土地を手に入れたと言えど、土地の活用方法を迷っている方もいるのではないでしょうか？
今回の記事では、下記について綴っていきます。
- それぞれのメリットとデメリット
- アパート経営と駐車場経営の比較
結論から言うと、駐車場経営は「ローリスクローリターン」でアパート経営は「ハイリスクはハイリターン」です。
駐車場経営のメリットとデメリット
下記ではアパート経営と比較した、駐車場経営のメリットとデメリットを簡単にまとめていきます。
- 駐車場経営のメリット→アパート経営のデメリット
- 駐車場経営のデメリット→アパート経営のメリット
このように考えていただけると、わかりやすいかと思います。
駐車場経営は、月極駐車場とコインパークがメジャーです。
駐車場経営のメリット（アパート経営のデメリット）
- 少ない初期投資で始められる
- 狭い土地でも始められる
- 準備期間が短い
- やめたい時にすぐにやめられる
- 更地に戻しやすく容易に転換できる
アパート経営は、それなりの大きい建物が必要になりますが、駐車場は土地があれば始められます。
また、住宅に向かない面積の土地でも、駐車場経営であれば車を駐車しておくスペースがあれば可能です。
さらに、「事業開始」と「撤退の期間」が短いこともポイント。
アパート経営では建物の間取りから考えて設計を行い、施工業者を決め、建築が完了するまで1年程度の期間が必要です。
駐車場経営の場合、コインパーキングであっても、地面を舗装して設備の設置まで１ヶ月あれば、事業を始めることが可能です。
事情によっては、駐車場経営をやめて更地に戻しやすく、他の事業や住宅用途に容易に転換することができます。
駐車場経営のデメリット（アパート経営のメリット）
- 土地面積に対する収益が低い
- 固定資産税が高い
駐車場経営の場合、収入の絶対額はアパート経営よりも低くなります。
アパートは、二階建て・三階建てと立体的に土地活用できますが、駐車場で平置きの場合だと、土地に駐車できる車の数は限りがあります。
またアパートと駐車場では固定資産税の額にも違いが。
なんと、固定資産税は住宅用途の場合、1/6になります。
アパート経営と利回りで比較すると？
ここでは「利回り」を、アパート経営と駐車場経営で比較してみましょう。
土地の広さを200㎡と仮定します。
- 土地を月極駐車場にして10年運用した場合
- 土地にアパートを新築して10年運用した場合
「すでに土地は所有してこと」を前提として、上記の条件で利回りを計算し、比較していきます。
利回りに関する記事は別記事で詳しく書いているので、合わせてご覧ください。
土地を月極駐車場にして10年運用した場合
駐車場なら「8台」は駐車できる大きさです。アスファルトの舗装に100万円、固定資産税は年間20万円とします。
上記を条件として計算します。
- 10年間の費用：340万円
- 賃料：5,000円（地方の平均的な価格である）
この駐車場の利回りは、5,000円×８台×12ヶ月×10年÷340万円=「141%」となります。
また、10年間の収支の合計は140万円です。
土地にアパートを新築して10年運用した場合
3階建てアパートで、建物面積が300㎡の物件が建てられます。１Kの間取りで25㎡の部屋なら12室。建築費用は6,000万円（一室あたり500万円）、賃料は地方都市の平均的な価格である50,000円とします。
アパートの固定資産税をまとめると、下記のようになります。
- 土地の固定資産税：1年で3.3万円（駐車場の1/6のため）
- 建物の固定資産税：建物の固定資産税評価額の1.4%
- 新築の固定資産税評価額：4,000万円（建築費用の60〜70%程度となるため）
長くなりましたが、上記から計算をしてみましょう。
- 建物の固定資産税：56万円（4,000万円×1.4%）
- 10年間の総支出額：6,593万円（6,000万円＋(56万円+3.3万円)×10年）
このアパートの利回りは、50,000円×12室×12ヶ月×10年÷6,593万円=「109%」
となります。
また、10年間の収支の合計は607万円です。駐車場経営と比べると、その差は約5倍ほど。
利回りは駐車場経営が高いですが、収支の合計はアパートが高いことがわかったと思います。
まとめ：利回り優先か収支優先か
今回はアパート経営と駐車場経営を、「利回り」と「収支」の比較をしました。
- 駐車場経営：ローリスクローリターン
- アパート経営：ハイリスクハイリターン
簡単にまとめると上記ですね。
どちらが正解というわけではなく、あなたの予算や条件を考慮し、選択していただければと思います。
土地を残しておきたいだけであれば駐車場経営を。収益を目指すのであればアパート経営を。
他にも、下記の記事ではもっと細かな「土地利用」についてまとめたので、合わせてご覧ください。
