アパート経営を初めて行う人は、どんな失敗ケースがあるのか、気になる方がほとんどだと思います。
そこで今回は、アパート経営を行う上でよくある「失敗と対応策」について解説します。
よくある失敗を結論から言うと、下記の4つです。
- 立地の選定を間違えている
- 利回りだけで判断している
- 入居者のニーズをわかっていない
- アパートの管理ができていない
早速下記から、原因を深掘りして、対策をまとめていこうと思います。
アパート経営が失敗する原因と対策
アパート経営が失敗してしまうケースとして、主に、次の様な理由が挙げられます。
- 立地の選定を間違えている
- 利回りだけで判断している
- 入居者のニーズをわかっていない
- アパートの管理ができていない
下記では深掘りして、原因と対応策を解説していきます。
①立地の選定を間違えている
アパートの立地場所は、利便性が高くないと入居者を集めることができません。
- 駅近
- 買い物がしやすい（スーパーとコンビニがある）
上記のような物件は、人気の物件にはなります。
ただ、他の物件との競争が少ない土地であることも、とても重要です。
理由は、シンプルに競争が激しくなるからです。そのため、アパートを入手するため、多くの購入資金が必要になります。
対策は、より多くの土地を検討すること。自分が住んでおらず土地勘の無い地方へも足を運んで判断すると良いでしょう。
下記の記事で「穴場の物件をねらうべき理由」も書いているので、合わせてご覧ください。
②利回りだけで判断している
アパートを入手する前に、どの程度の家賃収入が得られるか想定することができます。
- 中古：現在の貸し出している家賃から計算
- 新築：周辺の家賃相場から算出可能
しかし、あらかじめ算出した想定家賃の利回りだけで判断するのは危険です。
理由は、中古物件は築年数に応じたメンテナンスやリフォームが必要ですし、新築は入居率を高めるまでの期間が必要だからです。
利回りの数字だけで判断せず、追加の費用や収入を増やすまでの助走期間を前提にした、計画作りや知識取得を行うと良いでしょう。
下記の記事で「利回り」や「ランニングコスト」のあれこれを書いているので、合わせてご覧ください。
③入居者のニーズをわかっていない
地域によって入居者の層が変わります。例えば、下記のような項目です。
- 単身か家族か
- 交通手段は車か電車か
- その地域に住みたいのか綺麗な家に住みたいのか
層が変わればアパートに求められる条件も変わってきます。
単身者は１Rや１DKが好まれますし、家族で入居する場合には、浴室・トイレ一体の物件は敬遠されます。
対策は、シンプルにニーズの把握。入居者のニーズを捉えるには、下記の方法が有効です。
- 周辺の平均的な間取りを調べる
- 実際にどの間取りの部屋が入居者が多いのかを調べる
- 区役所や市役所で男女比や年代を調べる
また中古物件の場合には、入手したタイミングで内装や設備を変えて、入居者のニーズに合わせることも検討しましょう！
下記の記事で、単独者と家族向けで人気の間取りをまとめたので、合わせてご覧ください。
④アパートの管理ができていない
アパートの管理が行き届いていない物件は、入居者には好まれません。
入居者の満足度を得られず、空室率が上がってしまう可能性もでてきます。
対策として、経年劣化や設備の故障した場合には、修繕が必要です。アパート管理は、下記の方法が有効的。
- 業者に代行をお願いする
- 自分の手で管理する
ただ、全てを業者に任せてしまうと費用が膨らんでしまい、アパート経営を悪化させてしまうことも。
業者をうまく活用しながら、できることは自分で行うことが現実的ですね。
まとめ
アパート経営で起こりがちな失敗原因と対策について解説しました。
- 立地選定を間違えている：より多くの土地を検討する
- 利回りだけで判断している：あらゆる想定をした計画づくりを行う
- 入居者のニーズをわかっていない：ニーズの把握を行う
- アパートの管理ができていない：修繕などをこまめに行う
太字の部分が、対策です。リスクの把握&対策をし、準備を行っていきましょう！
