アパート経営の利回りって？アパート経営って儲かるの？

千葉の田舎でアパート経営を始めました「池オーナー@ike_apartowner」です。
アパートの建設も無事に着工開始となり、春完成に向けて順調に進んでいます。

【基礎工事始まりました】
結構小さいな、、と思うのですが、実際に出来上がると大きいんですよね。

無事に着工が始まってなによりです。 pic.twitter.com/CoJLvFPb3Y

— 池オーナー🏡田舎でアパート経営 (@ike_apartowner) 2019年1月18日

「4,500万も融資で借りて、アパート経営をするなんて無謀というかすごい、、、」という声もあるのですが、もちろん収益性が見込めるからアパート経営を始めたので、アパート経営は儲かると思っています。
（むしろ儲からなかったら大変なので、どうぞお願いします）

不労所得を目指して、ブログやアフィリエイトを頑張る人が周りにいるのですが、アパート経営のほうが確実に収益が出ますし不動産投資を頑張るほうがいいのでは、と本気で思っています。

ということで、アパート経営がどの程度儲かるのか、アパート経営の利回りについて紹介しますね。

アパート経営では利回りで収益性を考えます

まず基本的な考え方ですが、アパート経営など不動産投資では「利回り」で収益性を考えます。
というのも、融資を受けてアパートを建てるため、家賃収入が100万円あるのが高いかというと、融資返済が150万円あれば100万円の収入でも赤字になるので、大事なのは金額ではなく利回りになります。

利回りとは投資した金額に対する収益性ですね。
1年間の利回りが10%で1万円を投資だとしたら、利益は1,000円になります。

アパート経営の一般的な利回りは「4~6%」

アパート経営における一般的な利回りは4~6%と言われています。
地域や物件によって利回りはもちろん変わるのですが、5%前後が一般的です。
※後述しますが利回りと言っても色々なので、この数値はあまりあてにしなくていいです

アパートを1億円で購入or建築し、年間の家賃収入が1000万円あるとしたら、利回りは10%になります。
簡単に言えば、年間で1000万円の収入があるということですね。
これだけあれば十分に楽しく暮らしていけるでしょう・・！

実際にどんな物件があるかどうかは「アパート経営 物件」と調べると様々なアパートや不動産投資用の物件が出てきます。
ですので、興味ある人はまずアパート経営をするとしたら、どんな物件があるかを見てみると良いです。

自己資金がなければ融資が必要になります

1億円のアパートを利回り10%で不動産投資をすれば大金持ちになれる、かというともちろん現実はそう甘くはありません。。
手元に1億円があればその通りなのですが、自己資金がなければ融資でお金を借りる必要があり、毎月の返済があるとなると手取りの金額も減ります。

そしてアパートが満室にならない可能性もありますし、修繕費用がかかることもあります。
ですので、上記で書いた利回りや例えはあまり参考にならないんですよね。

ですので融資や修繕費用を加味して、より詳細な利回りを算出していくことになるのですが、その利回り計算について説明していきますね。

利回りには「表面利回り」「実質利回り」「返済後利回り」があります

利回りには大きく分けて3つの利回りがあります。
これら3つについて細かく紹介していきますね。

表面利回り：ざっくりとした利回り

表面利回りは「年間収入÷物件価格」で算出された利回りになります。
年間収入は全室満室と仮定した場合の収入で、物件価格は「土地代+建物代」で考えることが多いです。

上の数式の通りシンプルな計算になっていて、利回りをざっくりと知りたいときに使う利回りです。

上の例で挙げた1億円のアパートの話はこの表面利回りに当たりますね。

実質利回り：実際にかかる費用などを加味した、より正確な利回り

実質利回りは「(空室率を加味した年間収入-年間支出)÷物件価格」で算出された利回りになります。

まず常に満室になるとは限らないので、空室率を加味して年間収入を算出します。

年間支出に関しては、

• 固定資産税
• 賃貸管理費
• 建物管理費
• 修繕費用

がかかりますので、これらを年間支出として計算し、実際の年間手取りを出し、物件価格で割る形になります。

空室率をどの程度と予想するか、によって金額は大きく変わり、もし半分しか埋まらないとなると利回りは半分になりますね。
不動産サイトでは利回りを高く見せるために表面利回りで書いているケースが多くあるため、実質利回りがどの程度になるか、をしっかり把握することが大事です。

とはいえ、年間支出がさほど大きくなければ利回りが赤字になることはありませんので、自己資金だけでやれば当たり前ですが赤字にはなりません。

アパート経営の本来の利回り/利益率が算出されるのが実質利回りになります。

返済後利回り：融資で借りたお金を返済した後の利回り

言葉の通り、返済後の利回りであり、融資を受けている場合はこれが最終的な手取りの金額となります。
※融資を受けていない場合は返済後利回りはもちろん考える必要はありません

