千葉県金谷にてアパート建築を始めました。事の発端は以下の記事にて。
アパート建築なんて滅多にない体験なので、ブログにて経緯を残していこうと思います。
本題ですが、アパートの建築スケジュールですが「2019年4月末が完成時期」になりそうです。予定通りに進むと建築期間は「約10ヶ月」になりますね。
今までの流れと今後の流れはこんな感じ。
土地選定/計画づくり：6~7月前半（1ヶ月半）
基本設計：7月後半~8月（1ヶ月半）
実装設計：9月（1ヶ月）
調整期間：10月～11月半ば（1ヶ月半）
建築確認など最終調整：11月半ば～12月前半（1ヶ月）
施工期間：12月後半～4月末（4ヶ月）
では、各工程ごとにどんなスケジュールや内容で進んでいくか紹介しますね。
基本設計：7月後半~8月（1ヶ月半）
基本設計では、どんな間取りにしたいか、どんなサイズ感にしたいか、ざっくりとした設計を行う期間です。
どんなアパートや建物にしたいか、を設計士に伝え、その要望をもとに設計士がサンプルを用意してくれます。
例えば、部屋の雰囲気やサイズ感を以下のように用意してもらったり。
その後は間取りを詰めていく段階で、こんな間取りでどうか、などを案を作ってもらい確定させていきます。
施主(依頼人)が要望を伝える期間として2週間~1ヶ月間。
その後調整しながら、合計で1ヶ月半~2ヶ月ほどで基本設計を行います。
今回のシェアアパートでは話がスムーズに進んだので、基本設計は2ヶ月かからず終えることができたので、比較的早かったのかなと思います。
実装設計：9月（1ヶ月）
実装設計では、基本設計をもとにアパートの建造をどうしていくか、を事細かく決める作業です。
- 床や窓の素材選び
- キッチンやトイレの機種選び
- 屋根や壁の素材選び
- 防火基準を達しているか
- 耐震強度は大丈夫か
- 建築基準法は守っているか
など本当に事細かく決めていく作業で「これができる設計士すごい」と思いました。
【朗報‼︎】
金谷のシェアアパート、設計がついに完了。。！建築確認を取ったら建設が始まります。 pic.twitter.com/av06nDjU7l
— 山口拓也@田舎フリーランス養成中 (@ikechan0201) 2018年9月28日
もちろん設計士の仕事なので、このタイミングでは施主として行うことはなく、実装設計がおおよそできた段階で「設備や素材について問題ないか確認のMTG」を行いました。
外壁と床材選び。
床は無垢のフローリングになりました。 pic.twitter.com/fstus7RFIB— 山口拓也@田舎フリーランス養成中 (@ikechan0201) 2018年9月28日
実装設計が終わってもその後の調整期間で変更があるのと、施主からの要望で変更が出る場合もあるため、1ヶ月間でおおよそ完成、その後の調整期間でも引き続き詰めていくことになる、という流れになります。
調整期間：10月～11月半ば（1ヶ月半）
実装設計をもとに、工務店/建築会社と相談/チェックを行い、最終的な見積もりを作成していく段階になります。（この調整期間が当初より長引いてしまいました）
この期間では、
- 実装設計をもとに工務店が見積もりを用意
- 変更が必要な箇所があれば設計を修正
- 建築確認申請の準備
- 最終見積もりの確認
などを行っていました。
時間がかかった点としては、見積もりの用意でもちろん概算見積もりとして大雑把な見積もりはあったものの、事細かく見積もっていく必要はあるので、それらを設計士と工務店で進めていくことが中々大変だったようで。
当初は遅れたときの予備期間としての調整期間で1ヶ月程度で見込んでいましたが、想像以上に時間がかかりました。
アパート建築が初というメンツではあったので、アパート建築に慣れた人材であれば1ヶ月かからず進みそうです。
※今回、工務店に依頼したのですが、建築会社とどう違うの？という話はまた別の機会にて紹介します！
建築確認など最終調整：11月半ば～12月前半（1ヶ月）
今がこの段階で、最終調整を行っています。
- 銀行融資の調整
- 建築確認の許可受け取り
- 工務店との契約締結
などをやっていく形になります。
銀行融資に関しては、見積もりがあれば話を少しでも進められるので、調整期間のなかで同時並行でできるのがベストでした。
この点は設計士や工務店含め、アパート経営の立場で動けていなかったので、アパート経営において不動産会社が入ることのメリットを感じました。
この期間を1ヶ月早めるだけで家賃収入が1ヶ月分増えるので、70万円近い売上を逃したことになるので。
そして誰かが無理するわけではなく、施主が銀行と話を先にすればよかっただけなので、ディレクションって大事だなと。
諸々の手配を終えて、着工までは1ヶ月程度はかかるんじゃないか、と思っています。
施工期間
完成が楽しみですね！
まだ施工には至っていないので、始まったら追記していきます！
当初の予定だと3月末。アパート建築工期は7~9ヶ月目安
当初の予定では3月末完成でしたが、現時点で1ヶ月ずれて4月末になりました。
もちろんどうなるか分からないのですが、早まることはなさそうで最短で4月末完成の予定です。
前述した通り、遅れた理由として最終調整に時間がかかったことが大きいですね。
たかが1ヶ月ではありますが、アパートの家賃収入1ヶ月分となると70万円近くになりますからね。。
そう考えると工期が予定より遅れることってリスクがあるので、ハウスメーカーや不動産投資会社がしっかり指揮してディレクションすることの価値は大きいなと思いました。
今回は「自由設計」で設計を独自でやっているため時間がかかっているのですが、アパートの設計がおおよそ決まっている「企画設計」であればもちろんより早く建築することが可能です。
アパート建築だけでなくアパート経営含め、なるべく任せていきたいときには、不動産投資会社に依頼するのが一番ですね。詳しくは以下の記事にて。
アパートの建築がメインの話でしたが、「アパート経営って実際に儲かるの？」「アパート建築費用ってどのくらい？」というアパート経営の話を次回していきたいと思います。
