にまとめていきます。

  • 駐車場経営のメリット→アパート経営のデメリット
  • 駐車場経営のデメリット→アパート経営のメリット

このように考えていただけると、わかりやすいかと思います。

駐車場経営は、月極駐車場とコインパークがメジャーです。

駐車場経営のメリット(アパート経営のデメリット)

  • 少ない初期投資で始められる
  • 狭い土地でも始められる
  • 準備期間が短い
  • やめたい時にすぐにやめられる
  • 更地に戻しやすく容易に転換できる

アパート経営は、それなりの大きい建物が必要になりますが、駐車場は土地があれば始められます。

また、住宅に向かない面積の土地でも、駐車場経営であれば車を駐車しておくスペースがあれば可能です。

さらに、「事業開始」と「撤退の期間」が短いこともポイント。

アパート経営では建物の間取りから考えて設計を行い、施工業者を決め、建築が完了するまで1年程度の期間が必要です。

駐車場経営の場合、コインパーキングであっても、地面を舗装して設備の設置まで1ヶ月あれば、事業を始めることが可能です。

事情によっては、駐車場経営をやめて更地に戻しやすく、他の事業や住宅用途に容易に転換することができます。

駐車場経営のデメリット(アパート経営のメリット)

  • 土地面積に対する収益が低い
  • 固定資産税が高い

駐車場経営の場合、収入の絶対額はアパート経営よりも低くなります。

アパートは、二階建て・三階建てと立体的に土地活用できますが、駐車場で平置きの場合だと、土地に駐車できる車の数は限りがあります。

またアパートと駐車場では固定資産税の額にも違いが。

なんと、固定資産税は住宅用途の場合、1/6になります。

アパート経営と利回りで比較すると?

ここでは「利回り」を、アパート経営と駐車場経営で比較してみましょう。

土地の広さを200㎡と仮定します。

  1. 土地を月極駐車場にして10年運用した場合
  2. 土地にアパートを新築して10年運用した場合

「すでに土地は所有してこと」を前提として、上記の条件で利回りを計算し、比較していきます。

利回りに関する記事は別記事で詳しく書いているので、合わせてご覧ください。

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土地を月極駐車場にして10年運用した場合

駐車場なら「8台」は駐車できる大きさです。アスファルトの舗装に100万円、固定資産税は年間20万円とします。

上記を条件として計算します。

  • 10年間の費用:340万円
  • 賃料:5,000円(地方の平均的な価格である)

この駐車場の利回りは、5,000円×8台×12ヶ月×10年÷340万円=「141%」となります。

また、10年間の収支の合計は140万円です。

土地にアパートを新築して10年運用した場合

3階建てアパートで、建物面積が300㎡の物件が建てられます。1Kの間取りで25㎡の部屋なら12室。建築費用は6,000万円(一室あたり500万円)、賃料は地方都市の平均的な価格である50,000円とします。

アパートの固定資産税をまとめると、下記のようになります。

  • 土地の固定資産税:1年で3.3万円(駐車場の1/6のため)
  • 建物の固定資産税:建物の固定資産税評価額の1.4%
  • 新築の固定資産税評価額:4,000万円(建築費用の60〜70%程度となるため)

長くなりましたが、上記から計算をしてみましょう。

  • 建物の固定資産税:56万円(4,000万円×1.4%)
  • 10年間の総支出額:6,593万円(6,000万円+(56万円+3.3万円)×10年)

このアパートの利回りは、50,000円×12室×12ヶ月×10年÷6,593万円=「109%」
となります。

また、10年間の収支の合計は607万円です。駐車場経営と比べると、その差は約5倍ほど。

利回りは駐車場経営が高いですが、収支の合計はアパートが高いことがわかったと思います。

まとめ:利回り優先か収支優先か

今回はアパート経営と駐車場経営を、「利回り」と「収支」の比較をしました。

  • 駐車場経営:ローリスクローリターン
  • アパート経営:ハイリスクハイリターン

簡単にまとめると上記ですね。

どちらが正解というわけではなく、あなたの予算や条件を考慮し、選択していただければと思います。

土地を残しておきたいだけであれば駐車場経営を。収益を目指すのであればアパート経営を。

他にも、下記の記事ではもっと細かな「土地利用」についてまとめたので、合わせてご覧ください。

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