ついに建築確認申請が通り、アパートの建築が始まりました。
アパート完成が本当に楽しみです。
【報告】
シェアアパートの建築工事が始まりました。2019年4月末完成見込みです。 pic.twitter.com/YM7hqsbU1I
— 池オーナー🏡田舎でアパート経営 (@ike_apartowner) 2018年12月15日
自由設計で新築アパートをつくるのですが、アパート建築って費用はどの程度かかると思いますか？
1億円くらいかかるんじゃないの・・？
私もはじめはそんなことを想像していました。
ですが、アパート建築に実際にかかる金額としては「約5,500万円」となりました。
もちろん5,500万円も十分に大きい金額ですが、予算を抑えてつくればもっと安くなります。
「あれ思ったより高くないかも」と感じた人もいるのではないでしょうか・・？
- 新築アパートの建築費用は具体的にどんな費用がかかるのか
- 建築費用の目安はどの程度なのか
- アパートを最安で建てるとしたらどうすべきか
について説明していきます。
アパート建築費用は「設計費+建築費」
今回のシェアアパートの建築費用は「5,500万円」でした。
建築費用と言うとどこまで含まれるか、の定義によって話が変わるので、改めて定義すると上記の5,500万円の金額は、
- 設計費
- 建築費
- 初期設置の設備費
になります。
つまり5,500万円でアパートが完成し、その後すぐに住める状態となります。
上記に含まれていない費用としては「土地代」「融資に対する利息」があります。
建築費用ではないので今回は省いたのですが、アパート経営においてはこれら含め利回りを計算すべきなので、入れ忘れることがないように。
では、各々の費用がどの程度かかるか詳しく説明していきます。
設計費は建築費(施工費)の8~15%が目安
設計費は建築費の総額から一定のパーセンテージで計算されることが多いです。
大きい建物であれば設計の工数は大きくなりますし、総工費と比例する形となります。
もちろんあくまで目安で以下の要素でパーセンテージは変わります。
- 小さい建物であればパーセンテージは多少高くなる
- 設計士が管理業務を行うかどうか
- 設計士の能力や知名度で金額は上がる
- 設計負担が軽いのであれば費用は下がる
私の場合、とても優秀な一級設計士の知り合いに設計していただいたのですが、独立直後で知り合いだったこともあり、お得な金額設定で行っていただきました。。ありがたや。。
建築費は材料費が主。見積もりを作るのは大変
建築費は大雑把に分けると、材料費と人件費になりますが、材料費がやはり大きいです。
木造や鉄筋などタイプ別に建築費のおおよその相場はあり、
- 木造なら1坪40万～60万円
- 鉄筋などは1坪80万円前後
という情報があります。
確かに目安として間違っていないのですが、本当に目安程度で思っていたほうが良いです。
「床や壁の素材を何にするか」「トイレやキッチン設備は何にするか」などこれらで単価は変わってくるため、質を上げれば単価は上がりますし、資材は時期によって金額が変動します。
そして材料費の見積もりは、使う資材を決めない限り正確には出せませんし、建築していくなかで追加で必要な資材が出てくる、資材の単価が変わる、といったこともあるのでやはり変動するので、本当に見積もりは大変です。
材料費は質を下げない限り金額を下げることなどできないので、節約することは難しいです。
人件費に関しては、かかる期間と人数から算出する形になります。
設備が充実していると高くなる
アパート建築費用を抑えるとしたら、設備の充実度を変えることが一番手っ取り早いです。
- エアコンを付けるかどうか
- キッチンやトイレのグレードを下げるか
などの生活家電は単価が高く、部屋の数だけ購入することになるため、付帯設備をどこまでこだわるか、は建築費用に大きく影響を与えます。
アパート建築費用の目安は1部屋400~500万円
大前提として質によって金額は変わりますが、一般的な木造アパートであれば「1部屋400~500万円」で考えるといいかと思います。
私がつくるアパートは「1DKが7部屋」「2LDKが3部屋」となり、1Fと2Fで部屋サイズが変わるのですが、一般的な部屋の広さで考えると12部屋程度になるため、1部屋460万円程度になります。
あくまで目安でしかないのですが、アパート経営の利回りや収支計算を考えるうえで、この程度の金額でひとまず考えてみるといいかと思います。
土地は坪単価で計算する
アパート建築費以外でかかる費用として「土地代」があります。
土地代は坪単価で計算するのが一般的です。
私が購入した土地は千葉の田舎で立地が悪かったこともあり「坪単価5万円」でした。
都心であれば坪単価50万～200万円程度でしょうか。
田舎だと都心の1%の金額で土地を買うことができるのはかなり大きなアドバンテージですね。。！
場所によっては建築費用と同等の費用がかかるので土地選びも相当重要になりますね。
融資を受けた場合は利息も忘れずに
アパート建築をするうえで自己資金だけで建築するのは厳しく、銀行などから融資を受けることが多いです。
金額としても1,000万円以上となると利息の金額も大きくなるので、これらの金額も利回り計算にしっかり組み入れましょう。
アパート建築の融資はどの程度の利子になるか、については別の記事にて紹介しますね。
新築アパートを最安で建てるためにはどうすればいい？
一番楽な形は、注文住宅でオーダーメイドでお願いするのではなく、規格住宅で注文することです。
注文住宅ですと設計費用がかかりますし、材料調達も0から考えていく必要があるのでやはり大変です。
規格住宅でパッケージがあれば設計費用はもちろん、材料費もまとめて仕入れることで安くできそうですし、その形が新築アパートを最安値で建築する方法かと思います。
アパート建築費は高いけど、マイホームの建築と変わらない
「アパート建築なんて資産家がやること」と思う人もいますが、5,000万円程度となるとマイホームを建てるのと大きな差はないんじゃないか、と思っています。
そして、アパート経営を副業でやるサラリーマンは多く、決して珍しいことではありません。
「マイホームだと自分たちが住むだけで稼げない」「アパートであれば自分も住んで、人を呼べば収入になる」と思うと、マイホームよりアパートを作ったほうがいいんじゃないか、と思えませんか・・？
私はマイホーム欲はなかったのですが、いざとなったら自分で住めばいいと思ったら気持ちが楽になりました。
これから新築アパートを建築しようか悩んでいるかたは、アパート経営を検討する上での材料にしてみてくださいね。
アパート経営って実際にどのくらい儲かるか気になる方は以下の記事もどうぞ。
今回つくるアパートがどの程度の収益になるか、利回りの予想含めまとめておきました。
『アパート経営の利回りって？アパート経営って儲かるの？』
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