返済後利回りの計算方法は「(年間収入-年間支出-返済金額)÷物件価格」ですね。
先ほどの実質利回りに返済金額が足された形になります。

具体例を出したほうが分かりやすいので、具体例を出してみますね。

• 1億円のアパート
• 満室時の年間家賃収入は1,000万円
• 空室率は10%（つまり実質の年間家賃収入900万円）
• 年間支出は100万円
• 融資の借入金額の返済額は年500万円

とすると、「(900万円-100万円-500万円)÷1億円」となり、「返済後利回りは3%」となります。

元々、表面利回りが10%だった話からすると、利回りが3%となるので大分小さくなりますね。
なんと手元に残るお金は年300万円となるので、月25万円となってしまいます。

金谷のシェアアパートの予想利回りは10%以上

では、金谷でつくるシェアアパートの予想の利回りを公開しておきます。
上のように細かく計算するの大変なので、計算に関しては「利回りシミュレーター」を使いますね。

みなさんも手動で計算するのは大変だと思うので、利回りシミュレーターを使うといいです。

金谷のシェアアパートの利回りの計算結果としては、、、

となりました。

表面利回りでみるとすごく高いのですが、アパート建築費用を融資で借入していて、その返済額があるため返済後の利回りはとても小さくなります。
ただ借入期間は10年間のため10年後は実質利回りの数値になるため、10年後の利回りはぐんと良くなります。

10年後の利回りはいくつになるか分かりますか・・・？

答えは、返済がないので実質利回りとなるので「12.3%」ですね。
これが理解できていればアパート経営や不動産投資に対する利回りの基礎理解はできていると言えるでしょう。

ただ返済がある10年間の利回りは2.5%であることは事実ですし、手取り金額でいうと年間120万円で月10万円でしかないので本当に少額ですね。。

アパート経営の手取り金額を増やしたいときには？

もし不動産投資の家賃収入の手取り金額を増やしたいときには、

• 融資の借入金額の返済期間を長くする
• 自己資金の比率を上げてアパート経営を始める

をすることで、返済後利回りは高くなりますし、手取りの家賃収入も増えます。

その代わり融資の利息金額は増えるので返済金額の総額は増えますね。
例えば、今回の金谷のアパート経営に関して、借入期間を20年間にすると返済後利回りは7%となるので返済後利回りはぐんと良くなります。

私の場合は、他事業での売上もあることからキャッシュフローは悪くなるものの利益重視で借入期間を短く設定しました。
（ただ借入期間はもう少し長めにしておいたほうがよかったかな、、、と書いていて思いました）

アパート経営での家賃収入の具体的な手取り金額を知りたいときには以下の記事も参考にしてみてください。

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アパート経営で年間の利回り5%はどの程度お得なのか

最後に、利回り5%がどの程度高いかどうか、他の業界と比較して考えてみますね。

株式投資と比較してみる

株式投資で年間利回り5%を目指すのはそれなりに難しいです。
もちろんどこかの株を購入してなにもせずに放置して株価が5%以上になることもありますが、確実に10%以上を目指すとなると専門的な知識や経験は必要になるかと思います。

私自身は株式投資の経験もあるのですが、正直難しく実力より運の要素で収益が出ていることのほうが多い気がしました。
極論、上がるか下がるか、の二択でしかないので、適当に買っても儲かる可能性は十分にあるんです。。笑

アフィリエイトと比較してみる

アフィリエイトの場合は利回りという考え方はできませんが、「年間500万円の売上、月でいえば約40万円の売上」を上げるとなるとそれは簡単ではなく、相応の時間と努力が必要となります。

アフィリエイトも経験済みで、月売上200万円に達したこともありますが、その経験があっても正直月40万円のアフィリエイトサイトを作ることは簡単ではなく、アパート経営や不動産投資のほうが断然楽のように感じます。

もちろん、アパート経営などの不動産投資のほうが簡単かどうか、は個人の感覚によります。
株式投資のほうが簡単と思うかもしれませんし、アフィリエイトや副業で稼いでいくことのほうが簡単と思うかもしれません。

アパート経営に興味があるかたはぜひ！

アパート経営や不動産投資に興味があるかたは他の記事も読んで、ぜひアパート経営について知ってもらい挑戦してみてください！
もっと詳しく話を聞きたいという方は不動産投資会社の資料請求や不動産セミナーに行くことをおすすめします。

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